Kavel splitsen in Raamsdonk: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Geertruidenberg: neutraal · principeverzoek: Conceptverzoek · 37 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Raamsdonk op plek 773 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Geertruidenberg

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Raamsdonk valt onder de gemeente Geertruidenberg; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Geertruidenberg.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (in de verordening gedefinieerd als het voormalige vooroverleg, ook bekend als omgevingsoverleg), artikel 2.4 van de tarieventabel: in de basis 0,110% van de bouwkosten van het project, met een minimum van EUR 142,00. Aanvullend: EUR 536,60 extra als behandeling op de intaketafel nodig is bij een eenvoudige strijdigheid met de omgevingsplanregels; EUR 2.678,10 extra als behandeling op de omgevingstafel nodig is bij een complexe strijdigheid; EUR 868,90 extra als het een omgevingsplanactiviteit bevat die niet past binnen het omgevingsplan en waarvoor een standpunt van het college nodig is. Verrekening (artikel 2.38): volgt binnen 1 jaar na de eindbrief of principemedewerking een formele aanvraag tot vaststelling/wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, dan wordt het tarief van artikel 2.4 volledig in mindering gebracht; bij een aangewezen bouwplan (artikel 13.11 Omgevingswet) binnen 36 maanden wordt 50% in mindering gebracht. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwtechnisch deel (artikel 2.5, bouwactiviteit Bbl), staffel over de bouwkosten: 1,3% over het deel van EUR 0 tot en met EUR 25.000 met een minimum van EUR 214,20; 1,18% over het deel van EUR 25.000 tot en met EUR 50.000; 1,01% over het deel van EUR 50.000 tot en met EUR 200.000; 0,98% over het deel van EUR 200.000 tot en met EUR 500.000; 0,95% over het deel van EUR 500.000 tot EUR 2.500.000; 0,84% over het deel vanaf EUR 2.500.000. De leges worden nooit hoger vastgesteld dan 20% van de bouwsom. Ruimtelijk deel (artikel 2.6, omgevingsplanactiviteit bouwen plus in stand houden/gebruiken): binnenplanse omgevingsplanactiviteit EUR 300,90; buitenplans maar vallend binnen de gevallen van het per 1 januari 2024 vervallen artikel 4 van bijlage II Bor: verhoging met EUR 368,50; volledig buitenplanse omgevingsplanactiviteit EUR 2.980,80. Eigen rekenvoorbeeld op basis van de staffel: een nieuwe woning met EUR 300.000 bouwkosten geeft een bouwtechnisch deel van EUR 3.115,00 (325 + 295 + 1.515 + 980), plus het ruimtelijke deel (EUR 300,90 binnenplans of EUR 2.980,80 buitenplans). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit: EUR 2.980,80 (artikel 2.6, derde lid), bovenop het bouwtechnische deel van artikel 2.5. Betreft het een buitenplanse omgevingsplanactiviteit die niet onder artikel 2.6 lid 3 valt en is afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing, dan geldt aanvullend EUR 2.885,00 (artikel 2.44, onderdeel b). Bij overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (sloop, monument, aanleg, weg, kappen enzovoort) varieert het tarief per artikel. Alternatief traject: het in behandeling nemen van een aanvraag tot wijzigen van het omgevingsplan kost EUR 12.854,70 (artikel 2.41). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, vrijstaand (tabel 3, paragraaf 3.3 Parkeerbeleidsplan): centrum 2,2 - schil centrum 2,3 - rest bebouwde kom 2,6 - buitengebied 2,8 parkeerplaatsen per woning. Het aandeel bezoekers van 0,3 pp per woning zit in deze norm inbegrepen. Voor woningen hanteert de gemeente vaste normen (geen bandbreedte), bewust aan de bovenkant van de CROW-bandbreedte; stedelijkheidsgraad matig stedelijk. Rekenvoorbeeld uit het beleidsplan zelf: vier vrijstaande koopwoningen in rest bebouwde kom vergen 4 x 2,6 = 10,4, afgerond 11 parkeerplaatsen, waarvan 2 openbaar toegankelijk. De normen gelden bij nieuwbouw en functiewijziging, niet bij verbouw. Voor particuliere opritten/garages geldt een rekenfactor (bijlage 1), zij tellen niet als volledige parkeerplaats. (bron, 2016)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Geertruidenberg publiceert geen minimale kavel- of perceelsmaat voor kavelsplitsing. De Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025 sluit kavelsplitsing (het splitsen van een perceel grond in twee of meer nieuwe kavels met elk een eigen kadastraal nummer, inclusief het afsplitsen van tuin of erf van een bebouwd perceel) expliciet uit van haar toepassingsbereik; er is geen apart kavelsplitsingsbeleid. Wel geldt voor bouwkundige woningsplitsing een concrete ondergrens: na splitsing moet elke gerealiseerde woning ten minste 50 m2 GBO (NEN 2580) hebben (artikel 2, lid 4), en moet het bouwperceel van alle gerealiseerde woningen voldoen aan de (ver)bouwregels van het vigerende omgevingsplan (artikel 2, lid 10). Gezocht in: alle geldende CVDR-regelingen van Geertruidenberg via de SRU van zoekservice.overheid.nl, de officiele bekendmakingen via de SRU van repository.overheid.nl (zoektermen kavelsplitsing, perceelsplitsing, perceelsbreedte, minimale perceelsoppervlakte - alleen de beleidsregel woningsplitsing komt terug), en geertruidenberg.nl. De regels van het tijdelijke omgevingsplan, waaronder het Paraplubestemmingsplan Wonen (NL.IMRO.0779.BPWonen-vs02, vastgesteld 5 oktober 2023), zijn niet meer als tekst opvraagbaar via ruimtelijkeplannen.nl (alle documentpaden geven 404) en de DSO-API voor omgevingsdocumenten vereist een API-sleutel. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Geertruidenberg 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Geertruidenberg voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Geertruidenberg 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De gemeente zet blijkens de Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025 in op het slimmer benutten van bestaande woonruimte en ziet woningsplitsing als kans om kleinere en betaalbare woningen toe te voegen, maar formeel geldt via het Paraplubestemmingsplan Wonen een verbod op woningsplitsing. Splitsing kan alleen via een omgevingsvergunning en uitsluitend als aan alle veertien voorwaarden wordt voldaan: binnen stedelijk gebied op een woonbestemming, minimaal 50 m2 GBO per woning, zelfstandige ontsluiting op de openbare weg, passend binnen het parkeerbeleid, stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbaar, geen aantasting van groenstructuren of cultuurhistorische waarden, en een verplichte omgevingsdialoog conform de Verordening burgerparticipatie 2023. Uitgesloten zijn onder meer nieuwbouwwoningen gedurende de eerste tien jaar na oplevering, woningen buiten stedelijk gebied (daar geldt de Omgevingsverordening Noord-Brabant), woningen op bedrijventerreinen en vrijstaande bijgebouwen. Kavelsplitsing valt expliciet buiten dit beleid, waardoor een verzoek om een perceel te splitsen zonder gemeentelijk toetsingskader per geval aan het (tijdelijke) omgevingsplan wordt getoetst. (bron, 2025)

De gemeente adviseert nadrukkelijk om eerst een conceptaanvraag (conceptverzoek/omgevingsoverleg, het voormalige vooroverleg) in te dienen via het Omgevingsloket met DigiD of eHerkenning; zij toetst het plan dan aan de geldende regels en stuurt een schriftelijke reactie en een eindbrief met het oordeel over de haalbaarheid en de manier waarop de vergunning kan worden aangevraagd. Ook op de pagina over woningsplitsing raadt de gemeente aan eerst een conceptaanvraag te doen om afwijzing te voorkomen. De leges van de conceptaanvraag worden bij een daaropvolgende aanvraag verrekend (volgens artikel 2.38 van de legesverordening volledig bij een omgevingsplanwijziging of buitenplanse omgevingsplanactiviteit binnen 1 jaar na de eindbrief, en 50% bij een aangewezen bouwplan binnen 36 maanden); bij een vergunningsvrij plan worden geen leges in rekening gebracht. De gemeente publiceert zelf geen behandeltermijnen op haar website; de legesverordening kent wel een apart tarief voor de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. (bron)

Werkt de gemeente Raamsdonk mee?

Bij 37 kandidaat-percelen in Raamsdonk vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2020 — gmb-2020-22216
• Wim Boonsstraat (2019) — gmb-2019-26972
• vergunning uit 2018 — gmb-2018-243044
• Molenstraat (2018) — gmb-2018-260564

Hoe zien de kansrijke percelen in Raamsdonk eruit?

De mediane kandidaat in Raamsdonk is 4.226 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 49% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 36 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 27 tussen 60 en 80.

Waar in Raamsdonk liggen de meeste kansen?

• Luiten Ambachtstraat — 22 kansrijke percelen
• Lange Broekstraat — 18 kansrijke percelen
• Kerklaan — 15 kansrijke percelen
• Schansstraat — 9 kansrijke percelen
• Kerkstraat — 6 kansrijke percelen
• Maasroute — 6 kansrijke percelen
• Wim Boonsstraat — 6 kansrijke percelen
• Bergenstraat — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Raamsdonk indicatief waard?

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Raamsdonk nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Geertruidenberg: kosten & regels Geertruidenberg · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Raamsdonksveer · Waspik · Geertruidenberg · 's Gravenmoer · Oosteind · Hank · alle plaatsen