Kavel splitsen in Valkenburg: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Valkenburg aan de Geul: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg, artikel 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026. Verkenningsfase · 34 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Valkenburg op plek 426 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Valkenburg aan de Geul

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Valkenburg valt onder de gemeente Valkenburg aan de Geul; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Valkenburg aan de Geul.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg, artikel 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026. Verkenningsfase (schetsplan met eerste beoordeling en fysiek gesprek): 103,00 euro. Begeleidingsfase bij complexe plannen: 450,00 euro extra. Concept-verzoek kleine projecten (artikel 2.4.3, o.a. bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, erfafscheiding, woningsplitsing voor sociale huur of levensloopbestendige woning, vakantieappartement/vakantiewoning): 412,00 euro. Concept-verzoek overige projecten (artikel 2.4.4, alles wat niet in 2.4.3 staat - een nieuwe woning of een kavelsplitsing valt hieronder): 4.028,00 euro, verminderd met 1.968,00 euro als de GR Omgevingsdienst niet wordt ingeschakeld. Verrekening: bij een aanvraag voor dezelfde activiteit binnen 6 maanden na het laatste omgevingsoverleg wordt 100% van de omgevingsoverlegleges in mindering gebracht, maar blijft minimaal 128,00 euro verschuldigd (artikel 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Voor een nieuwe woning gelden twee stapelende tarieven over de bouwkosten, elk met een minimum van 206,00 euro. Technisch deel (bouwactiviteit, artikel 2.5): 1,02% over het deel van de bouwkosten tot 500.000 euro, daarboven 0,82% (500.000,01 - 2.500.000), 0,62% (2.500.000,01 - 5.000.000), 0,42% (5.000.000,01 - 10.000.000) en 0,22% boven 10.000.000 euro. Ruimtelijk deel (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, artikel 2.6.1): 3,06% over het deel tot 500.000 euro, daarboven 2,56%, 2,06%, 1,56% en 1,06% in dezelfde schijven. Samen dus circa 4,08% van de bouwkosten tot 500.000 euro. Daarbovenop komen de toeslagen van artikel 2.6.2: binnenplanse omgevingsplanactiviteit 215,00 euro, binnenplanse afwijkingsbevoegdheid 215,00 euro, kleine buitenplanse activiteit 215,00 euro, grote/overige buitenplanse activiteit 1.191,00 euro, activiteit op basis van wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht 1.191,00 euro, bodemgevoelige locatie 215,00 euro. Bouwkosten worden bepaald via het Besluit genormeerde bouwkosten. Rekenvoorbeeld nieuwbouwwoning met 300.000 euro bouwkosten: circa 3.060 euro (technisch) + 9.180 euro (ruimtelijk) = circa 12.240 euro, exclusief toeslagen en adviezen. Bij 5 of meer activiteiten in een aanvraag geldt een vermindering van 10% tot 20% (artikel 2.53). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Er is geen zelfstandig BOPA-tarief: de buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt geheven als toeslag bovenop het percentagetarief voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerk (artikel 2.6.2). Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bijbehorende bouwwerken, erfafscheidingen e.d.): 215,00 euro. Grote/overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit: 1.191,00 euro. Buitenplanse activiteit op basis van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht: 1.191,00 euro. Is afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing, dan komt daar op grond van artikel 2.48 nogmaals 1.191,00 euro bij (voor milieubelastende activiteiten 5.751,00 euro). Voor het daadwerkelijk wijzigen van het omgevingsplan geldt artikel 2.45: 3.859,00 euro. Een BOPA zonder bouwwerk valt onder artikel 2.34 (andere activiteiten): 149,00 euro. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsnota Parkeernormen 2025, categorie KOOP, HUIS, VRIJSTAAND: 1,2 parkeerplaats per woning voor bewoners in alle gebieden, exclusief het bezoekersaandeel dat erbij opgeteld moet worden. Bezoekersaandeel per gebied: gebied A (centrum kern Valkenburg) 0,15; gebied B (rest bebouwde kom kern Valkenburg) 0,2; gebied C (bebouwde kom kernen Houthem-Sint Gerlach, Berg en Terblijt, Schin op Geul, Sibbe-IJzeren en Walem) 0,2; gebied D (buitengebied) 0,3. Totale eis per vrijstaande koopwoning: 1,35 (A), 1,4 (B en C) en 1,5 (D) parkeerplaatsen. Twee-onder-een-kap en tussen/hoek koopwoningen kennen dezelfde normen. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavel- of perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing gevonden. Wel een concreet minimum voor woningsplitsing: de Beleidsregel minimaal aantal m2 gestapelde woningen 2026 (vastgesteld 26 mei 2026, in werking 1 juni 2026) eist bij het splitsen van bestaande gebouwen minimaal 40 m2 per wooneenheid en bij nieuwbouw minimaal 50 m2 per wooneenheid. Voorwaarden: geen gedeelde basisvoorzieningen (toilet, badkamer, keuken), een eigen douche of bad met toilet en wasmachineaansluiting, minimaal een aparte slaapkamer, een gecombineerde woonkamer en keuken is toegestaan, plus berging voor afval en fietsen en buitenruimte (die beide niet meetellen voor het minimumoppervlak). Gecontroleerd en niets gevonden over minimale perceelsgrootte of perceelsbreedte in: het geconsolideerde Omgevingsplan gemeente Valkenburg aan de Geul (CVDR696456) en de Beleidsregel bouw- en gebruiksactiviteiten planologisch regime 2020 (CVDR677100, regelt wel zijdelingse afstand: bij vrijstaande woningen bouwen in of op minimaal 2 meter uit een zijdelingse perceelsgrens, waarbij een zijde onbebouwd blijft). De concrete bouwregels per perceel staan in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (voormalige bestemmingsplannen) en zijn alleen perceelsgewijs via het Omgevingsloket/DSO raadpleegbaar. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Valkenburg aan de Geul 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Valkenburg aan de Geul voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Valkenburg aan de Geul 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Het formele beleid is faciliterend: met de Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021 hoeven goede woningbouwplannen niet meer gecompenseerd te worden als zij voldoen aan drie criteria (maatschappelijke meerwaarde, ruimtelijke aanvaardbaarheid via de Ladder, en subregionale afstemming), waarbij expliciet geldt: inbreiding boven uitbreiding. De Omgevingsvisie (raad 7 oktober 2024) zet in op transformatie van bestaand en leegstaand vastgoed en het toevoegen van ontbrekende woningtypen (nultreden-, zorg- en starterswoningen, huur en koop), en wijst nieuwe bouwlocaties af die hoogwaardige natuur, landschap of erfgoed aantasten. Woningsplitsing is uitdrukkelijk gefaciliteerd en genormeerd via de Beleidsregel minimaal aantal m2 gestapelde woningen 2026 (40 m2 bij splitsing van bestaand vastgoed, 50 m2 bij nieuwbouw). Remmend werken echter de Zuid-Limburgse woningmarktprogrammering (Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg met compensatiesystematiek, verzacht via CVDR628582), een use-it-or-lose-it-regel (planologisch besluit binnen 2 jaar en realisatie binnen 3 jaar), het beschermd stadsgezicht en de monumentendichtheid in de kern Valkenburg, en het bindend raadsadviesrecht bij BOPA's voor woningen buiten de kernbegrenzing. (bron, 2021)

Ja, de gemeente adviseert nadrukkelijk eerst een conceptverzoek (omgevingsoverleg) via het Omgevingsloket, stap 7 'Conceptverzoek'; bij een verzoek tot wijziging van het omgevingsplan staat zelfs letterlijk 'Vraag altijd eerst een conceptverzoek aan'. Het plan wordt getoetst aan het omgevingsplan, de redelijke eisen van welstand en de monumentenzorg; is de latere vergunningaanvraag identiek, dan worden de conceptverzoekleges verrekend (artikel 2.52, minimaal 128,00 euro blijft verschuldigd). Behandeltermijnen: reguliere procedure 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen; uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb, o.a. bij omgevingsplanwijziging) 6 maanden met 6 weken verlenging en 6 weken terinzagelegging van het ontwerpbesluit. Let op: bij een BOPA voor woningen buiten de kernbegrenzing (en bij 10 of meer woningen in bepaalde wijken, 30 of meer in het centrum van Valkenburg) heeft de gemeenteraad bindend adviesrecht en is participatie verplicht. (bron)

Werkt de gemeente Valkenburg mee?

Bij 34 kandidaat-percelen in Valkenburg vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Broekhem (2026) — gmb-2026-371752
• Broekhem (2026) — gmb-2026-368788
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-317646
• Stationsstraat (2024) — gmb-2024-320305

Hoe zien de kansrijke percelen in Valkenburg eruit?

De mediane kandidaat in Valkenburg is 2.314 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 18,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 58% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 46 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 50 tussen 60 en 80.

Waar in Valkenburg liggen de meeste kansen?

• Broekhem — 15 kansrijke percelen
• Kruisstraat — 12 kansrijke percelen
• Vroenhof — 12 kansrijke percelen
• Hekerweg — 11 kansrijke percelen
• Meerssenderweg — 11 kansrijke percelen
• Sint Gerlach — 10 kansrijke percelen
• Limietstraat — 9 kansrijke percelen
• Strabeek — 9 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Valkenburg indicatief waard?

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Valkenburg ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Valkenburg nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Valkenburg aan de Geul: kosten & regels Valkenburg aan de Geul · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Berg en Terblijt · Walem · Schin op Geul · Hulsberg · Scheulder · Bemelen · alle plaatsen