Kavel splitsen in Middenbeemster: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Purmerend: neutraal · principeverzoek: Purmerend kent geen 'principeverzoek' maar een tweetraps vooroverleg onder de noemer omgevingsoverleg · 19 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Middenbeemster op plek 661 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Purmerend

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Middenbeemster valt onder de gemeente Purmerend; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Purmerend.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Purmerend kent geen 'principeverzoek' maar een tweetraps vooroverleg onder de noemer omgevingsoverleg (Legesverordening Purmerend 2026, tarieventabel titel 2, hoofdstuk 2 Voorfase, art. 2.4.1): indicatieverzoek (stap 1a) 350,00 euro; omgevingsinitiatief (stap 1b) 1.000,00 euro. Aanvullend art. 2.4.2: als tijdens de beoordeling een welstandsadvies van de gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit nodig is, komt daar bij bouwkosten tot 20.000 euro 274,95 euro bij; bij bouwkosten boven 20.000 euro wordt dat bedrag verhoogd met 0,3% van de bouwkosten, met een maximum van 2.840,75 euro. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Legesverordening Purmerend 2026, tarieventabel titel 2. Bouwtechnisch deel (art. 2.5.1, bouwactiviteit Bbl par. 2.3.2): 0,5% van de bouwkosten, minimum 274,95 euro. Ruimtelijk deel (art. 2.6, omgevingsplanactiviteit bouwen/in stand houden/gebruiken bouwwerk): a. binnenplans (inclusief wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht) 2,5% van de bouwkosten, minimum 274,95 euro; b. buitenplans 3,10% van de bouwkosten, minimum 274,95 euro. Een nieuwe woning die binnenplans past kost dus circa 3,0% van de bouwkosten (0,5% + 2,5%). Daarbovenop welstandsadvies (art. 2.32.1 a): 274,95 euro bij bouwkosten tot 20.000 euro, daarboven 274,95 euro verhoogd met 0,3% van de bouwkosten met een maximum van 2.840,75 euro. Verhogingen: aanvraag achteraf ingediend (art. 2.30) +40% met minimum 274,95 euro. Geen tarief per m2; alles op basis van bouwkosten. Kortingen mogelijk voor groen dak (art. 2.5.1.1/2), BREEAM excellent nieuwbouw (2.5.1.3) en energielabel A verbouw (2.5.1.4/5): 50% van de leges met een maximum voordeel van 50.000 respectievelijk 100.000 euro per aanvraag. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Legesverordening Purmerend 2026. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit is (art. 2.6 b): 3,10% van de bouwkosten, minimum 274,95 euro (in plaats van de 2,5% voor binnenplans). Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die geen bouwactiviteit is (art. 2.29 a, modaliteit bovenop het basistarief): oppervlakte kleiner dan 99 m2 860,30 euro; 100 m2 t/m 150 m2 1.239,60 euro; 151 m2 t/m 1.000 m2 3.441,25 euro; groter dan 1.001 m2 10.693,60 euro. Als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.31 b): 10.693,60 euro extra. Aanvraag tot wijzigen van het omgevingsplan (art. 2.34): 10.693,60 euro. Instemming door de gemeenteraad (art. 2.33 a): 761,30 euro. Over het legesdeel voor de modaliteiten van art. 2.33 en 2.34 wordt geen teruggaaf verleend. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Purmerend hanteert geen categorie 'vrijstaande koopwoning' maar deelt woningen in naar bruto vloeroppervlak (bvo), per gebiedszone. Nota Parkeernormen gemeente Purmerend 2016, bijlage I (tabel gepubliceerd als afbeelding; visueel uitgelezen en consistent met de bodytekst van de nota). Categorie 6 Wonen, kolommen voetgangersgebied / rest binnenstad / schil / rest bebouwde kom: woning meer dan 150 m2 bvo niet gestapeld (de categorie waar een vrijstaande koopwoning normaal onder valt): 0,3 / 1,4 / 1,6 / 1,9 parkeerplaatsen per woning. Woning 80-150 m2 bvo niet gestapeld: 0,3 / 1,3 / 1,5 / 1,7. Woning 40-80 m2 bvo niet gestapeld: 0,3 / 1,2 / 1,3 / 1,5. Woning tot 40 m2 bvo: 0,3 / 0,5 / 0,6 / 0,7. In alle woningcategorieen zit een bezoekersdeel van 0,3 parkeerplaats per woning dat in de openbare ruimte openbaar toegankelijk moet worden gerealiseerd. Uitgangspunt: de parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost en de initiatiefnemer draagt alle kosten. (bron, 2022)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden. Er is geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelmaat voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: volledige-tekst zoekopdrachten in CVDR op Purmerend met de termen kavelsplitsing (0 resultaten), splitsing, inbreiding, verdichting en parkeernormen; de hoofdregeling van het Omgevingsplan gemeente Purmerend (CVDR696319, geldend vanaf 30-01-2026) bevat geen perceelsmaten - die staan nog in het tijdelijke deel (de voormalige bestemmingsplannen) en zijn dus per locatie te raadplegen via het Omgevingsloket; ook de Nota Omgevingskwaliteit Purmerend bevat geen minimale kavelmaat. Wel concrete voorwaarden bij verwante splitsingsvormen: (a) bouwkundige splitsing/woningvorming en omzetting van bestaande woningen zijn vergunningplichtig via de Huisvestingsverordening Purmerend 2025 met leefbaarheidstoets, geluidseisen (lucht-geluidniveauverschil minimaal 47 dB, contact-geluidniveau maximaal 59 dB volgens NEN 5077) en kwaliteitseisen (bij omzetting maximaal 4 kamers van gemiddeld ten minste 18 m2 plus gezamenlijke huiskamer van ten minste 18 m2, fietsparkeren en afvalcontainerruimte op eigen erf); (b) voor stolpenerven in de Beemster geldt de Beleidsregel Stolp en Erf (raad 29-01-2026): splitsing bij voorkeur verticaal, erf blijft een geheel met een open voorerf zonder bouwwerken of erfafscheidingen, een inrit, historische bijgebouwen (van voor 1966) behouden, maximaal 150 m2 bijgebouw per woning, bebouwingsvrije zone langs de erfrand van circa 3 meter (in de Beemster 3,6 meter tot een reguliere sloot en 7,2 meter tot kopergravuresloten), en bij splitsing in meer dan twee wooneenheden is een mandelig erf verplicht. Het Beemster erf is maximaal een halve kavel, circa 90 bij 90 meter, hooguit 8.100 m2. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Purmerend 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Purmerend voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Purmerend 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

In de stad Purmerend is het klimaat uitgesproken groeigericht: de Nota Omgevingskwaliteit spreekt van een verdichtingsopgave en een grootstedelijke ambitie uit de Agenda Purmerend 2040, waarbij een substantieel aantal woningen wordt toegevoegd op zowel uitbreidings- als inbreidingslocaties. Tegelijk is de gemeente juist restrictief op het opdelen van de bestaande woningvoorraad: de Woon(zorg)visie 2025-2030 zet de vergunningplicht voor bouwkundige splitsing (woningvorming) en kamerverhuur nadrukkelijk voort en wil de vergunningplicht voor woningonttrekking uitbreiden naar de gehele woningvoorraad, omdat de koopwoningvoorraad beschermd moet worden en de leefbaarheid onder druk staat; splitsing blijft alleen mogelijk waar de gevolgen voor de leefbaarheid naar verwachting nihil zijn. In de Beemster is het beleid restrictief vanwege de UNESCO-werelderfgoedstatus van Droogmakerij de Beemster (sinds 1999, deels overlappend met werelderfgoed Hollandse Waterlinies): verdichting in het buitengebied vindt alleen plaats in dezelfde zones en langs dezelfde wegdelen waar nu al bebouwing staat, en op agrarische percelen zijn extra woningen meestal niet mogelijk. Splitsen kan daar in de praktijk vooral via het stolpenspoor: splitsing van een (historische) stolp op een woonbestemming is onder strikte erf- en beeldkwaliteitsvoorwaarden mogelijk, met verplicht erfinrichtingsplan en zonder vaste minimale woningoppervlaktes. (bron, 2025)

Ja, de gemeente adviseert vooroverleg. Het vooroverleg is niet verplicht, maar voor complexere en vaak wat grotere plannen adviseert Purmerend er gebruik van te maken omdat het inzicht geeft in de haalbaarheid en onnodige kosten voorkomt. Het loopt in twee stappen: stap 1a het indicatieverzoek (350 euro, behandeld door een intaketeam aan de intaketafel, uitslag per e-mail met advies doorgaan, omgevingsinitiatief indienen of stoppen, geen bezwaar mogelijk) en stap 1b het omgevingsinitiatief (1.000 euro, alleen bij grote en/of complexe plannen, met omgevingstafel, tussenrapportage en eindrapport over de definitieve haalbaarheid). Let op: door een ambtelijk capaciteitstekort hanteert de gemeente momenteel een wachtlijst voor het in behandeling nemen van omgevingsinitiatieven; nieuwe plannen worden naar verwachting pas in 2026 opgepakt. De behandeltermijn van de omgevingsvergunning zelf is acht weken, eenmalig met zes weken te verlengen en op te schorten bij een onvolledige aanvraag; een uitgebreide procedure (nodig bij sommige afwijkingen van het omgevingsplan of bij wijziging van het omgevingsplan) duurt maximaal 26 weken. (bron)

Werkt de gemeente Middenbeemster mee?

Bij 19 kandidaat-percelen in Middenbeemster vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2024 — gmb-2024-147854
• Schokland (2024) — gmb-2024-423935
• Schokland (2024) — gmb-2024-387711
• vergunning uit 2023 — gmb-2023-538963

Hoe zien de kansrijke percelen in Middenbeemster eruit?

De mediane kandidaat in Middenbeemster is 7.490 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 36% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 23 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 26 tussen 60 en 80.

Waar in Middenbeemster liggen de meeste kansen?

• Middenweg — 51 kansrijke percelen
• Hobrederweg — 24 kansrijke percelen
• Rijperweg — 23 kansrijke percelen
• Nekkerweg — 14 kansrijke percelen
• Volgerweg — 9 kansrijke percelen
• Hendricus de Goedeweg — 5 kansrijke percelen
• Bamestraweg — 4 kansrijke percelen
• Prinses Beatrixpark — 4 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Middenbeemster indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Purmerend

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Aanvraag vergunning voor het project verbouw opvanglocatie, Westervenne 441 tm 508, 1444WS Purmerend (2026-08-31, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving huisnummerbesluit diverse adressen op bedrijventerrein de Baanstee-Noord te Purmerend (2026-05-15, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Middenbeemster nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Purmerend: kosten & regels Purmerend · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Westbeemster · Zuidoostbeemster · Noordbeemster · Hobrede · Kwadijk · De Rijp · alle plaatsen