Kavel splitsen in 's-Heerenberg: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 21-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Montferland: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg / vooroverleg haalbaarheid omgevingsplan- of bouwactiviteit: 260 euro + 0,15% van de bouwkosten · 23 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat 's-Heerenberg op plek 890 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 110 percelen in 's-Heerenberg: 26 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 34 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 6 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 44 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Montferland

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. 's-Heerenberg valt onder de gemeente Montferland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Montferland.

Kavel splitsen in 's-Heerenberg kost bij de gemeente Montferland minimaal € 4.453 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Montferland).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg / vooroverleg haalbaarheid omgevingsplan- of bouwactiviteit: 260 euro + 0,15% van de bouwkosten (max. 1.500 euro); welstandsoverleg 153 euro + 0,25% van de bouwkosten. Vermindering van vergunningleges met de voorfase-leges als de aanvraag binnen 12 maanden volgt (art. 2.27). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch (art. 2.5) en ruimtelijk (art. 2.6) als percentage van de bouwkosten. Technisch: tot 500.000 euro 0,9% (min. 306 euro); 500.000-1.500.000 euro 4.500 + 0,84% boven 500.000; daarna lagere percentages. Ruimtelijk: tot 500.000 euro 2,6% (min. 306 euro); 500.000-1.500.000 euro 13.000 + 2,36% boven 500.000. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 2.700 euro, ruimtelijk circa 7.800 euro. Gelijktijdige tech+ruimte: 0,25% van de bouwkosten vermindering. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwactiviteit: 1% van de bouwkosten (min. 295 euro, max. 7.500 euro) bovenop de ruimtelijke leges. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouw: 601 euro. Binnenplanse afwijking/wijzigingsbevoegdheid: 295 euro. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota of -regeling in de CVDR van Montferland (nul treffers op 'parkeer'). De gemeente volgt de CROW-kencijfers; voor een vrijstaande koopwoning in weinig stedelijk / landelijk gebied is dat circa 2,0 tot 2,4 parkeerplaats per woning. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid of perceelsminimum in de CVDR van Montferland (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Montferland 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Montferland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Montferland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

In de CVDR staan geen omgevingsvisie of parkeernota van Montferland. De legesstructuur is relatief gunstig voor een BOPA: 1% van de bouwkosten met plafond 7.500 euro (bij 300.000 euro bouwkosten circa 3.000 euro opslag). Voorfase is betaalbaar (260 euro + 0,15%) en wordt verrekend binnen 12 maanden. (bron, 2026)

Omgevingsoverleg/vooroverleg haalbaarheid 260 euro + 0,15% bouwkosten (max. 1.500). Welstandsoordeel in de voorfase 153 euro + 0,25%. Voorfase-leges worden in mindering gebracht op de vergunningleges als de aanvraag binnen 12 maanden volgt. (bron)

Werkt de gemeente Montferland mee?

Bij 23 kandidaat-percelen in 's-Heerenberg vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Middenveld (2026) — gmb-2026-433931
• Middenveld (2026) — gmb-2026-433656
• Speelveld (2026) — gmb-2026-438338
• Speelveld (2026) — gmb-2026-438825

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in 's-Heerenberg eruit?

De mediane kandidaat in 's-Heerenberg is 1.583 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 12,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 71% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 39 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 28 tussen 60 en 80.

Waar in 's-Heerenberg is de meeste ruimte?

• Lengelseweg — 14 percelen met potentie
• Oude Doetinchemseweg — 13 percelen met potentie
• Korensingel — 7 percelen met potentie
• Plantsoensingel Zuid — 7 percelen met potentie
• Slotlaan — 7 percelen met potentie
• De Bongerd — 6 percelen met potentie
• Kornhorst — 6 percelen met potentie
• Peeskesweg — 6 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in 's-Heerenberg indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in 's-Heerenberg

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In 's-Heerenberg: 787 van de 2.407 woningen (33%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.509 (63%) voor 30 m² en 235 (10%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 37 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Montferland

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i, uitbreiding bedrijventerrein ’s-Heerenberg (2025-12-23, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Montferland: kosten & regels Montferland · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Braamt · Kilder · Babberich · Gaanderen · Wehl · Herwen · alle plaatsen