Kavel splitsen in Maarsbergen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Utrechtse Heuvelrug: neutraal · principeverzoek: Beoordeling conceptaanvraag · 6 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Maarsbergen op plek 1544 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Utrechtse Heuvelrug

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Maarsbergen valt onder de gemeente Utrechtse Heuvelrug; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Utrechtse Heuvelrug.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Beoordeling conceptaanvraag (principeverzoek) om een omgevingsvergunning: 499,90 euro (art. 2.4.1). Beoordeling/verkenning ruimtelijk initiatief inclusief intaketafel: 867,35 euro (art. 2.4.2), vermeerderd met 298,10 euro per woning tot maximaal 5.934,70 euro (art. 2.4.3); extra beoordeling intaketafel 499,90 euro. Bij een vergunningaanvraag binnen 6 maanden conform de uitkomst van het omgevingsoverleg volgt 239,10 euro vermindering (art. 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwactiviteit (bouwtechnisch deel, art. 2.5): 499,90 euro over het deel van de bouwkosten tot en met 20.000 euro plus 1,00% over het deel vanaf 20.001 euro (maximum 1.000.000 euro). Omgevingsplanactiviteit bouwwerk, ruimtelijk deel, binnenplans (art. 2.6.1): 499,90 euro tot en met 20.000 euro, daarboven staffel: 2,90% (20.001-100.000), 2,80% (100.001-500.000), 2,70% (500.001-1.500.000), 2,60% (1.500.001-5.000.000), 2,50% (5.000.001-20.000.000), 1,73% daarboven; maximum 1.000.000 euro. Bij samenloop van beide wordt slechts eenmaal de hoogste leges over de bouwkosten geheven (art. 2.6.4). Voorbeeld vrijstaande woning 400.000 euro bouwkosten: ruimtelijk deel ca. 499,90 + 2,90% over 80.000 + 2,80% over 300.000 = ca. 11.220 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): BOPA (art. 2.6.2): de leges van art. 2.6.1 worden vermeerderd aan de hand van een vooraf door de gemeente opgestelde aanslag, met een maximum van 72.155,05 euro. Valt de BOPA binnen de voormalige kruimelcategorieen (art. 4 bijlage II Bor, tekst geldend 1-7-2023): vast tarief 499,90 euro (art. 2.6.2.1). Na begeleiding van een ruimtelijk initiatief via de omgevingstafel bedraagt de aanslag 50% (art. 2.6.2.2); zonder dat vooroverleg wordt de aanslag verhoogd met 15% (art. 2.6.2.3). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, huis vrijstaand (per woning, Parkeerbeleidsnota GUH bijlage 2, geactualiseerd per 1-5-2025 o.b.v. CROW Parkeerkencijfers 2024): centrum 1,25; schil centrum 1,55; rest bebouwde kom 1,8; buitengebied 2,0. Parkeren in beginsel op eigen terrein. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak aangetroffen. Gezocht in de Legesverordening 2026, het Beleid planologische afwijkingen (kent geen kaveleisen, wel minimaal 30 m2 gebruiksoppervlak per gesplitste woning binnen de bebouwde kom), de Woonzorgvisie 2024-2029 en heuvelrug.nl. Kavelsplitsing met nieuwbouw wordt per geval als ruimtelijk initiatief/BOPA beoordeeld; maatvoering volgt uit het omgevingsplan per locatie (bouwvlakkensystematiek). (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Utrechtse Heuvelrug 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Utrechtse Heuvelrug voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Utrechtse Heuvelrug 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De gemeente hanteert voor woningsplitsing en extra woningen binnen de bebouwde kom een 'ja, mits'-lijn, uitgewerkt in het Beleid planologische afwijkingen: rechtstreeks toelaatbaar bij centrum-/gemengde bestemmingen (minimaal 30 m2 per woning, parkeren op eigen terrein), maar bij een woonbestemming wordt per concreet geval een afweging gemaakt. De Woonzorgvisie 2024-2029 zet vol in op inbreiding en noemt splitsen van woningen expliciet als manier om de opgave van 1.143 extra woningen t/m 2030 te halen, maar stelt betaalbaarheidseisen (30% sociale huur, 40% middensegment); kleine projecten van 1 t/m 9 woningen kunnen dit financieel afkopen via het vereveningsfonds. Kavelsplitsing met een nieuwe woning loopt via een BOPA en wordt in de praktijk vergund (o.a. Rijksstraatweg 41 Leersum, september 2025; aanvraag Verheullaan 19 Driebergen-Rijsenburg voor kavelsplitsing plus 2 woningen, 2023). (bron, 2023)

De gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg in stappen: eerst een (gratis) balieafspraak of mail naar omgevingsverzoeken@heuvelrug.nl, daarna zo nodig een gratis spreekuur ruimtelijke initiatieven, en vervolgens een formeel principeverzoek (499,90 euro) of ruimtelijk initiatief met intaketafel/omgevingstafel (867,35 euro plus 298,10 euro per woning). Voor de omgevingsvergunning geldt daarna de reguliere termijn van 8 weken (eenmalig met 6 weken te verlengen); een conforme aanvraag binnen 6 maanden na het omgevingsoverleg geeft 239,10 euro legesvermindering. (bron)

Werkt de gemeente Maarsbergen mee?

Bij 6 kandidaat-percelen in Maarsbergen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-367528
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-366420
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-362973

Hoe zien de kansrijke percelen in Maarsbergen eruit?

De mediane kandidaat in Maarsbergen is 1.766 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 22% van de kandidaten ligt op een hoek. 7 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 14 tussen 60 en 80.

Waar in Maarsbergen liggen de meeste kansen?

• Woudenbergseweg — 11 kansrijke percelen
• Scherpenzeelseweg — 6 kansrijke percelen
• Haarweg — 5 kansrijke percelen
• Slappedel — 5 kansrijke percelen
• Valkenheide — 5 kansrijke percelen
• Altena — 3 kansrijke percelen
• Engweg — 3 kansrijke percelen
• Kolklaan — 3 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Maarsbergen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Utrechtse Heuvelrug

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - Woudenbergseweg kadastraalperceel 561 sectie D Maarn, het vellen van een beuk onder hoogspanningsverbinding (2025-03-05, bron)
• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - Brummelsbergen kadastraal perceel 628 sectie D in Maarn, het vellen van een zomereik bij een hoogspanningsve (2025-03-03, bron)
• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - kadastraal perceel 659 sectie D in Maarsbergen t.h.v. Ringelpoelweg/Brummelsbergen , het vellen van vier bom (2025-03-03, bron)
• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - Woudenbergseweg, Maarsbergen (kadastraal perceel D 239, Maarn), vellen van peppel en 2 meidoorns (Groen ID20 (2025-03-03, bron)
• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - Woudenbergseweg, Maarsbergen (kadastraal perceel D 239, Maarn), vellen van een moeraseik (Groen ID 200207) b (2025-03-03, bron)
• infrastructuur — Gemeente Utrechtse Heuvelrug, ingediende aanvraag omgevingsvergunning - t.h.v. Ringelpoelweg/Brummelsbergen kadastraal perceel 659 sectie D in Maarsbergen, het vellen van vier bome (2025-03-03, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Maarsbergen op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Maarsbergen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Utrechtse Heuvelrug: kosten & regels Utrechtse Heuvelrug · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Woudenberg · Maarn · Leersum · Doorn · Overberg · Scherpenzeel · alle plaatsen