Kavelscout

Kavel splitsen in Lemelerveld: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 25-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Dalfsen: restrictief · principeverzoek: Intaketafel · 82 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Onze analyse van Lemelerveld (25-10-2026):
• 356 percelen met ruimte voor een extra kavel
• waarvan 129 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 82 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving

Daarmee staat Lemelerveld op plek 154 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 356 percelen in Lemelerveld: 70 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 11 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 48 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 227 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Dalfsen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Lemelerveld valt onder de gemeente Dalfsen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Dalfsen.

Kavel splitsen in Lemelerveld kost bij de gemeente Dalfsen minimaal € 2.763 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Dalfsen).

Woonbeleid: restrictief

Er zijn beleidsmatige of financiële drempels die splitsing hier aanzienlijk moeilijker maken.

Notitie Inbreidingslocaties 2023 (in werking 1-1-2024): particuliere inbreiding alleen als er een ruimtelijk knelpunt wordt opgelost (sanering, milieuknelpunt, verouderde bebouwing); gewone kavelsplitsing zonder knelpunt valt daarbuiten.

De tarieven

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Dalfsen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Dalfsen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Dalfsen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Dalfsen hanteert de Notitie Inbreidingslocaties 2023: een extra woning op een inbreidingslocatie (waaronder kavelsplitsing) is voor particuliere initiatiefnemers alleen mogelijk als 'er sprake is van een ruimtelijk knelpunt' dat met de ontwikkeling wordt opgelost, zoals sanering van een hinderlijk bedrijf, aanpak van leegstand/verpaupering of verbetering van de stedenbouwkundige structuur. Elke aanvraag wordt per geval ambtelijk gescreend; bij grotere of gevoelige locaties (>1.500 m2, appartementen, functieverandering, monumenten, dorpsfront) volgt bovendien een stedenbouwkundige visie met participatie en raadsbesluit. Kavelsplitsing puur om een bouwkavel te creeren, zonder ruimtelijke meerwaarde, past niet in dit kader. (bron, 2023)

De gemeente werkt met een gratis intaketafel en daarna een Omgevingstafel voor principeverzoeken (€ 577,40 eenvoudig / € 1.233,10 complex) naast een conceptverzoek/vooroverleg (€ 371,10); vooroverleg is dus de bedoelde route. Voor inbreidingslocaties geldt een vaste stappenroute: ambtelijke screening op het ruimtelijk knelpunt, principebesluit van het college (opname in jaarlijks werkplan), zo nodig stedenbouwkundige visie met participatie en raadsbesluit, en de planologische procedure start pas na ondertekening van een ontwikkelingsovereenkomst. Concrete behandeltermijnen zijn niet in deze documenten vastgelegd; www.dalfsen.nl was niet raadpleegbaar (HTTP 403, botbeveiliging). (bron)

Werkt de gemeente Dalfsen mee?

Bij 82 kandidaat-percelen in Lemelerveld vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Lemelerveld eruit?

De mediane kandidaat in Lemelerveld is 10.050 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 47% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 19 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 36 tussen 60 en 80.

Waar in Lemelerveld is de meeste ruimte?

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Lemelerveld indicatief waard?

Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Lemelerveld en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².

 

Kaveloppervlak 750 m² → indicatieve grondwaarde € 300.000 – € 412.500

Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?

Ruimte voor een familiewoning in Lemelerveld

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Lemelerveld: 858 van de 1.653 woningen (52%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.269 (77%) voor 30 m² en 339 (21%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 51 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Dalfsen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Lemelerveld ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Dalfsen: kosten & regels Dalfsen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Dalmsholte · Luttenberg · Lemele · Mariënheem · Giethmen · Heino · alle plaatsen

Cijfers zijn een indicatieve, geautomatiseerde voorselectie op basis van open data (Kadaster/PDOK, BAG, ruimtelijkeplannen.nl, officiële bekendmakingen) — geen juridisch of planologisch advies. Of splitsen mag, bepaalt de gemeente.
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy