Kavel splitsen in Heikant: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 19-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Hulst: neutraal · principeverzoek: Vooroverleg in de vorm van een schetsplan · 7 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Heikant op plek 894 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 110 percelen in Heikant: 37 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 23 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 11 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 39 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Hulst

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Heikant valt onder de gemeente Hulst; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Hulst.

Kavel splitsen in Heikant kost bij de gemeente Hulst minimaal € 6.581 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Hulst).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Vooroverleg in de vorm van een schetsplan (toets of het plan binnen het omgevingsplan en de Nota Ruimtelijke Kwaliteit past, of vergunningvrij is): 136,90 euro (art. 2.4 a). Vooroverleg in de vorm van een principeverzoek, voor een plan dat NIET binnen het omgevingsplan past: 410,70 euro (art. 2.4 b). Is een omgevingstafel met adviseurs en belanghebbenden nodig, dan wordt dat tarief verhoogd met 1.591,40 euro (art. 2.4 c). Vanaf de 3e behandeling door de adviescommissie omgevingskwaliteit per behandeling 103,00 euro extra. Verrekening (art. 2.52): de vermindering bedraagt 100,00 procent maar UITSLUITEND van de onder art. 2.4 lid c geheven omgevingstafel-leges, alleen als de vergunningaanvraag binnen 12 maanden en conform de uitkomsten van het vooroverleg wordt ingediend, en er blijft altijd minimaal 273,80 euro verschuldigd. De leges voor het schetsplan (136,90) en het principeverzoek (410,70) worden dus NIET verrekend met de vergunningleges. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning, twee delen die opgeteld worden: bouwtechnisch deel (art. 2.5 a) 0,80 procent van de totale bouwsom, en ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit bouwen (art. 2.6 a) 1,20 procent van de totale bouwsom met een minimum van 250,00 euro. Samen 2,00 procent van de bouwsom. Verhogingen: welstandsbeoordeling zonder adviescommissie 53,00 euro; advies adviescommissie omgevingskwaliteit 100,00 euro bij bouwkosten tot 50.000 euro en 0,20 procent van de bouwkosten bij 50.000 tot 2.000.000 euro (maximaal 3 behandelingen, daarna 25 procent van het geldende tarief per behandeling); beoordeling bodemgevoelige locatie 136,90 euro; beoordeling milieukundig bodemrapport 170,30 euro; archeologisch rapport 291,80 euro; ecologisch rapport 848,70 euro. Achteraf ingediende aanvraag: plus 10,00 procent. Rekenvoorbeeld bij 300.000 euro bouwsom: 2,00 procent is 6.000 euro plus welstandsadvies 600 euro, exclusief onderzoeksrapporten en exclusief de BOPA-leges. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 2.6 e): 4.019,30 euro. Het lage tarief van 396,10 euro voor een kleine buitenplanse afwijking (art. 2.6 d) is voor een extra woning UITGESLOTEN: bijlage 1 bij de legesverordening 2026 bepaalt letterlijk 'Bij de toepassing van de bovenstaande blijft het aantal woningen gelijk' (uitzonderingen alleen mantelzorg en tijdelijk gebruik). Ook geldt: als verplichte participatie of instemmend raadsadvies vereist is, kan niet met een kleine buitenplanse afwijking worden volstaan. Bijkomend: onderbouwing fysieke leefomgeving 515,00 euro (alleen bij 2.6 d); advies gemeenteraad 547,40 euro; uitgebreide procedure afdeling 3.4 Awb 1.094,90 euro; en 5.610,60 euro als de uitgebreide procedure op grond van art. 16.65 lid 4 Omgevingswet moet worden gevolgd omdat geen noodzakelijk geacht vooroverleg is gevoerd (art. 2.48 b) - dat is feitelijk een boete op het overslaan van vooroverleg. Wijzigen van het omgevingsplan (art. 2.45): 4.019,30 euro. Verzwaard raadsadvies is pas vereist vanaf 10 woningen binnen bebouwd gebied of 3 woningen daarbuiten, dus een enkele extra woning blijft een collegebesluit. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota, volgt CROW. Omgevingsplan gemeente Hulst artikel 4.10: '1. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid als voldaan wordt aan het parkeerbeleid van de gemeente Hulst. 2. Indien er geen parkeerbeleid is vastgesteld, worden kengetallen toegepast uit de publicatie 744 (Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering) van het kennisplatform CROW, of diens opvolger.' In de CVDR staat voor Hulst geen nota parkeernormen of parkeerbeleid; alleen aanwijzingsbesluiten betaald parkeren en een Parkeerverordening (fiscaal). Er is dus geen gemeentelijk vastgesteld getal voor een vrijstaande koopwoning; CROW-publicatie 744 is niet vrij toegankelijk, dus een concreet cijfer is niet uit een openbare bron te verifieren. LET OP: de via zoekmachine gevonden 'Nota Parkeernormen 2025' (CVDR737313) is van de gemeente BAARN, niet Hulst - dcterms:creator gecontroleerd in de XML. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat, want kavelsplitsing voor een extra woning is binnenplans simpelweg verboden. Omgevingsplan gemeente Hulst, artikel 6.4 Algemene regels Wonen: 'f. het aantal woningen bedraagt niet meer dan: 1. het maximum aantal woningen; 2. 1 per bouwperceel, wanneer geen maximum aantal woningen is bepaald; g. splitsing van een bouwperceel ten behoeve van een extra woning is niet toegestaan.' Er is geen oppervlakte-eis waaraan je kunt voldoen en geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid; het hoofdgebouw moet bovendien binnen het aangewezen Bebouwingsgebied hoofdgebouwen staan. In het buitengebied is alleen het woningtype vrijstaand toegelaten, in stedelijk gebied aaneengebouwd, geschakeld of vrijstaand. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Hulst 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Hulst voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Hulst 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Restrictief voor kavelsplitsing. Het omgevingsplan van Hulst (een beleidsneutrale omzetting van de bestemmingsplannen 'Kernen Hulst 1H' en 'Buitengebied Hulst, 3e herziening', dus feitelijk gemeentedekkend) staat maximaal een woning per bouwperceel toe en verbiedt in artikel 6.4 sub g uitdrukkelijk het splitsen van een bouwperceel voor een extra woning. Elke extra woning is daardoor automatisch een buitenplanse omgevingsplanactiviteit van 4.019,30 euro; het goedkope kleine-afwijkingstarief van 396,10 euro is uitgesloten omdat bijlage 1 van de legesverordening eist dat het aantal woningen gelijk blijft. De Omgevingsvisie Land van Hulst 2050 (CVDR761681) is inhoudelijk wel positief over woningbouw in elke kern en hanteert de volgorde herstructurering, dan inbreiding, dan uitbreiding, maar die ambitie is niet vertaald in binnenplanse ruimte voor particuliere kavelsplitsing. (bron, 2026)

De gemeente adviseert uitdrukkelijk om eerst een schetsplan of principeverzoek (vooroverleg) in te dienen: 'Weet u niet zeker of uw aanvraag vergunbaar is? Overweeg dan om eerst een schetsplan of principeverzoek in te dienen.' Een principeverzoek kost 410,70 euro en duurt gemiddeld zes weken; na een positief besluit moet binnen een jaar de definitieve vergunning of omgevingsplanprocedure worden gestart. De reguliere vergunningprocedure duurt 8 weken met eenmalige verlenging van 6 weken, de uitgebreide procedure 6 maanden, en een wijziging van het omgevingsplan gemiddeld 6 tot 9 maanden. Vooroverleg overslaan is riskant: als daardoor de uitgebreide procedure moet worden gevolgd, kost dat 5.610,60 euro extra. (bron)

Werkt de gemeente Hulst mee?

Bij 7 kandidaat-percelen in Heikant vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2020 — stcrt-2020-35282
• vergunning uit 2020 — gmb-2020-164778

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Heikant eruit?

De mediane kandidaat in Heikant is 3.010 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 20,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 45% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 27 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 41 tussen 60 en 80.

Waar in Heikant is de meeste ruimte?

• Julianastraat — 30 percelen met potentie
• Magdalenastraat — 17 percelen met potentie
• Oudestraat — 14 percelen met potentie
• Ellestraat — 12 percelen met potentie
• Lekestraat — 8 percelen met potentie
• Vlasstraat — 8 percelen met potentie
• Zandrug — 8 percelen met potentie
• Heidestraat — 7 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Heikant indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Heikant

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Heikant: 356 van de 520 woningen (68%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 423 (81%) voor 30 m² en 239 (46%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 68 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Hulst

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Gedoogbeschikking tijdelijke noodopvang Kreekzoom 2, Hulst (2026-05-18, bron)
• infrastructuur — Aanvraag omgevingsvergunning, Rondweg Hulst (2025-08-21, bron)
• asielopvang — Kennisgeving voornemen tot verhuur aan het COA van een flexibele huisvestingslocatie aan de Spoorweg in Hulst ten behoeve van de opvang van asielzoekers (2024-11-08, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Hulst: kosten & regels Hulst · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Koewacht · Hulst · Clinge · Axel · Vogelwaarde · Hengstdijk · alle plaatsen