Kavel splitsen in Rosmalen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 17-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente 's-Hertogenbosch: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 152 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Rosmalen op plek 194 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 322 percelen in Rosmalen: 137 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 39 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 25 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 121 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Van 45 percelen geeft de landelijke voorziening geen bestemming; die tellen als woonperceel wanneer er een woning staat. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente 's-Hertogenbosch

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Rosmalen valt onder de gemeente 's-Hertogenbosch; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van 's-Hertogenbosch.

Kavel splitsen in Rosmalen kost bij de gemeente 's-Hertogenbosch minimaal € 2.222 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van 's-Hertogenbosch).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (vooroverleg/conceptverzoek): vast tarief EUR 71,30 (art. 2.4 lid 1 tarieventabel Legesverordening 's-Hertogenbosch 2026; uitzondering zonnevelden: EUR 1.000,00 per hectare als voorschot). Geen verrekeningsbepaling met latere vergunningleges aangetroffen. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen, cumulatief. Bouwtechnisch deel (art. 2.5): bouwkosten < EUR 100.000: 0,53% (minimum EUR 105,90); EUR 100.000-500.000: EUR 530,00 + 0,46% over het meerdere boven EUR 100.000. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit (art. 2.6 lid 1): bouwkosten < EUR 100.000: 2,60% (minimum EUR 105,90); EUR 100.000-500.000: EUR 2.600,00 + 2,30% over het meerdere boven EUR 100.000 (hogere staffels tot EUR 748.300,00 bij >= EUR 100 mln). Rekenvoorbeeld nieuwe woning met EUR 350.000 bouwkosten: EUR 1.680,00 (technisch) + EUR 8.350,00 (ruimtelijk) = ca. EUR 10.030. Bouwkosten worden genormeerd via de ROEB-lijst. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan (buitenplanse omgevingsplanactiviteit): 0,2% van de bouwkosten, minimum EUR 381,30, maximum EUR 10.317,35 (art. 2.6 lid 2a tarieventabel). Bij meer dan 1 woning wordt het bedrag verhoogd met EUR 500,00 per woning (lid 2b). Komt door de 'onverminderd'-systematiek bovenop de bouwtechnische leges (art. 2.5) en het ruimtelijk deel (art. 2.6 lid 1). BOPA zonder bouwactiviteit (alleen gebruik): EUR 381,30 (art. 2.6 lid 3). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormering 2021; norm per woninggrootte (vrijstaande koopwoning valt in categorie > 80 m2 bvo), bewoners + bezoek per zone: zone 1a historische binnenstad 1,0 + 0,0 = 1,0; zone 1b spoorzone 1,0 + 0,1 = 1,1; zone 2 gereguleerde schil 1,2 + 0,2 = 1,4; zone 3 bebouwde kom (o.a. centrum Rosmalen) 1,4 + 0,2 = 1,6; zone 4a/4b rest bebouwde kom (o.a. Nuland, Vinkel, Engelen) 1,4 + 0,3 = 1,7; zone 5 buitengebied 2,0 + 0,3 = 2,3 per woning. (bron, 2021)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - er is geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak voor kavel-/perceelsplitsing; toetsing gebeurt per locatie aan het omgevingsplan (bouwvlak, bouwregels) via conceptverzoek. Gezocht in Legesverordening 2026, Beleidsregels woningsplitsing en verkamering 2023 (eerste wijziging), Paraplubeheersverordening en op s-hertogenbosch.nl. Bij woningsplitsing (bestaand pand) geldt wel: elke woning minimaal 40 m2 gebruiksoppervlakte. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening 's-Hertogenbosch 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van 's-Hertogenbosch voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening 's-Hertogenbosch 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Voor woningsplitsing en verkamering (kamerverhuur) is 's-Hertogenbosch expliciet faciliterend: de Beleidsregels woningsplitsing en verkamering 2023 (eerste wijziging, vastgesteld 3 februari 2026) willen splitsen 'stimuleren en faciliteren' om het woningaanbod te vergroten, onder voorwaarden zoals splitsing naar maximaal 2-3 woningen, minimaal 40 m2 gebruiksoppervlakte per woning, buitenruimte, parkeertoets en een spreidingseis (ten minste vier niet-gesplitste woningen aan beide zijden); woningsplitsing in het buitengebied en in op-slot-gebieden is uitgesloten. Planologisch geldt via de paraplubeheersverordening een verbod met binnenplanse vergunningmogelijkheid. Dit betreft nadrukkelijk het splitsen van bestaande woningen/panden, niet kavelsplitsing: voor het afsplitsen van een bouwkavel voor een extra nieuwbouwwoning is geen specifiek beleid gepubliceerd en geldt maatwerk per locatie via conceptverzoek en zo nodig een BOPA. (bron, 2026)

De gemeente adviseert om voor een formele aanvraag eerst een conceptverzoek (omgevingsoverleg, EUR 71,30) in te dienen via het DSO-Omgevingsloket; past het plan niet in het omgevingsplan, dan beoordeelt de gemeente eerst de kans van slagen. Een reguliere aanvraag wordt in principe binnen 8 weken behandeld, met maximaal 6 weken verlenging; voor complexe aanvragen geldt de uitgebreide procedure. (bron)

Werkt de gemeente 's-Hertogenbosch mee?

Bij 152 kandidaat-percelen in Rosmalen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-355876
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-355518
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-357685
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-305087

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Rosmalen eruit?

De mediane kandidaat in Rosmalen is 2.345 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 18 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 52% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 105 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 84 tussen 60 en 80.

Waar in Rosmalen is de meeste ruimte?

• Kruisstraat — 39 percelen met potentie
• Graafsebaan — 24 percelen met potentie
• Bruggen — 13 percelen met potentie
• Maliskampsestraat — 12 percelen met potentie
• Sprokkelboschstraat — 12 percelen met potentie
• Deken van Roestellaan — 11 percelen met potentie
• Driebergenlaan — 11 percelen met potentie
• Vliertwijksestraat — 11 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Rosmalen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Rosmalen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Rosmalen: 4.009 van de 11.453 woningen (35%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 7.112 (62%) voor 30 m² en 1.087 (9%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 39 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente 's-Hertogenbosch

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit invoering 30 km/u regime op bedrijventerreinen binnen gemeente ‘s-Hertogenbosch (2026-10-16, bron)
• zonnepark — Zonnepark Roode Brug omgeving Graafsebaan Rosmalen, Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning, Het realiseren van een zonnepark (2026-05-29, bron)
• zonnepark — Zonnepark omgeving Kerkdekse - Vinkel, Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning, Het realiseren van een zonnepark (2026-05-29, bron)
• asielopvang — Hervensebaan 1 Uitbreiding aantal plekken noodopvang Omgevingsvergunning verleend en treedt direct in werking (2026-03-27, bron)
• asielopvang — Hervensebaan 1, Omgevingsvergunning, uitbreiden noodopvang (2026-02-13, bron)
• infrastructuur — talud onder spoorbrug nabij Randweg, Verleend en treedt niet direct in werking, Omgevingsvergunning (2026-02-13, bron)
• asielopvang — Poeldonkweg 37 t/m 49, bouwen tijdelijk huisvesting van asielzoekers, omgevingsvergunning (technisch) verleend (2026-02-06, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bedrijventerrein Heesch west: Beschikking hogere grenswaarde industrielawaai Wet geluidhinder (2026-01-23, bron)
• infrastructuur — talud onder spoorbrug nabij Randweg, Omgevingsvergunning, het kandalaberen van een 3 tal bomen (2026-01-02, bron)
• zonnepark — Zonneweide nabij Kloosterstraat, Omgevingsvergunning, het realiseren van een zonneweide (2025-12-29, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Rosmalen ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van 's-Hertogenbosch: kosten & regels 's-Hertogenbosch · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Nuland · Berlicum · Den Dungen · 's-Hertogenbosch · Vinkel · Kerkdriel · alle plaatsen