Kavel splitsen in Zuid-Scharwoude: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 18-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Dijk en Waard: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 5 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Zuid-Scharwoude op plek 1431 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 61 percelen in Zuid-Scharwoude: 41 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 3 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 3 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 14 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Dijk en Waard

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Zuid-Scharwoude valt onder de gemeente Dijk en Waard; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Dijk en Waard.

Kavel splitsen in Zuid-Scharwoude kost bij de gemeente Dijk en Waard minimaal € 10.138 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Dijk en Waard).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (art. 2.4 Legesverordening 2026): eerste overleg € 168,40; elk volgend overleg (intaketafel en/of omgevingstafel) € 326,90. Enkelvoudig vooroverleg is bedoeld voor projecten die vallen onder 'kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteiten' (art. 2.1.6-2.1.8); toevoegen van een permanente woning valt daar niet onder. Vermindering na omgevingsoverleg (art. 2.52): 100% van de leges van het omgevingsoverleg wordt in mindering gebracht op de vergunningsleges, mits dezelfde activiteit, in overeenstemming met de uitkomsten, en aanvraag binnen 6 maanden; er blijft altijd minstens € 168,40 verschuldigd. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee staffels over de bouwkosten (excl. btw), opgeteld. Bouwactiviteit technisch (art. 2.5): < € 20.000: 1,640% min. € 52,50; € 20.000–€ 50.000: 1,180% min. € 328,00; € 50.000–€ 200.000: 0,980% min. € 590,00; € 200.000–€ 500.000: 0,840% min. € 1.960,00; € 500.000–€ 1.000.000: 0,720% min. € 4.200,00; € 1.000.000–€ 5.000.000: 0,700% min. € 7.200,00; ≥ € 5.000.000: 0,540% min. € 35.000,00. Omgevingsplanactiviteit ruimtelijk (art. 2.6.1): < € 20.000 of geen bouw: 4,290% min. € 208,25; € 20.000–€ 50.000: 3,080% min. € 858,00; € 50.000–€ 200.000: 2,560% min. € 1.540,00; € 200.000–€ 500.000: 2,210% min. € 5.120,00; € 500.000–€ 1.000.000: 1,890% min. € 11.050,00; € 1.000.000–€ 5.000.000: 1,820% min. € 18.900,00; ≥ € 5.000.000: 1,430% min. € 91.000,00. Wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht: + € 2.724,75 (art. 2.6.2). Voorbeeld nieuwe vrijstaande woning bouwkosten € 300.000: technisch 0,840% = € 2.520 + ruimtelijk 2,210% = € 6.630 = € 9.150 (plus BOPA-opslag indien van toepassing). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.6.3): de tarieven van art. 2.6.1 worden vermeerderd met een opslag. 'Kleine' BOPA's (art. 2.1.6: o.a. bijbehorend bouwwerk max. 150 m2, dakkapel, tijdelijk gebruik max. 10 jaar, recreatiewoning-conversie) kosten € 526,55 bij bouwkosten < € 30.000 of € 868,35 bij bouwkosten ≥ € 30.000. Toevoegen van een permanente woning valt niet onder de kleine lijst. Overige BOPA: bouwkosten < € 500.000 (of geen bouw) + € 3.129,45; € 500.000–€ 1.000.000 + € 6.525,65; ≥ € 1.000.000 + € 8.677,75. Bij uitgebreide procedure (Awb 3.4) komt daar art. 2.48 b bij: zelfde bedragen (€ 3.129,45 / € 6.525,65 / € 8.677,75). Bindend adviesraad bij 12 of meer woningen (CVDR707718). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2022 (CVDR691082, vastgesteld 20 december 2022). Koop, vrijstaand (grondgebonden), per woning inclusief bezoekersaandeel 0,3: Zone A (Stadshart/Stationsgebied) 1,6; Zone B (gereguleerde schil) 1,8; Zone C (stedelijk) 2,1; Zone D (dorps en landelijk) 2,2. Berekeningsaantallen eigen terrein: enkele oprit 1,0 (min. 5,0×3,5 m); lange oprit 1,0 (10,0×3,5 m); dubbele oprit 2,0 (5,0×5,0 m); garage telt 0. Maximale loopafstand wonen: Zone A 100 m, overige zones 250 m. Reducties mogelijk bij OV-knooppunt, deelauto's, deelfietsen en extra fietsparkeren in gereguleerd gebied (max. 0,4). Bijdrageregeling openbare pp: Zone A/B nieuw € 20.000 / bestaand € 10.000; Zone C/D nieuw € 5.000 / bestaand € 2.500 (prijspeil 2022). (bron, 2022)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing gevonden. Wel: Beleidsregels tijdelijke huisvesting op eigen erf (2025) maken een tijdelijke zelfstandige woonruimte op het erf mogelijk (max. 2 personen, 1e/2e graads familie, max. 10+5 jaar, persoonsgebonden); het geheel van hoofdwoning + tijdelijke huisvesting moet binnen de bouwregels van het omgevingsplan passen; in beginsel 1 parkeerplek op eigen terrein. Permanente woningsplitsing of extra hoofdgebouw is niet in aparte beleidsregels uitgewerkt; maatvoering en 'één woning per bouwperceel'-regels staan per locatie in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (Regels op de kaart). Verplichte participatie geldt al bij het toevoegen van één of meer woningen via BOPA (CVDR707718). (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Dijk en Waard 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Dijk en Waard voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Dijk en Waard 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Strategische Omgevingsvisie Dijk en Waard (2024) kiest nadrukkelijk voor binnenstedelijke verdichting en inbreiding boven nieuwe uitleg: 'Kiezen voor woningbouwlocaties binnen de bestaande bebouwde kom' en de analyse dat nieuwe uitbreidingslocaties niet nodig zijn door verdichting in dorpen en wijken. Inbreiding levert volgens de visie meer maatschappelijke meerwaarde op dan uitbreiding. De Beleidsregels tijdelijke huisvesting op eigen erf (april 2025) versoepelen pré-mantelzorg en tijdelijke familiehuisvesting om woningnood en doorstroming te verlichten. Tegenover die openheid staat dat bij BOPA het toevoegen van al één woning verplichte participatie vereist, en bindend raadsadvies bij 12+ woningen. Geen aparte permanente woningsplitsingsregeling in CVDR aangetroffen. (bron, 2024)

De gemeente adviseert 'Verken uw idee' (vooroverleg) bij twijfel over vergunbaarheid of bij plannen die niet in het omgevingsplan passen; streeftermijn antwoord 6 weken. Aan te leveren: situatietekening 1:100 bestaand/nieuw, globale bouwtekening, foto's, motivatie bij afwijking. Formele omgevingsvergunning: regulier 8 weken (+6 weken verlenging). Bij tijdelijke huisvesting op eigen erf wordt vooroverleg via het Omgevingsloket aangeraden. Vooroverlegleges worden 100% verrekend binnen 6 maanden (min. € 168,40 blijft verschuldigd). Bij BOPA met toevoegen van woningen is participatie verplicht. (bron)

Werkt de gemeente Dijk en Waard mee?

Bij 5 kandidaat-percelen in Zuid-Scharwoude vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2024 — gmb-2024-161214
• vergunning uit 2023 — gmb-2023-310803

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Zuid-Scharwoude eruit?

De mediane kandidaat in Zuid-Scharwoude is 1.650 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 49% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 9 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 20 tussen 60 en 80.

Waar in Zuid-Scharwoude is de meeste ruimte?

• Reiger — 13 percelen met potentie
• Winterkoning — 10 percelen met potentie
• Oostelijke Randweg — 6 percelen met potentie
• Dorpsstraat — 5 percelen met potentie
• Lepelaar — 5 percelen met potentie
• Voorburggracht — 5 percelen met potentie
• Boomgaard — 4 percelen met potentie
• Westelijke Randweg — 4 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Zuid-Scharwoude indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Zuid-Scharwoude

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Zuid-Scharwoude: 895 van de 2.340 woningen (38%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.434 (61%) voor 30 m² en 463 (20%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 38 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Dijk en Waard

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Kennisgeving van Aanvraag Omgevingsvergunning nabij Potjesdam en Oosterlijke Randweg in Zuid-Scharwoude (2026-09-08, bron)
• infrastructuur — Besluit: Vergunning verleend en Hogere waarden vastgesteld nabij Oostelijke Randweg 16, Doesenburg (Oostrand NZS) fase 1 (2026-08-20, bron)
• infrastructuur — Besluit: Vergunning verleend Westelijke Randweg 5, 1721 CH Broek op Langedijk (2026-07-07, bron)
• infrastructuur — Kennisgeving van Aanvraag Omgevingsvergunning Westelijke Randweg 5, 1721 CH Broek op Langedijk (2026-06-29, bron)
• infrastructuur — Toestemming voor het plaatsen van diverse bouwborden ten behoeve van het project Doesburg / Oostrand in de periode van 10 juni 2026 tot en met 6 juni 2028 ter hoogte van Oostelijke (2026-06-19, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving ontvangst aanvraag evenementenvergunning, UndergroundUnity Meeting 2026, t.h.v. bedrijventerrein Zandhorst III aan de Kelperstraat in Heerhugowaard (2026-06-03, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Melding ontvangen voor WRM bedrijventerrein Breekland Oudkarspel Praam/Vlet/Lorrie/Haarspit/Strekel 1 (opslaan van diesel in een tank) (2026-05-28, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Melding ontvangen voor bedrijventerrein Breekland, Kantbeugel 1 te Oudkarspel (opslaan van diesel in een tank) (2026-05-28, bron)
• infrastructuur — Besluit: Vergunning verleend Westelijke Randweg 21, Broek op Langedijk (2026-05-12, bron)
• windenergie — Besluit: Vergunning verleend Windmolen 21, 1703 PR Heerhugowaard (2025-12-29, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Dijk en Waard: kosten & regels Dijk en Waard · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Noord-Scharwoude · Heerhugowaard · Waarland · Koedijk · Obdam · Warmenhuizen · alle plaatsen