Kavel splitsen in Warmond: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Teylingen: neutraal · principeverzoek: Legesverordening Teylingen 2026, artikel 2.4 · 18 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Warmond op plek 1022 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Teylingen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Warmond valt onder de gemeente Teylingen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Teylingen.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Legesverordening Teylingen 2026, artikel 2.4 (paragraaf 2.2 Voorfase - 'Verken uw idee', principeverzoek). Tarieven per onderdeel: informatieverzoek 0,00 euro; beoordeling vergunningvrij/vergunningplicht 163,50 euro; toets aan de regels van het omgevingsplan 163,50 euro; beoordeling technische bouwactiviteit 163,50 euro; beoordeling andere activiteit dan bouwen 163,50 euro; beoordeling conceptaanvraag (ontvankelijkheid/indieningsvereisten) 163,50 euro; ambtelijke begeleiding advies ruimtelijke kwaliteit (welstand) 163,50 euro; beoordeling wenselijkheid van het initiatief (intaketafel) 325,00 euro; beoordeling haalbaarheid van het initiatief (omgevingstafel) 975,00 euro. De onderdelen zijn cumulatief. Belangrijk: artikel 2.52 voorziet in een vermindering van 100,00% van de voor het principeverzoek geheven leges bij de daaropvolgende aanvraag om omgevingsvergunning, zodat het principeverzoek feitelijk volledig wordt verrekend. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse heffingen die bij een nieuwe woning naast elkaar gelden (Legesverordening Teylingen 2026). (A) Artikel 2.5 bouwactiviteit / technisch deel, percentage van de bouwkosten met minimum: tot 10.000 euro 1,30% (min. 106,30 euro); 10.000-25.000 euro 1,30% (min. 122,60 euro); 25.000-50.000 euro 1,30% (min. 306,60 euro); 50.000-100.000 euro 1,20% (min. 613,20 euro); 100.000-200.000 euro 1,13% (min. 1.134,40 euro); 200.000-500.000 euro 1,03% (min. 2.141,10 euro); 500.000-1.000.000 euro 0,93% (min. 4.874,90 euro); 1.000.000-2.000.000 euro 0,86% (min. 8.799,40 euro); boven 2.000.000 euro 0,68% (min. 16.321,30 euro). (B) Artikel 2.6 omgevingsplanactiviteit bouwwerk / ruimtelijk deel: tot 10.000 euro 3,04% (min. 148,00 euro); 10.000-25.000 euro 3,04% (min. 287,00 euro); 25.000-50.000 euro 3,04% (min. 718,00 euro); 50.000-100.000 euro 2,81% (min. 1.436,00 euro); 100.000-200.000 euro 2,64% (min. 2.650,00 euro); 200.000-500.000 euro 2,40% (min. 4.981,00 euro); 500.000-1.000.000 euro 2,17% (min. 11.340,00 euro); 1.000.000-2.000.000 euro 2,01% (min. 20.455,00 euro); vanaf 2.000.000 euro 1,60% (min. 37.840,00 euro). Bouwkosten = een raming van de kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen voor de fysieke realisatie (het bouwen) van de bouwwerken, de omzetbelasting daarin niet begrepen. Rekenvoorbeeld vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten: technisch 1,03% = 3.090,00 euro plus ruimtelijk 2,40% = 7.200,00 euro, samen circa 10.290,00 euro, oftewel ruim 3,4% van de bouwkosten. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening Teylingen 2026, artikel 2.46a (planologische strijdigheid met het omgevingsplan): binnenplanse omgevingsplanactiviteit met afwijking/beoordelingsregels 325,40 euro; kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit 580,10 euro; buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) 4.506,00 euro. Dit bedrag komt bovenop de leges van artikel 2.5 en 2.6. Valt de BOPA onder de uitgebreide voorbereidingsprocedure, dan geldt aanvullend artikel 2.48: 2.253,00 euro voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (en artikel 2.47 kent een verhoging van 5,00% op de reguliere tarieven bij de uitgebreide procedure). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen 2024 gemeente Teylingen, tabel parkeernormen wonen. De normen zijn niet naar woningtype vrijstaand/twee-onder-een-kap gedifferentieerd maar naar categorie grondgebonden woningen (exclusief sociale huur) en naar gebruiksoppervlakte (gbo), per zone centrum / overig / buitengebied, in parkeerplaatsen per woning inclusief 0,2 aandeel bezoekers: kleiner dan 100 m2 gbo 1,3 / 1,5 / 1,6; 100-125 m2 gbo 1,4 / 1,6 / 1,8; 125-150 m2 gbo 1,6 / 1,8 / 2,0; groter dan 150 m2 gbo 1,8 / 2,0 / 2,2. Een nieuwe vrijstaande koopwoning valt onder grondgebonden woningen exclusief sociale huur; bij een gangbare vrijstaande woning groter dan 150 m2 gbo is de norm dus 1,8 (centrum), 2,0 (overig, dus rest bebouwde kom in Sassenheim, Voorhout en Warmond) of 2,2 (buitengebied) parkeerplaats per woning, inclusief 0,2 bezoekersaandeel. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Teylingen kent geen gemeentebrede minimale kavelmaat of minimum perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: het Omgevingsplan gemeente Teylingen (CVDR696462, geconsolideerde versie 2) bevat alleen hoofdstuk 22 (bruidsschat); de hoofdstukken 2 tot en met 21 zijn [Gereserveerd], zodat de ruimtelijke regels over perceelsoppervlakte, kavelbreedte en het maximum aantal woningen per bouwvlak nog in het tijdelijke deel zitten, dat wil zeggen in de afzonderlijke oude bestemmingsplannen per gebied. Verder gezocht in het CVDR-register van Teylingen op de titels woningsplitsing, splitsing, parkeerbeleid en structuurvisie (nul treffers) en in de Omgevingsvisie gemeente Teylingen (CVDR735642), die wel woningsplitsing toestaat maar geen getalsmatige kavelnorm noemt. Let op: de gevonden Beleidsregels omtrent woningsplitsing (CVDR733844, met een eis van minimaal 120 m2 gebruiksoppervlakte) zijn van de gemeente Haarlemmermeer en gelden NIET in Teylingen. Concrete maatvoering moet dus per adres uit het geldende bestemmingsplan in het tijdelijke deel van het omgevingsplan worden gehaald. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Teylingen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Teylingen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Teylingen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente Teylingen kiest expliciet voor bouwen binnen bestaand stedelijk gebied: 'Het heeft de voorkeur om het buitengebied zoveel mogelijk te ontzien. De focus ligt op diverse inbreidings- en herstructureringslocaties.' Woningsplitsing wordt met zoveel woorden als kans benoemd: 'Verder zijn er mogelijkheden voor woningsplitsing van bestaande woningen mits dit niet leidt tot negatieve neveneffecten en bijvoorbeeld ook past in de parkeerbalans', waarmee de parkeerbalans in de praktijk de belangrijkste toets is. Buiten de kom geldt een streng beschermingsregime voor het bollenlandschap: het ISG-beleid (Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek) is leidend en de visie stuurt op 'een aaneengesloten bollengebied' en wil versnippering tegengaan, met GOM-compensatie voor woningen in het buitengebied. Splitsen van een kavel in de kernen Sassenheim, Voorhout en Warmond past dus in het beleid; splitsen of bijbouwen in het bollengebied is feitelijk uitgesloten zonder ISG/GOM-route. (bron, 2025)

Teylingen adviseert nadrukkelijk om eerst een principeverzoek in te dienen: 'Wilt u voordat u een aanvraag om een omgevingsvergunning indient weten of uw (bouw)plan haalbaar is? Dan kunt u een principeverzoek indienen', met als genoemde voordelen lagere kosten, minder aan te leveren stukken en een minder uitgewerkt plan. De voorfase is getrapt ingericht via een intaketafel (beoordeling wenselijkheid, 325,00 euro) en een omgevingstafel (beoordeling haalbaarheid, 975,00 euro); indienen gaat via het Intakeformulier principeverzoek Teylingen 2026 van HLTsamen. Voor het principeverzoek geldt geen wettelijke termijn ('Er geldt geen wettelijke termijn voor het behandelen van een principeverzoek') en tegen het antwoord staat geen bezwaar open; voor de vergunning zelf is de reguliere voorbereidingsprocedure 8 weken met 6 weken verlenging en de uitgebreide procedure 6 maanden met 6 weken verlenging. (bron)

Werkt de gemeente Warmond mee?

Bij 18 kandidaat-percelen in Warmond vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2021 — stcrt-2021-129
• vergunning uit 2020 — stcrt-2020-44993
• vergunning uit 2018 — stcrt-2018-1851
• vergunning uit 2017 — stcrt-2017-50516

Hoe zien de kansrijke percelen in Warmond eruit?

De mediane kandidaat in Warmond is 2.711 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,7 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 54% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 29 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 28 tussen 60 en 80.

Waar in Warmond liggen de meeste kansen?

• Oranje Nassaulaan — 16 kansrijke percelen
• Herenweg — 15 kansrijke percelen
• Hagheweide — 10 kansrijke percelen
• Achttienhontpad — 8 kansrijke percelen
• Burgemeester Ketelaarstraat — 6 kansrijke percelen
• Hyacintenlaan — 6 kansrijke percelen
• Buitenwater — 5 kansrijke percelen
• Burgemeester Nederburghlaan — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Warmond indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Teylingen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Nieuwe aanvraag omgevingsvergunning, Noordelijke Randweg/Bollendreef (nabij rotonde) in Voorhout, het bouwen van een tijdelijk (10 jaar) informatiecentrum Nieuw Boekhorst. Kenmerk (2025-07-30, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Oosteinde 16, Warmond” (2025-05-07, bron)
• windenergie — Nieuwe aanvraag omgevingsvergunning, Lakerpolder 1 in Warmond, het plaatsen van een windmolen op de Lakerpolder. Kenmerk Z2025-00000352. (2025-02-12, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Warmond nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Teylingen: kosten & regels Teylingen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Oegstgeest · Sassenheim · Oud Ade · Rijnsburg · Voorhout · Leiderdorp · alle plaatsen