Kavel splitsen in Lutjebroek: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Stede Broec: faciliterend · principeverzoek: Vooroverleg / principeverzoek / 'Verken uw idee': € 512,50 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Lutjebroek op plek 2232 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Stede Broec

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Lutjebroek valt onder de gemeente Stede Broec; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Stede Broec.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Vooroverleg / principeverzoek / 'Verken uw idee': € 512,50 (art. 2.4.4 Tarieventabel bij de Legesverordening Stede Broec 2026). Overige voorfase: Intaketafel € 795,65 (art. 2.4.1); Omgevingstafel eerste overleg € 1.273,05, elk volgend overleg € 795,65, per in te schakelen adviseur + € 82,75 (art. 2.4.2 a/b/c). Toelichting bij 2.4.4: bij aanvragen die niet bij recht zijn toegestaan in het omgevingsplan dient altijd een vooroverlegplan te worden ingediend. Vermindering van leges na omgevingsoverleg is in art. 2.52.1 'gereserveerd', dus de kosten van het principeverzoek worden niet verrekend met latere vergunningsleges. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse staffels over de bouwkosten. Bouwactiviteit (bouwtechnische deel, art. 2.5): € 0 tot € 25.000: 1,50% van de bouwkosten met minimum € 300,00; € 25.000 tot € 50.000: 1,25%; € 50.000 tot € 200.000: 1,00%; € 200.000 tot € 2.500.000: 0,75%; € 2.500.000 en meer: 0,50%. Binnenplanse omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke deel, art. 2.6.1): € 0 tot € 25.000: 2,00% met minimum € 300,00; € 25.000 tot € 50.000: 1,75%; € 50.000 tot € 200.000: 1,50%; € 200.000 tot € 2.500.000: 1,25%; € 2.500.000 en meer: 1,00%. Opslagen art. 2.6.2: welstandstoets zonder advies adviescommissie Ruimtelijke kwaliteit + € 41,00; beoordeling bodemkwaliteit bij bodemgevoelige locatie + € 426,90; toetsing aan in voorbereiding zijnd omgevingsplan / stads- en dorpsgezicht + € 53,05. Geen tarief per m2. Voorbeeld nieuwe vrijstaande woning met € 300.000 bouwkosten: 0,75% + 1,25% = € 6.000,00 plus toeslagen. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): € 563,75 als de aanvraag betrekking heeft op een omgevingsplanactiviteit die in strijd is met de regels van het omgevingsplan en waarvoor in het omgevingsplan geen regels zijn opgenomen om af te wijken (BOPA), art. 5.21 tweede lid onder b Omgevingswet (art. 2.6.5). Ter vergelijking: € 4.657,50 bij omgevingsplanactiviteit in strijd met het omgevingsplan waarvoor de gemeenteraad adviesrecht heeft (art. 2.6.3); € 338,25 bij medewerking via in het omgevingsplan opgenomen afwijkings- of vrijstellingsregels (art. 2.6.6); wijzigingsbevoegdheid art. 2.6.4 is 'gereserveerd'. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernormennota in CVDR of omgevingsplanregels met kencijfers. Beleidsregels generatiewonen en woningsplitsing (2026) en het Verkeersplan Stede Broec (2021) sluiten aan bij de meest actuele CROW-normering; bij splitsing moet de berekende parkeerbehoefte op eigen terrein worden gerealiseerd. CROW-publicatie 381 kencijfer koop, vrijstaand, weinig stedelijk, rest bebouwde kom: gemiddeld 2,1 parkeerplaats per woning (bandbreedte ca. 1,9–2,3), inclusief bezoekersaandeel. Geen afkoopregeling of parkeerfonds aangetroffen. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Wel harde voorwaarden bij woningsplitsing (Beleidsregels generatiewonen en woningsplitsing, vastgesteld 16 december 2025, in werking 20 januari 2026): alleen bestaand hoofdgebouw met woonbestemming, niet op bedrijventerreinen of (agrarische) bedrijfspercelen; alleen vrijstaande woningen; verticale splitsing vanaf begane grond over de gehele diepte haaks op de voorgevel; minimale GBO oorspronkelijke woning 200 m2 (NEN 2580) en 60 m2 GBO per nieuw te vormen woning (dat is gebruiksoppervlakte, geen perceelseis); max. 10% van de woningen in de woonstraat; zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding 5 jaar via anterieure overeenkomst; nieuwbouw eerste 5 jaar na oplevering niet splitsbaar; parkeren op eigen terrein volgens CROW; buurtparticipatie verplicht. Generatiewonen: max. 1 extra woonsituatie in bijbehorend bouwwerk, planologisch blijft 1 hoofdgebouw, vergunning in beginsel max. 15 jaar. Maatvoering overigens per locatie in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (Regels op de kaart). (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Stede Broec 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Stede Broec voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Stede Broec 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Stede Broec is uitgesproken open voor beter benutten van de bestaande voorraad: het Woonprogramma 2026–2030 (actie 1.3) stelt letterlijk 'We zetten in op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad' en wijst op de recent vastgestelde beleidsregels generatiewonen en woningsplitsing. Die beleidsregels (december 2025) bieden een expliciet afwegingskader om via BOPA aanvullende woonruimte toe te staan, gericht op het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort en op betaalbare eengezins- en kleinere woningen. Er zijn wel stevige kwaliteitspoorten: alleen vrijstaande woningen, verticale splitsing, 10%-plafond per straat, 200 m2 GBO-minimum en parkeren op eigen terrein. Daarnaast wil de gemeente minimaal 900 woningen bouwen tot 2030, met zowel uitbreiding als kleinere inbreidings- en verdichtingsprojecten in bestaande wijken. De SED-Omgevingsvisie (Stede Broec, Enkhuizen, Drechterland) positioneert Stede Broec als sterke woongemeente met dorpse uitstraling. (bron, 2026)

De gemeente adviseert een principeverzoek als bouwplannen niet in het omgevingsplan passen of als de haalbaarheid onzeker is; de website noemt expliciet leges van € 512,50 en meldt dat de verwerking op dit moment langer duurt dan gebruikelijk. Aan te leveren: planomschrijving met motivatie, plattegronden bestaande en nieuwe situatie, en bij bouwen een schets met maten. Bij plannen die niet bij recht zijn toegestaan is volgens de tarieventabel een vooroverlegplan verplicht. Vooroverlegleges worden niet verrekend (art. 2.52.1 gereserveerd). Formele aanvraag via het Omgevingsloket; toetsing aan de Beleidsregels generatiewonen en woningsplitsing en aan de Omgevingsvisie SED bij BOPA. (bron)

Werkt de gemeente Lutjebroek mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Lutjebroek vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Lutjebroek eruit?

De mediane kandidaat in Lutjebroek is 9.013 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 42% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 1 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 5 tussen 60 en 80.

Waar in Lutjebroek liggen de meeste kansen?

• Kerspelweg — 3 kansrijke percelen
• Azalealaan — 2 kansrijke percelen
• Fresialaan — 2 kansrijke percelen
• Parklaan — 2 kansrijke percelen
• Pieter Janszoon Jongstraat — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Lutjebroek indicatief waard?

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Lutjebroek op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Lutjebroek nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Stede Broec: kosten & regels Stede Broec · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Grootebroek · Hoogkarspel · Bovenkarspel · Venhuizen · Hem · Westwoud · alle plaatsen