Kavel splitsen in Rosmalen: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente 's-Hertogenbosch: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 141 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 432 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 206 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 141 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Rosmalen op plek 90 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.
Kosten en regels in de gemeente 's-Hertogenbosch
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Rosmalen valt onder de gemeente 's-Hertogenbosch; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van 's-Hertogenbosch.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
Expliciet faciliterend voor het splitsen van bestaande woningen ('stimuleren en faciliteren'), maar voor kavelsplitsing met nieuwbouw bestaat geen specifiek beleid en geldt maatwerk per conceptverzoek, met een relatief hoog ruimtelijk legestarief (2,6%) als drempel.
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (vooroverleg/conceptverzoek): vast tarief EUR 71,30 (art. 2.4 lid 1 tarieventabel Legesverordening 's-Hertogenbosch 2026; uitzondering zonnevelden: EUR 1.000,00 per hectare als voorschot). Geen verrekeningsbepaling met latere vergunningleges aangetroffen. (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen, cumulatief. Bouwtechnisch deel (art. 2.5): bouwkosten < EUR 100.000: 0,53% (minimum EUR 105,90); EUR 100.000-500.000: EUR 530,00 + 0,46% over het meerdere boven EUR 100.000. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit (art. 2.6 lid 1): bouwkosten < EUR 100.000: 2,60% (minimum EUR 105,90); EUR 100.000-500.000: EUR 2.600,00 + 2,30% over het meerdere boven EUR 100.000 (hogere staffels tot EUR 748.300,00 bij >= EUR 100 mln). Rekenvoorbeeld nieuwe woning met EUR 350.000 bouwkosten: EUR 1.680,00 (technisch) + EUR 8.350,00 (ruimtelijk) = ca. EUR 10.030. Bouwkosten worden genormeerd via de ROEB-lijst. (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan (buitenplanse omgevingsplanactiviteit): 0,2% van de bouwkosten, minimum EUR 381,30, maximum EUR 10.317,35 (art. 2.6 lid 2a tarieventabel). Bij meer dan 1 woning wordt het bedrag verhoogd met EUR 500,00 per woning (lid 2b). Komt door de 'onverminderd'-systematiek bovenop de bouwtechnische leges (art. 2.5) en het ruimtelijk deel (art. 2.6 lid 1). BOPA zonder bouwactiviteit (alleen gebruik): EUR 381,30 (art. 2.6 lid 3). (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormering 2021; norm per woninggrootte (vrijstaande koopwoning valt in categorie > 80 m2 bvo), bewoners + bezoek per zone: zone 1a historische binnenstad 1,0 + 0,0 = 1,0; zone 1b spoorzone 1,0 + 0,1 = 1,1; zone 2 gereguleerde schil 1,2 + 0,2 = 1,4; zone 3 bebouwde kom (o.a. centrum Rosmalen) 1,4 + 0,2 = 1,6; zone 4a/4b rest bebouwde kom (o.a. Nuland, Vinkel, Engelen) 1,4 + 0,3 = 1,7; zone 5 buitengebied 2,0 + 0,3 = 2,3 per woning. (bron, 2021)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - er is geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak voor kavel-/perceelsplitsing; toetsing gebeurt per locatie aan het omgevingsplan (bouwvlak, bouwregels) via conceptverzoek. Gezocht in Legesverordening 2026, Beleidsregels woningsplitsing en verkamering 2023 (eerste wijziging), Paraplubeheersverordening en op s-hertogenbosch.nl. Bij woningsplitsing (bestaand pand) geldt wel: elke woning minimaal 40 m2 gebruiksoppervlakte. (bron)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening 's-Hertogenbosch 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van 's-Hertogenbosch voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening 's-Hertogenbosch 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Voor woningsplitsing en verkamering (kamerverhuur) is 's-Hertogenbosch expliciet faciliterend: de Beleidsregels woningsplitsing en verkamering 2023 (eerste wijziging, vastgesteld 3 februari 2026) willen splitsen 'stimuleren en faciliteren' om het woningaanbod te vergroten, onder voorwaarden zoals splitsing naar maximaal 2-3 woningen, minimaal 40 m2 gebruiksoppervlakte per woning, buitenruimte, parkeertoets en een spreidingseis (ten minste vier niet-gesplitste woningen aan beide zijden); woningsplitsing in het buitengebied en in op-slot-gebieden is uitgesloten. Planologisch geldt via de paraplubeheersverordening een verbod met binnenplanse vergunningmogelijkheid. Dit betreft nadrukkelijk het splitsen van bestaande woningen/panden, niet kavelsplitsing: voor het afsplitsen van een bouwkavel voor een extra nieuwbouwwoning is geen specifiek beleid gepubliceerd en geldt maatwerk per locatie via conceptverzoek en zo nodig een BOPA. (bron, 2026)
De gemeente adviseert om voor een formele aanvraag eerst een conceptverzoek (omgevingsoverleg, EUR 71,30) in te dienen via het DSO-Omgevingsloket; past het plan niet in het omgevingsplan, dan beoordeelt de gemeente eerst de kans van slagen. Een reguliere aanvraag wordt in principe binnen 8 weken behandeld, met maximaal 6 weken verlenging; voor complexe aanvragen geldt de uitgebreide procedure. (bron)
Werkt de gemeente Rosmalen mee?
Bij 141 kandidaat-percelen in Rosmalen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-355876
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-355518
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-357685
- vergunning uit 2026 — gmb-2026-305087
Hoe zien de kansrijke percelen in Rosmalen eruit?
De mediane kandidaat in Rosmalen is 2.608 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,4 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 55% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 191 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 155 tussen 60 en 80.
Waar in Rosmalen liggen de meeste kansen?
- Kruisstraat — 43 kansrijke percelen
- Graafsebaan — 36 kansrijke percelen
- Maliskampsestraat — 24 kansrijke percelen
- Vliertwijksestraat — 16 kansrijke percelen
- Veedijk — 15 kansrijke percelen
- Bruggen — 13 kansrijke percelen
- Deken van Roestellaan — 13 kansrijke percelen
- Eikenburglaan — 13 kansrijke percelen
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Rosmalen indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Rosmalen en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 535 m² → indicatieve grondwaarde € 214.000 – € 294.250
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Geplande ontwikkelingen in gemeente 's-Hertogenbosch
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- zonnepark — Zonnepark Roode Brug omgeving Graafsebaan Rosmalen, Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning, Het realiseren van een zonnepark (2026-05-29, bron)
- zonnepark — Zonnepark omgeving Kerkdekse - Vinkel, Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning, Het realiseren van een zonnepark (2026-05-29, bron)
- asielopvang — Hervensebaan 1 Uitbreiding aantal plekken noodopvang Omgevingsvergunning verleend en treedt direct in werking (2026-03-27, bron)
- asielopvang — Hervensebaan 1, Omgevingsvergunning, uitbreiden noodopvang (2026-02-13, bron)
- infrastructuur — talud onder spoorbrug nabij Randweg, Verleend en treedt niet direct in werking, Omgevingsvergunning (2026-02-13, bron)
- asielopvang — Poeldonkweg 37 t/m 49, bouwen tijdelijk huisvesting van asielzoekers, omgevingsvergunning (technisch) verleend (2026-02-06, bron)
- bedrijventerrein/logistiek — Bedrijventerrein Heesch west: Beschikking hogere grenswaarde industrielawaai Wet geluidhinder (2026-01-23, bron)
- infrastructuur — talud onder spoorbrug nabij Randweg, Omgevingsvergunning, het kandalaberen van een 3 tal bomen (2026-01-02, bron)
- zonnepark — Zonneweide nabij Kloosterstraat, Omgevingsvergunning, het realiseren van een zonneweide (2025-12-29, bron)
- zonnepark — Zonneweide nabij Bosscheweg (Dungense Polder), Omgevingsvergunning, het realiseren van een zonneweide (2025-12-29, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Is uw perceel geschikt?
Benieuwd hoe uw eigen perceel in Rosmalen ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Rosmalen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van 's-Hertogenbosch: kosten & regels 's-Hertogenbosch · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Nuland · Berlicum · 's-Hertogenbosch · Den Dungen · Hoenzadriel · Kerkdriel · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy