Kavel splitsen in Opperdoes: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Medemblik: faciliterend · principeverzoek: Artikel 2.4 Conceptverzoek / Vooroverleg · 22 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Opperdoes op plek 932 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Medemblik

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Opperdoes valt onder de gemeente Medemblik; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Medemblik.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 Conceptverzoek / Vooroverleg (Tarieventabel 2026, titel 2 Omgevingswet, paragraaf 2.2 Voorfase): a. beoordeling van een conceptverzoek op compleetheid van ingediende bescheiden: € 157,60. b. vooroverleg dat betrekking heeft op een case (eenvoudig initiatief, past meestal binnen het omgevingsplan), per keer dat het verzoek op een tafel wordt behandeld: intaketafel € 157,60; omgevingstafel € 157,60. c. vooroverleg dat betrekking heeft op een account (complex initiatief, meestal in strijd met het omgevingsplan), per keer dat het verzoek op een tafel wordt behandeld: intaketafel € 367,70; grote omgevingstafel € 1.050,60; regionale omgevingstafel € 1.050,60. Let op: de leges worden per tafelbehandeling geheven, dus bij meerdere behandelingen stapelen ze. Artikel 2.52 (Vermindering na omgevingstafel) is 'Gereserveerd', er is dus geen verrekening van vooroverlegleges met de latere vergunningsleges. Advies van de gemeenteraad over een vooroverleg of aanvraag kost extra € 323,25 (art. 2.50 lid 1 sub a). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten, opgebouwd uit twee losse activiteiten die worden opgeteld (art. 2.3 lid 2). TECHNISCH DEEL - artikel 2.5 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel, par. 2.3.2 Bbl): bouwkosten minder dan € 15.000,-: 1,110% van de bouwkosten met een minimum van € 116,60; € 15.000,- tot € 50.000,-: 1,200%; € 50.000,- tot € 500.000,-: 1,000%; € 500.000,- tot € 2.750.000,-: 0,950%; over het deel van de bouwkosten vanaf € 2.750.000: 0,900%. RUIMTELIJK DEEL - artikel 2.6 Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk: bouwkosten minder dan € 15.000,-: 2,590% van de bouwkosten met een minimum van € 253,30; € 15.000,- tot € 50.000,-: 2,500%; € 50.000,- tot € 500.000,-: 2,400%; € 500.000,- tot € 2.750.000,-: 2,030%; meer dan € 2.750.000,-: 1,890% van de bouwkosten met een minimum van € 58.650,95. Opslagen: art. 2.6 sub f welstandstoets zonder advies van de adviescommissie + € 52,55; art. 2.50 lid 1 sub c advies gemeentelijke adviescommissie ruimtelijke kwaliteit over welstand 0,300% van de bouwkosten, minimum € 52,55, maximum € 2.889,20. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met bouwkosten € 300.000: technisch 1,000% = € 3.000,00 plus ruimtelijk 2,400% = € 7.200,00 = € 10.200,00, plus welstandsadvies 0,300% = € 900,00. Bouwkosten zijn exclusief omzetbelasting (art. 2.1 lid 5). Achteraf ingediende aanvraag: + 100,000% met een maximum van € 1.050,60 (art. 2.47). Beoordeling bodemrapport of archeologisch rapport: € 187,70 per rapport (art. 2.49). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 sub i: als de aanvraag betrekking heeft op een omgevingsplanactiviteit die in strijd is met de regels van het omgevingsplan en waarvoor in het omgevingsplan geen regels zijn opgenomen om af te wijken van die regels (buitenplanse omgevingsplanactiviteit), en voor zover er geen kostenverhaalplicht overeenkomstig afdeling 13.6 van de Omgevingswet van toepassing is: € 523,75. Dit bedrag komt bovenop de leges van art. 2.5 en 2.6 sub a t/m e. Ter vergelijking: binnenplanse afwijking (art. 2.6 sub h) € 338,90 en beoordeling wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht (art. 2.6 sub g) € 523,80. Als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, komt daar op grond van art. 2.48 sub b nog € 1.047,55 bij. Is advies (bindend advies) van de gemeenteraad nodig, dan geldt art. 2.50 lid 1 sub a: € 323,25. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021, tabel Parkeernormen wonen, functietype 'Koop, vrijstaand', eenheid per woning: Binnenstad Medemblik 1,8; Overige kernen 2,3; Buitengebied 2,4. Ter vergelijking Koop, twee onder een kap: 1,7 / 2,2 / 2,2 en Koop, tussen/hoek: 1,5 / 2,0 / 2,0. De normen zijn inclusief het aandeel bezoekers; minimaal 0,3 parkeerplaats per woning (bezoekersdeel) moet in het openbaar gebied worden aangelegd, behalve buiten de bebouwde kom waar alle parkeerplaatsen op eigen terrein moeten liggen (buurtschappen gelden als buiten de bebouwde kom). Berekeningsaantallen eigen terrein: enkele oprit zonder garage 1,0 (min. 6 m diep, 3,0 m breed); lange oprit zonder garage/carport 1,3 (12 m diep); dubbele oprit zonder garage 2,0 (6 m diep, 5,0 m breed); garage zonder oprit 0,5; garage met enkele oprit 1,0; garage met dubbele oprit 2,0. Acceptabele loopafstand wonen: 200 m bewoners / 250 m bezoekers in binnenstad Medemblik, 100 m / 150 m in de rest van de bebouwde kom. Afwijkingsmogelijkheid: bij een vrijstaande woning of twee-onder-een-kapwoning in lintbebouwing aan een historische straat waar de vereiste parkeervoorziening niet in openbaar gebied kan worden gerealiseerd, mag ook het openbare deel op eigen terrein worden opgelost. Deze nota is via artikel 21.6 van het Omgevingsplan gemeente Medemblik als toetsingskader verankerd; het college mag er blijkens het Woningbouwkader 2024 gemotiveerd van afwijken om woningbouw niet te belemmeren. (bron, 2021)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing gevonden. Medemblik kent geen gemeentebrede regel hierover; maatvoering staat per locatie in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de voormalige bestemmingsplannen), dat alleen via Regels op de kaart in het Omgevingsloket per perceel raadpleegbaar is. Wel concrete voorwaarden bij het splitsen van een bestaande woning (Beleidsregels woningsplitsen en kamerverhuur gemeente Medemblik 2024, hoofdstuk 5): minimale oppervlakte per afzonderlijke woning na splitsing 40 m2 GBO (geldt zowel voor de nieuw te vormen woningen als voor de oorspronkelijke woning); gesplitste woningen hebben een eigen kadastrale eenheid, adres en nutsaansluiting; erfinrichtingsplan met goede landschappelijke inpassing verplicht, toegang via voor- of zijgevel, plus opstelplaats voor drie minicontainers per extra woning; het totaal aantal vierkante meters bijgebouwen mag in beginsel niet toenemen; verzwaarde geluidseisen conform nieuwbouwniveau Bbl (52 dB en 47 dB luchtgeluid, 54 dB en 64 dB contactgeluid, NEN 5077); parkeren van auto's en fietsen op eigen terrein conform de Nota Parkeernormen; de te splitsen woning moet minimaal vijf jaar voor de aanvraag zijn opgeleverd; welstandstoets bij bouwkundige ingrepen aan de buitenzijde; buren informeren conform het participatieprotocol; nadeelcompensatie verhaalbaar op de initiatiefnemer via overeenkomst. Het college kan gemotiveerd van al deze criteria afwijken (hardheidsclausule). In het nieuwe deel van het omgevingsplan geldt voor het deelgebied Wilgenrak dat de afstand van een hoofdgebouw van een vrijstaande of twee-onder-een-kapwoning tot de zijdelingse perceelgrens ten minste 2,50 m bedraagt (art. 21.38 lid 6) - dat is een locatiegebonden regel, geen gemeentebrede norm. De zoekfunctie van medemblik.nl gaf HTTP 403 (botbeveiliging) en is niet omzeild; als alternatief zijn de geconsolideerde CVDR-regelingen gebruikt. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Medemblik 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Medemblik voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Medemblik 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Medemblik is uitgesproken faciliterend voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad: in de Beleidsregels woningsplitsen en kamerverhuur 2024 staat letterlijk dat het college 'zo min mogelijk belemmeringen wil opwerpen met betrekking tot woningsplitsing', mits elke ontstane woning een aantrekkelijke woning wordt en de splitsing geen afbreuk doet aan de woonomgeving. Voor nieuwbouw stuurt het Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024 nadrukkelijk op inbreiding: woningbouw wordt primair in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd en plannen worden geprioriteerd in de volgorde binnenstedelijke herstructurerings- of transformatielocaties, uitbreidingslocaties met de kortste afstand tot de kern, en pas daarna overige locaties. Kleine initiatieven worden ontzien: plannen van zes woningen of minder kennen geen betaalbaarheidseisen en vallen buiten de Verordening Verevening Betaalbare woningbouw, en de Ladder voor duurzame verstedelijking speelt pas vanaf 50 woningen. De gemeente streeft bovendien naar een evenredige verdeling van de woningbouwopgave over alle 17 kernen, wat ruimte laat voor losse kavels in dorpen als Wognum, Abbekerk, Nibbixwoud en Opperdoes. Tegenover deze ruimte staan wel harde randvoorwaarden: kostenverhaal via een anterieure overeenkomst inclusief bijdrage bovenwijkse voorzieningen, parkeren op eigen terrein, welstand, participatie en het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. (bron, 2024)

Ja, de gemeente adviseert vooroverleg uitdrukkelijk: als een plan waarschijnlijk niet in het omgevingsplan past, is het volgens medemblik.nl 'verstandig om vooroverleg met de gemeente te hebben'. Het vooroverleg verloopt in twee fasen: fase 1 intaketafel (is het plan kansrijk, juridisch en planologisch) en fase 2 omgevingstafel (is het plan haalbaar, met verslag); zonder positief advies in fase 1 gaat het plan niet door naar fase 2, en soms wordt een plan meerdere keren aan de omgevingstafel besproken. Bij woningbouw wordt het plan getoetst aan het Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024. Aanvragen kan met DigiD of eHerkenning; benodigd zijn onder meer een situatietekening, schets met indicatieve maatvoering en toelichting (fase 1) en tekeningen op schaal 1:500 of 1:1000, plattegronden, doorsnedes en gevelaanzichten (fase 2). Voor het vooroverleg zelf noemt de gemeente geen wettelijke behandeltermijn. Voor de daaropvolgende vergunning geldt: bij een eenvoudige (reguliere) aanvraag bericht binnen 8 weken, bij een uitgebreide aanvraag binnen 26 weken, in beide gevallen met een mogelijke verlenging van 6 weken. De Beleidsregels woningsplitsen 2024 bevestigen dat een splitsing een BOPA is waarop in beginsel de reguliere procedure van 8 weken plus 6 weken verlenging van toepassing is. (bron)

Werkt de gemeente Opperdoes mee?

Bij 22 kandidaat-percelen in Opperdoes vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2024 — gmb-2024-315650
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-119877
• vergunning uit 2013 — stcrt-2013-7483
• vergunning uit 2012 — stcrt-2012-18557

Hoe zien de kansrijke percelen in Opperdoes eruit?

De mediane kandidaat in Opperdoes is 2.932 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 44% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 36 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 18 tussen 60 en 80.

Waar in Opperdoes liggen de meeste kansen?

• Almersdorperweg — 22 kansrijke percelen
• Nieuweweg — 18 kansrijke percelen
• Zwartepad — 15 kansrijke percelen
• Oosteinde — 13 kansrijke percelen
• de Balk — 9 kansrijke percelen
• Almereweg — 6 kansrijke percelen
• Noorderpad — 6 kansrijke percelen
• Galgeweg — 4 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Opperdoes indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Medemblik

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Verkeersbesluit Randweg (2026-06-17, bron)
• zonnepark — Kennisgeving aanvraag omgevingsvergunning voor het aanleggen van Zonnepark Cromme Leeck met batterij opslagsysteem, tussen Zwaagdijk en Kromme Leek in Zwaagdijk-Oost (2026-04-23, bron)
• asielopvang — Besluit aanvraag omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit voor de tijdelijke locatie van een AZC op het perceel Opperdoezerpad in Medemblik (reguliere voorbereidingspr (2026-02-11, bron)
• zonnepark — Kennisgeving aanvraag omgevingsvergunning voor het toevoegen van een batterij opslag aan Zonnepark Zwaagdijk, Zwaagdijk 396 in Zwaagdijk-West, (WNM00) K 4648 (2026-01-16, bron)
• asielopvang — Kennisgeving aanvraag omgevingsvergunning van de technische bouwactiviteit voor de tijdelijke locatie van een AZC, Opperdoezerpad in Medemblik (2025-11-21, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving verlenging beslistermijn omgevingsvergunning voor het bouwen van distributiecentrum met kantoor en het aanleggen van een in- of uitrit op het perceel Nieuwmarkt 8 in Z (2025-10-09, bron)
• windenergie — Melding ontvangen voor Windpark Westfrisia, Medemblik (Toepassen van grond of baggerspecie) (2025-10-01, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Melding ontvangen voor meerdere bedrijventerreinen gemeente Medemblik (Graven in bodem boven interventiewaarde) (2025-08-06, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen van een distributiecentrum met kantoor en het aanleggen van een in- of uitrit, Nieuwmarkt 8 in Zwaagdijk-Oost (2025-07-28, bron)
• windenergie — Melding ontvangen voor een locatie langs Westfisiaweg ter hoogte van Noorderboekert - Windpark Westfisia - te Zwaagdijk-Oost (Toepassen van grond of baggerspecie) (2025-04-14, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Opperdoes ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Opperdoes nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Medemblik: kosten & regels Medemblik · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Medemblik · Twisk · Oostwoud · Lambertschaag · Abbekerk · Midwoud · alle plaatsen