Kavel splitsen in Zaltbommel: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 18-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Zaltbommel: faciliterend · principeverzoek: Legesverordening 2026, artikel 2.4 · 40 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Zaltbommel op plek 739 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 132 percelen in Zaltbommel: 42 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 13 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 15 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 62 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Van 29 percelen geeft de landelijke voorziening geen bestemming; die tellen als woonperceel wanneer er een woning staat. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Zaltbommel

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Zaltbommel.

Kavel splitsen in Zaltbommel kost bij de gemeente Zaltbommel minimaal € 2.239 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Legesverordening 2026, artikel 2.4 (Voorfase): vooroverleg telefonisch of per mail met een tijdsbesteding van maximaal 30 minuten = 0,00 euro; beoordelen van een intakeverzoek / 'verken uw idee' = 316,00 euro; beoordeling aan de kleine intaketafel = 210,00 euro; beoordeling van een principeverzoek = 1.343,00 euro; eerste overleg aan de grote intaketafel = 1.027,00 euro; ieder volgend overleg aan de grote intaketafel = 526,00 euro; per externe adviseur 263,00 euro per half uur; bestuurlijk standpunt in het omgevingsoverleg + 316,00 euro. Artikel 2.52 voorziet in een vermindering van de leges van een conceptverzoek bij de daaropvolgende vergunningaanvraag (voorwaarden gelden). Voor een principeverzoek zelf is geen verrekeningsbepaling aangetroffen. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee aparte tarieven, beide een percentage van de bouwkosten. Artikel 2.5 'Bouwactiviteit (bouwtechnische deel)': tot 25.000 euro 1,51% (min. 100,00 euro); 25.000-50.000 euro 1,49% (min. 378,00 euro); 50.000-100.000 euro 1,42% (min. 745,00 euro); 100.000-250.000 euro 1,23% (min. 1.420,00 euro); 250.000-500.000 euro 1,11% (min. 3.075,00 euro); 500.000-750.000 euro 0,85% (min. 5.550,00 euro); 750.000-1.000.000 euro 0,82% (min. 6.375,00 euro); 1.000.000-2.500.000 euro 0,55% (min. 8.200,00 euro); 2.500.000-5.000.000 euro 0,39% (min. 13.750,00 euro); vanaf 5.000.000 euro 0,36% (min. 19.500,00 euro, max. 51.000,00 euro). Artikel 2.6 'Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijke deel)': tot 25.000 euro 7,00% (min. 200,00 euro); 25.000-50.000 euro 6,85% (min. 1.750,00 euro); 50.000-100.000 euro 6,60% (min. 3.425,00 euro); 100.000-250.000 euro 5,65% (min. 6.600,00 euro); 250.000-500.000 euro 4,99% (min. 14.125,00 euro); 500.000-750.000 euro 3,92% (min. 24.950,00 euro); 750.000-1.000.000 euro 3,85% (min. 29.400,00 euro); 1.000.000-2.500.000 euro 2,45% (min. 38.500,00 euro); 2.500.000-5.000.000 euro 1,78% (min. 61.250,00 euro); vanaf 5.000.000 euro 1,60% (min. 89.000,00 euro, max. 231.000,00 euro). Rekenvoorbeeld op basis van deze tarieven: een nieuwe vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten kost circa 3.330 euro (technisch, 1,11%) plus circa 14.970 euro (ruimtelijk, 4,99%), samen circa 18.300 euro, exclusief voorfase en eventuele BOPA-verhoging. De artikelnummers en koppen zijn dubbel gecontroleerd op zowel de geconsolideerde CVDR-tekst als de oorspronkelijke bekendmaking gmb-2025-562515. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6, lid 3 Legesverordening 2026: 'Onverminderd de overige onderdelen van dit artikel wordt, indien sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, het tarief verhoogd met:' klein initiatief 308,00 euro; middelgroot initiatief 2.600,00 euro; groot initiatief 12.250,00 euro; overige activiteiten 15.750,00 euro. Het gaat dus om een verhoging bovenop het basistarief van artikel 2.6 lid 1 (percentage van de bouwkosten) en bovenop het bouwtechnische tarief van artikel 2.5. De indeling in klein/middelgroot/groot initiatief staat in bijlage 3 'tabel categorieen van initiatieven', die wel in de inhoudsopgave staat maar waarvan de inhoud niet in de gepubliceerde tekst is terug te vinden. Als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is, komt op grond van artikel 2.48 nog 4.919,00 euro bij. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Voor nieuwbouw van een woning op eigen perceel via de IPW-regeling geldt een concrete eis: artikel 7, lid 2, sub c Beleidsregels incidentele particuliere woningbouw gemeente Zaltbommel 2025: het initiatief moet 'Voldoende parkeergelegenheid biedt (minimaal 2 parkeerplaatsen per woning)'; bijlage 3 daarbij: 'Een garage telt niet mee als parkeerplaats. Parkeerplaatsen mogen niet achter elkaar liggen.' Er is dus feitelijk 2 parkeerplaatsen per (vrijstaande) woning op eigen terrein. Algemeen kader: het parapluplan Parkeren (NL.IMRO.0297.BGBBP20180002, vastgesteld 14 juni 2018, onherroepelijk, nu onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan) eist parkeren op eigen terrein volgens de gemeentelijke parkeernormen; de normen uit de Parkeernota Zaltbommel 2018 zijn vervallen en vervangen door de Nota parkeernormen Zaltbommel 2025 (CROW-gebaseerd, zones centrum / rest bebouwde kom / buitengebied). Een gedifferentieerde normentabel per zone voor 'koop, huis, vrijstaand' is niet publiek terug te vinden: de Nota parkeernormen Zaltbommel 2025 staat niet in CVDR (SRU-zoekopdrachten op creator Zaltbommel met title parkeernormen, parkeerbeleid en parkeren leverden alleen het Parkeerbeleid binnenstad Zaltbommel 2020-2030 en betaald-parkeren-besluiten op) en het raadsdocument met de actualisatie 2025 (zaltbommel.raadsinformatie.nl/document/14798575/1) gaf HTTP 403. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavel- of perceelsoppervlakte in m2 vastgelegd. In plaats daarvan gelden voorwaarden. Nieuwbouw op een (af te splitsen) perceel valt onder de Beleidsregels incidentele particuliere woningbouw gemeente Zaltbommel 2025 (IPW): maximaal 10 woningen per initiatief (artikel 1); de aanvrager moet eigenaar zijn van het perceel of een voorlopige koopovereenkomst hebben (artikel 4); de locatie moet 'binnen of aansluitend aan de bebouwingscontouren' liggen volgens bijlage 1, anders is een ETFAL-onderbouwing (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) nodig (artikel 5); minimaal 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein (artikel 7); en tussen IPW-initiatieven van verschillende partijen geldt 'minimaal 300 meter' afstand, gemeten tussen de dichtstbijzijnde bouwvlakgrenzen, met uitzonderingen voor niet-samenhangende projecten of aantoonbaar niet-kunstmatige knip (artikel 6, lid 4). De beleidsregels stellen geen minimum- of maximumkavelgrootte en geen vormeis; alleen bereikbaarheid en aansluitbaarheid op nutsvoorzieningen. Ook het omgevingsplan gemeente Zaltbommel (CVDR696261) en de Beleidsregels woningsplitsing bevatten geen minimum perceelsoppervlakte. Bij het splitsen van een bestaand pand geldt wel: minimaal 40 m2 woonoppervlak per wooneenheid (NEN 2580), eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet, eigen buitenruimte en minimaal 5 m2 berging per wooneenheid. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Zaltbommel 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Zaltbommel voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Zaltbommel 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Zaltbommel is uitgesproken faciliterend voor particuliere kavelontwikkeling. De Beleidsregels incidentele particuliere woningbouw 2025 (IPW, geldend vanaf 11 juni 2026) maken expliciet dat 'het ja, mits principe van de Omgevingswet leidend is bij beoordeling van ruimtelijke initiatieven' en bieden particulieren een vast spoor voor maximaal 10 woningen binnen of aansluitend aan de bebouwingscontouren. Daarnaast gelden sinds 8 april 2026 Beleidsregels woningsplitsing met twee zones: in zone 1 (beschermde historische binnenstad, circa 98,1 hectare) is het maatwerk per aanvraag, in zone 2 (de rest van de gemeente, inclusief kernen als Gameren, Brakel en Aalst) gelden 'duidelijke regels die voor iedereen hetzelfde zijn', met een korting van 50% op de leges voor woningsplitsingsaanvragen (artikel 18.1), voor drie jaar met evaluatie na twee jaar. Keerzijde is de prijs: het ruimtelijke deel van de leges loopt op tot 4,99% van de bouwkosten in de schijf 250.000-500.000 euro, wat een nieuwe woning al snel richting 18.000 euro aan leges brengt. (bron, 2026)

Ja, de gemeente adviseert vooroverleg expliciet: op de pagina over afwijken of wijzigen van het omgevingsplan staat 'Wij adviseren u te starten met een intake' (https://www.zaltbommel.nl/inwoner-en-ondernemer/bouwen-en-verbouwen/omgevingsplan-en-oude-bestemmingsplannen/Afwijken-of-wijzigen-van-het-omgevingsplan). Intake en principeverzoek lopen via Omgevingsdienst Rivierenland (info@odrivierenland.nl, 0344-579 314); een vooroverleg per telefoon of mail van maximaal 30 minuten is gratis, een intakeverzoek kost 316,00 euro en een principeverzoek 1.343,00 euro. De IPW-beleidsregels leggen harde termijnen vast in artikel 10: fase 1 intake maximaal 4 weken, fase 2 principeverzoek en richtlijnen maximaal 8 weken, fase 3 uitwerking en vergunningverlening maximaal 12 weken, met een totale doorlooptijd van maximaal 24 weken; voor woningsplitsing geldt vooroverleg 4 weken, volledigheidstoets 4 weken en een besluit binnen 16 weken na de complete aanvraag, met 6 weken verlenging. (bron)

Werkt de gemeente Zaltbommel mee?

Bij 40 kandidaat-percelen in Zaltbommel vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-408832
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-398798
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-430195
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-479836

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Zaltbommel eruit?

De mediane kandidaat in Zaltbommel is 3.068 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,4 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 47% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 21 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 40 tussen 60 en 80.

Waar in Zaltbommel is de meeste ruimte?

• Ketelsteeg — 22 percelen met potentie
• Rozenbogerd — 13 percelen met potentie
• Krangstraat — 10 percelen met potentie
• Steenweg — 10 percelen met potentie
• Toepadweg — 10 percelen met potentie
• van Heemstraweg-west — 10 percelen met potentie
• Hogeweg — 9 percelen met potentie
• Spellewaardsestraat — 8 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Zaltbommel indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Zaltbommel

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Zaltbommel: 1.110 van de 3.736 woningen (30%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 2.109 (56%) voor 30 m² en 389 (10%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 35 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Zaltbommel

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Kennisgeving voornemen projectprocedure en participatie nieuwe windturbines Zaltbommel (2026-06-12, bron)
• windenergie — Burgemeester en wethouders van Zaltbommel - Ingetrokken herziende beschikking voor het plaatsen van een kleine windmolen aan de Molenkampsweg 15b in Brakel. Zaaknummer: ODR2515263. (2025-11-05, bron)
• asielopvang — Burgemeester en wethouders van Zaltbommel – Verleende omgevingsvergunning voor het verlengen en uitbreiden van noodopvang aan de Veilingweg 2 in Zaltbommel. Zaaknummer: ODR2415896. (2025-04-23, bron)
• asielopvang — Burgemeester en wethouders van Zaltbommel - Aanvraag omgevingsvergunning voor het verlengen en uitbreiden van noodopvang aan de Veilingweg 2 in Zaltbommel. Zaaknummer: ODR2415896. (2024-12-18, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Zaltbommel op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Zaltbommel: kosten & regels Zaltbommel · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Bruchem · Rossum Gld · Velddriel · Kerkdriel · Hedel · Est · alle plaatsen