Kavel splitsen in Kockengen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 24-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Stichtse Vecht: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 34 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Kockengen op plek 516 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 174 percelen in Kockengen: 42 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 12 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 44 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 76 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Stichtse Vecht

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Kockengen valt onder de gemeente Stichtse Vecht; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Stichtse Vecht.

Kavel splitsen in Kockengen kost bij de gemeente Stichtse Vecht naar schatting € 15.202 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Stichtse Vecht).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (art. 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026), 5 categorieen: vooroverleg 1 informatievraag EUR 0,00; vooroverleg 2 eenvoudige initiatieven (uitdrukkelijk niet voor bouw van een of meer woningen) EUR 425,28; vooroverleg 3 gemiddelde initiatieven EUR 1.721,90; vooroverleg 4 ingewikkelde initiatieven of initiatieven voor woningbouw EUR 5.103,37; vooroverleg 5 gebiedsontwikkeling (entreetoets) EUR 5.103,37. Voor kavelsplitsing met nieuwbouw van een woning geldt dus vooroverleg 4 (EUR 5.103,37). Bij een vergunningaanvraag binnen 12 maanden conform de uitkomst wordt 50% van de vooroverlegleges verrekend (art. 2.52). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (bouwactiviteit, art. 2.5): gestaffeld percentage over delen van de bouwkosten: 1,03% tot EUR 10.000 (min. EUR 51,40); 1,01% van 10.000-50.000; 0,99% van 50.000-100.000; 0,97% van 100.000-200.000; 0,85% van 200.000-500.000; 0,81% vanaf 500.000; maximum EUR 267.280. Ruimtelijk deel (binnenplanse omgevingsplanactiviteit, art. 2.6 a-f): 4,11% tot EUR 10.000 (min. EUR 257,00); 4,04% van 10.000-50.000; 3,96% van 50.000-100.000; 3,86% van 100.000-200.000; 3,41% van 200.000-500.000; 3,23% vanaf 500.000; maximum EUR 1.102.530,00. Indicatie nieuwe woning met EUR 400.000 bouwkosten: ca. EUR 3.672 technisch + ca. EUR 14.687 ruimtelijk (binnenplans). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.6 onder j): dezelfde staffel als art. 2.6 a-f (4,11% aflopend tot 3,23% van de bouwkosten) met een minimum van EUR 6.117,94. Voor een 'kleine buitenplanse afwijking' (bijlagelijst) geldt een lager minimum: EUR 824,97 bij bouwkosten onder EUR 10.000 en EUR 1.649,94 bij EUR 10.000 of meer. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop vrijstaand, per woning (GVVP Deel B, Nota Parkeernormen juli 2015, tabel b3a-1, incl. bezoekersaandeel): sterk stedelijk (Maarssen-Dorp, Maarssenbroek, Breukelen-centrum): centrum 1,7 / schil centrum 1,9 / rest bebouwde kom 2,2 / buitengebied 2,5; matig stedelijk (Breukelen overig, Loenen aan de Vecht, Vreeland): 1,9 / 2,0 / 2,3 / 2,5; weinig stedelijk (Loenersloot, Nigtevecht, Kockengen): 1,9 / 2,2 / 2,4 / 2,5; niet stedelijk (Tienhoven, Oud-Zuilen, Nieuwer Ter Aa, Nieuwersluis): 1,9 / 2,2 / 2,4 / 2,5. Deze nota wordt nog steeds als bijlage bij de planregels gebruikt (o.a. bestemmingsplan Kuyperstraat, raad 21 mei 2024). (bron, 2015)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed minimum kavelmaat aangetroffen. Gezocht in CVDR (alle 1.522 regelingen van Stichtse Vecht), op stichtsevecht.nl, in de Woonvisie 2023-2030 en de Omgevingsvisie (2022). Het aantal woningen per perceel/bouwvlak wordt per (bestemmings)plan in het tijdelijke omgevingsplan geregeld; een extra woning op een gesplitst kavel vergt vrijwel altijd een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit. Langs de Vecht gelden beschermde dorpsgezichten en zichtlijnen (o.a. Oud Zuilen, Breukelen, Loenen aan de Vecht, Vreeland, Nigtevecht) die verdichting beperken. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Stichtse Vecht 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Stichtse Vecht voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Stichtse Vecht 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie 2023-2030 zet in op beter benutten van de bestaande voorraad: woningdelen en woningsplitsen worden expliciet als versnellingsmaatregel genoemd, waarbij woningsplitsing vergunningplichtig is tot de NHG-grens (EUR 405.000, prijspeil 2023) om overbewoning en overlast te bewaken; een splitsingsvergunning kost EUR 1.020,91. Grootschalige woningbouw wordt geconcentreerd op transformatielocaties (Planetenbaan/Kwadrant, Bisonspoor) en op termijn knooppunt Breukelen. De Omgevingsvisie beschermt tegelijk de 'langzame Vecht' met beschermde dorpsgezichten, buitenplaatsen en zichtlijnen, waardoor individuele kavelsplitsing langs de Vecht en in het buitengebied kritisch wordt beoordeeld. (bron, 2023)

De gemeente adviseert actief om eerst een conceptaanvraag (vooroverleg/omgevingsoverleg) in te dienen; hiervoor gelden geen wettelijke beslistermijnen, de gemeente streeft naar behandeling binnen 12 weken. Bij woningbouwinitiatieven geldt een 2-stappenaanpak: eerst een wenselijkheidsoordeel (vooroverleg 4), daarna eventueel een haalbaarheidsverzoek (tarief via Nota Kostenverhaal 2024). Wordt binnen 12 maanden een vergunning aangevraagd conform de uitkomst, dan wordt 50% van de vooroverlegleges verrekend. (bron)

Werkt de gemeente Stichtse Vecht mee?

Bij 34 kandidaat-percelen in Kockengen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-413430
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-383874
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-412077
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-509003

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Kockengen eruit?

De mediane kandidaat in Kockengen is 5.172 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,6 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 21% van de kandidaten ligt op een hoek. 20 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 29 tussen 60 en 80.

Waar in Kockengen is de meeste ruimte?

• Portengen — 73 percelen met potentie
• Spengen — 31 percelen met potentie
• Wagendijk — 20 percelen met potentie
• Laag-Nieuwkoop — 16 percelen met potentie
• Gieltjesdorp — 10 percelen met potentie
• Hoek van Spengen — 7 percelen met potentie
• Sportweg — 7 percelen met potentie
• Ir. Enschedéweg — 6 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Kockengen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Kockengen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Kockengen: 419 van de 1.028 woningen (41%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 647 (63%) voor 30 m² en 167 (16%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 39 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Stichtse Vecht

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Het Kwadrant 11, 3606AZ Maarssen - legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemde Oekraïners (2026-04-21, bron)
• zonnepark — Nadere Criteria Zonnevelden Gemeente Stichtse Vecht (2026-04-17, bron)
• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Kerkplein 6, 3628AE Kockengen - legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemde Oekraïners (2026-03-19, bron)
• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Straatweg 25, 3621BG Breukelen (BKL07 C 3198) - Legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemd (2026-03-19, bron)
• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Troelstrastraat 58 en 58a, 3601WD Maarssen - legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemde O (2026-03-06, bron)
• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Diependaalsedijk 19, 3601GH Maarssen - legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemde Oekraïn (2026-01-30, bron)
• asielopvang — Gemeente Stichtse Vecht - Aanvraag omgevingsvergunning ingetrokken Diependaalsedijk 19, 3601GH Maarssen - legalisatie van tijdelijke opvanglocatie ten behoeve van ontheemde Oekraïn (2026-01-30, bron)
• infrastructuur — Kennisgeving ontvangst melding, Gemeente Stichtse Vecht - rondweg Duivenkamp en Kinderboerderij Otterspoor en diverse wegen in Maarssenbroek in de gemeente Stichtse Vecht - een mee (2026-01-27, bron)
• infrastructuur — Voornemen tot verkoop van een perceel grond nabij de Randweg te Loenen aan de Vecht aan Cronenburgh 4 B.V. (2026-01-16, bron)
• mestverwerking — ​​​​​​​Kennisgeving besluit op mestverwerking, Angstelkade 4, 3631NA Nieuwersluis (2025-05-19, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Kockengen ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Stichtse Vecht: kosten & regels Stichtse Vecht · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Breukelen · Kamerik · Nieuwersluis · Harmelen · Maarssen · Vinkeveen · alle plaatsen