Kavel splitsen in Einighausen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Sittard-Geleen: faciliterend · principeverzoek: Conceptverzoek · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Einighausen op plek 1073 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Sittard-Geleen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Einighausen valt onder de gemeente Sittard-Geleen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Sittard-Geleen.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Conceptverzoek (omgevingsoverleg), tarieventabel art. 2.4 Legesverordening Sittard-Geleen 2026: eerste beoordeling aan de omgevingstafel € 1.500,00; het verschuldigde tarief bedraagt maximaal € 250,00 bij beoordeling zonder intake-/omgevingstafel, maximaal € 400,00 bij beoordeling aan de intaketafel en maximaal € 1.344,00 bij beoordeling aan de omgevingstafel (vermeerderd met de kosten van iedere volgende beoordeling). Let op: in de gepubliceerde tabel zijn de tariefcellen bij 2.4.1.1 (zonder tafel), 2.4.1.2 (intaketafel) en 2.4.1.3.b (volgende beoordeling) leeg; in de praktijk gelden de maxima als tarief (gemeentesite noemt € 250 / € 400 / € 1.344). Leges worden verrekend met de vergunningleges als de aanvraag binnen 1 jaar na afgifte van het verslag/advies wordt ingediend; niet in rekening gebracht als kostenverhaal al anders is overeengekomen. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = bouwactiviteit (technisch, art. 2.5) + omgevingsplanactiviteit bouwen (ruimtelijk, art. 2.6.1). Technisch: bouwkosten t/m € 100.000,00: 2,000% van de bouwsom; tussen € 100.000,00 en € 2.500.000,01: € 2.000,00 + 1,500% over het deel boven € 100.000,00; minimum € 230,00. Ruimtelijk: bouwkosten t/m € 100.000,00: 3,500% van de bouwsom; tussen € 100.000,00 en € 2.500.000,01: € 3.500,00 + 2,346% over het deel boven € 100.000,00; minimum € 230,00. Bouwkosten worden vastgesteld volgens bijlage A 'Normprijzen bouwwerken 2026' bij de verordening. Voorbeeld woning € 350.000 bouwkosten: ca. € 5.750 (technisch) + € 9.365 (ruimtelijk), excl. eventuele BOPA-verhoging. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief van art. 2.6.1 verhoogd (art. 2.6.2.1): met € 230,00 (bouwkosten t/m € 10.000, geval op bijlage B lijst BOPA), met € 807,35 (bouwkosten boven € 10.000, geval op lijst BOPA) of met € 1.983,75 (overige activiteiten die niet op de lijst BOPA staan). De lijst BOPA (bijlage B, kruimelgevallen-achtig) eist dat het aantal woningen gelijk blijft, dus het toevoegen van een woning (kavelsplitsing) valt onder 'overig': verhoging € 1.983,75 bovenop de percentageleges. BOPA zonder bouwactiviteit (art. 2.6.4.2): € 230,00 (lijst BOPA), € 807,35 (commerciële wijziging) of € 1.983,75 (overig). Verhoging vervalt als kostenverhaal al anders is overeengekomen (art. 2.6.5). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Sittard-Geleen Parkeernormensystematiek (raad 15 maart 2012): CROW-parkeernormen voor stedelijkheidsgraad 3, per gebied (centrum Sittard/Geleen, schil/overloopgebied, rest bebouwde kom) met minimum- en maximumnorm; geen onderscheid duur/middelduur/goedkoop en geen maximumnorm in 'rest bebouwde kom'. Rekenvoorbeeld in de nota: nieuwe woning in de schil heeft norm 1,5 pp per woning (incl. bezoekersaandeel 0,3 pp), afgerond parkeereis 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. De normtabel per woningtype (bijlage 3) is alleen als afbeelding gepubliceerd; exacte norm vrijstaande woning per zone daardoor niet tekstueel verifieerbaar. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost (ook geëist in art. 2 Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen 2024). (bron, 2012)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavel-/perceelmaat gevonden (gezocht in Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen 2024, legesverordening en omgevingsplein). Wel kwaliteitseisen bij woningtoevoeging via BOPA (art. 2 beleidsregel 2024): gebruiksoppervlakte nieuwe woning minimaal 70 m2 per woning; geen woning in een vrijstaand bijgebouw; parkeren op eigen terrein; geen onevenredige schade aan belangen van omwonenden. Bij woningsplitsing binnen centrumgebied Sittard en Geleen minimaal 55 m2 per woning (gebruikswijziging naar wonen: 45 m2); woningsplitsing buiten het centrumgebied alleen bij 'kwetsbare woningen' met minimaal 70 m2 per woning. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Sittard-Geleen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Sittard-Geleen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Sittard-Geleen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Sittard-Geleen faciliteert woningtoevoeging onder duidelijke kwaliteitseisen: de Beleidsregel kwalitatieve woningtoevoegingen 2024 (iwt 10-12-2024) biedt een expliciet BOPA-kader voor het toevoegen van woningen (min. 70 m2 GO, eigen toegang/voorzieningen, parkeren op eigen terrein). Woningsplitsing is restrictiever: alleen binnen het centrumgebied van Sittard en Geleen, daarbuiten uitsluitend bij kwetsbare woningen. Regionaal geldt de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg, maar de compensatie-eis is vervallen via de Beleidsregel Ruim baan voor goede woningbouwplannen Sittard-Geleen (raad 28-1-2021, CVDR653941): goede plannen met maatschappelijke meerwaarde, planologische aanvaardbaarheid (Ladder) en subregionale afstemming mogen compensatievrij extra woningen toevoegen. In de Woondeal Limburg (9-3-2023) heeft de gemeente afgesproken t/m 2030 minimaal 1.845 woningen toe te voegen. (bron, 2024)

De gemeente raadt aan eerst een conceptverzoek (omgevingsoverleg) in te dienen via het Omgevingsloket als een plan niet in het omgevingsplan past: na een omgevingsplantoets volgt zo nodig een intaketafel (wenselijkheid) en omgevingstafel (haalbaarheid), afgesloten met een principebesluit (geen formeel besluit). Bij een vergunningaanvraag binnen 1 jaar conform het principebesluit volgt een positief ambtelijk advies en worden de conceptverzoek-leges verrekend. Concrete behandeltermijnen voor het conceptverzoek publiceert de gemeente niet op het omgevingsplein. (bron)

Werkt de gemeente Einighausen mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Einighausen vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Einighausen eruit?

De mediane kandidaat in Einighausen is 3.186 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 27,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 51% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 5 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 13 tussen 60 en 80.

Waar in Einighausen liggen de meeste kansen?

• Grote Vaartweg — 12 kansrijke percelen
• Bergerweg — 11 kansrijke percelen
• Heistraat — 11 kansrijke percelen
• Veeweg — 9 kansrijke percelen
• Stroetlingsweg — 8 kansrijke percelen
• Bielvelderweg — 7 kansrijke percelen
• Everstraat — 7 kansrijke percelen
• Fischerpad — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Einighausen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Sittard-Geleen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving terinzagelegging ontwerp Programma Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek (2026-07-01, bron)
• asielopvang — Kennisgeving besluit Tijdelijk vestigen asielzoekers voor 5 jaar (Verleend), Watersley 34, 6132 KA Sittard (2025-07-02, bron)
• infrastructuur — Kennisgeving besluit op omgevingsvergunning regulier (Verleend), Tussen Westelijke Randweg, 6162 BH en De Vaart, 6162 XE Geleen (kadastrale aanduiding GLN00 A 10741) (2025-04-15, bron)
• infrastructuur — Kennisgeving ontvangst aanleggen van een open waterbuffer , Tussen Westelijke Randweg, 6162 BH en De Vaart, 6162 XE Geleen (kadastrale aanduiding GLN00 A 10741) (2025-01-09, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Einighausen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Sittard-Geleen: kosten & regels Sittard-Geleen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Limbricht · Guttecoven · Sittard · Born · Geleen · Urmond · alle plaatsen