Kavel splitsen in Dreumel: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 24-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente West Maas en Waal: neutraal · principeverzoek: Tarieventabel Legesverordening 2026, artikel 2.4 · 149 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Dreumel op plek 309 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 251 percelen in Dreumel: 67 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 28 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 31 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 125 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente West Maas en Waal

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Dreumel valt onder de gemeente West Maas en Waal; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van West Maas en Waal.

Kavel splitsen in Dreumel kost bij de gemeente West Maas en Waal minimaal € 5.633 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van West Maas en Waal).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Tarieventabel Legesverordening 2026, artikel 2.4 (voorfase): 'Verken uw idee' = gereserveerd (geen tarief); 'Concept verzoek' = 304,55 euro; 'Concept verzoek plus' = gereserveerd; 'Intaketafel' = 512,50 euro; 'Omgevingstafel' = 4.676,75 euro. Artikel 2.52 regelt vermindering: als de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 12 maanden na afronding van het concept verzoek wordt ingediend, bedraagt de vermindering 100% van de voor het concept verzoek geheven leges, waarbij ten minste 180,00 euro verschuldigd blijft. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven die worden opgeteld (artikel 2.3: bij meerdere activiteiten is het tarief de som van de leges per activiteit). Artikel 2.5 'Bouwactiviteit (bouwtechnische deel)' - staffel over de bouwkosten: minder dan 25.000 euro: 1,04% met minimum 116,56 euro; 25.000 tot 50.000 euro: 0,65% met minimum 273,42 euro; 50.000 tot 200.000 euro: 0,58% met minimum 443,52 euro; 200.000 tot 2.500.000 euro: 0,50% met minimum 1.350,72 euro; 2.500.000 euro of meer: 0,43% met minimum 13.522,32 euro. Artikel 2.6 lid 1 'Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijke deel)' - staffel over de bouwkosten: minder dan 25.000 euro: 2,44% met minimum 259,99 euro; 25.000 tot 50.000 euro: 1,51% met minimum 637,56 euro; 50.000 tot 200.000 euro: 1,34% met minimum 1.034,46 euro; 200.000 tot 2.500.000 euro: 1,18% met minimum 3.151,26 euro; 2.500.000 euro of meer: 1,01% met minimum 31.551,66 euro. Voor een nieuwe woning met bouwkosten in de klasse 200.000-2.500.000 euro komt dat neer op ten minste 1.350,72 euro (technisch) plus ten minste 3.151,26 euro (ruimtelijk). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 lid 4 Tarieventabel 2026: als de aanvraag betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief verhoogd met: categorie 'klein initiatief' 456,25 euro; categorie 'middelgroot initiatief' 3.150,00 euro; categorie 'groot initiatief' 14.599,87 euro. Deze verhoging komt bovenop het OPA-tarief van artikel 2.6 lid 1 en het bouwtechnische tarief van artikel 2.5. De indeling in klein/middelgroot/groot volgt uit de bijlage 'Overzicht categorieen van initiatieven Ruimtelijke Ordening', die niet in de gepubliceerde CVDR-tekst is opgenomen; die bijlage is niet online teruggevonden. In de tarieventabel komt daarnaast een bedrag van 18.900,00 euro voor bij overige (niet-bouw)activiteiten. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeren 2019 (gebaseerd op CROW-publicatie 381; West Maas en Waal is geclassificeerd als niet-stedelijke gemeente, hoogste categorie kencijfers). De nota maakt GEEN onderscheid naar woningtype: bijlage 6 en tabel 1 kennen een generieke norm 'Woningen' van 1,80 parkeerplaats per woning in het centrum en 2,30 parkeerplaats per woning in de rest bebouwde kom. Voor een vrijstaande koopwoning geldt dus 2,30 pp per woning (rest bebouwde kom / buitengebied) respectievelijk 1,80 pp per woning in centrumgebied. Alleen enkele aangewezen straten in Beneden-Leeuwen (Zandstraat tussen Zijveld en Beatrixstraat, Sportlaan tussen Zandstraat en Pastoor Jansstraat, Dorpsplein) en Dreumel (Ekershof, Paulushof, De Paulus, Rooijsestraat tussen Nieuwstraat en De Paulus) vallen onder 'centrum'; al het overige is 'rest bebouwde kom'. Bezoekersaandeel: 0,3 per woning (onderdeel van de norm). Parkeereis wordt naar boven afgerond op hele parkeerplaatsen; er geldt een hardheidsclausule (ontheffing door college). Tabel geverifieerd in de PDF-versie: https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1/b_NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1_rb1.pdf (bron, 2019)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - de gemeente kent geen algemeen vastgestelde minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte bij kavelsplitsing. Gecontroleerd: het complete CVDR-register van West Maas en Waal (via de SRU-zoekdienst van overheid.nl) op regelingen met 'woning', 'parkeren', 'leges'; het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal (CVDR696374, bevat uitsluitend de bruidsschat/rijksregels over milieubelastende activiteiten, bouwen, geluid, geur, bodem en lozingen - geen regels over aantal woningen, splitsing of perceelsoppervlakte); de Omgevingsvisie (CVDR763472); de gemeentelijke pagina's over omgevingsplan, bestemmingsplannen en bouwen. Maatvoeringseisen staan per locatie in de oude bestemmingsplannen die via het tijdelijke deel van het omgevingsplan gelden; die zijn per perceel te raadplegen via het Omgevingsloket/Ruimtelijkeplannen en niet als gemeentebreed minimum vastgesteld. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening West Maas en Waal 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van West Maas en Waal voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening West Maas en Waal 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente West Maas en Waal hanteert expliciet het principe 'inbreiding boven uitbreiding': eerst wordt in de dorpen onderzocht of er mogelijkheden zijn voor inbreiding of transformatie (bijvoorbeeld van verouderde bedrijfspanden of kantoren) voordat uitbreiding wordt toegestaan. Daarbij geldt wel een belangrijk voorbehoud: inbreiding mag niet ten koste gaan van kwalitatieve, groene buitenruimte; is dat wel het geval, dan is dat reden om alsnog voor uitbreiding te kiezen. De woningbouwbehoefte moet door alle dorpen gezamenlijk worden ingevuld, naar verhouding en passend bij de huidige omvang van de kern, met ruimte voor maatwerk per dorp; particuliere initiatieven zoals meergeneratiewoningen en zorgwoningen worden ondersteund. Specifiek beleid over kavelsplitsing of woningsplitsing (bijvoorbeeld een beleidsregel met minimumeisen) is niet gevonden in het CVDR-register of op de gemeentewebsite. (bron, 2026)

De gemeente adviseert vooroverleg: 'Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen. Dan komt u niet voor verrassingen te staan.' Voor een bouwplan kan een vooroverleg bouwen ('contact met het bevoegd gezag') of een concept verzoek via het Omgevingsloket worden ingediend (leges 304,55 euro, volledig verrekenbaar bij een aanvraag binnen 12 maanden); voor initiatieven die niet in het omgevingsplan passen loopt het traject via de intaketafel (512,50 euro) en zo nodig de omgevingstafel (4.676,75 euro), waarvan de uitkomst geen besluit is waartegen bezwaar of beroep openstaat. Behandeltermijnen: reguliere procedure 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen (bij overschrijding vergunning van rechtswege); uitgebreide procedure 6 maanden, eenmalig met 6 weken te verlengen (geen vergunning van rechtswege). (bron)

Werkt de gemeente West Maas en Waal mee?

Bij 149 kandidaat-percelen in Dreumel vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-459740
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-81152
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-69127
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-400772

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Dreumel eruit?

De mediane kandidaat in Dreumel is 4.200 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 24,1 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 40% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 67 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 61 tussen 60 en 80.

Waar in Dreumel is de meeste ruimte?

• van Heemstraweg — 47 percelen met potentie
• Rooijsestraat — 31 percelen met potentie
• Lageweg — 27 percelen met potentie
• Hogeweg — 17 percelen met potentie
• Oude Maasdijk — 16 percelen met potentie
• Kooimolenweg — 15 percelen met potentie
• Nieuwstraat — 13 percelen met potentie
• Polstraat — 13 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Dreumel indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Dreumel

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Dreumel: 576 van de 1.192 woningen (48%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 877 (74%) voor 30 m² en 296 (25%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 49 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente West Maas en Waal

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Gemeente West Maas en Waal - Een omgevingsvergunning is aangevraagd voor het aanleggen van een zonnepark, Nabij Dalenstraat 6 (perceel WML00M542), in Wamel (02-04-2025), ODR2505510 (2025-04-23, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Gemeente West Maas en Waal - Een omgevingsvergunning is verleend voor boom kappen of houtopstand vellen ivm bouw- en woonrijp maken bedrijventerrein, bedrijventerrein Veesteeg-Zuid (2024-11-20, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van West Maas en Waal: kosten & regels West Maas en Waal · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Ophemert · Tiel · Lith · Wadenoijen · Oijen · Beneden-Leeuwen · alle plaatsen