Kavel splitsen in West Maas en Waal
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 5.633 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid neutraal. Inbreiding krijgt in de Omgevingsvisie formeel voorrang boven uitbreiding en particuliere initiatieven worden ondersteund, maar er is geen concreet kavelsplitsings- of woningsplitsingsbeleid, inbreiding mag niet ten koste gaan van groen …. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in West Maas en Waal sinds 2020 24 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (8 aanvragen, 4 verleende vergunningen en besluiten, 12 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Dreumel (7). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 25 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe West Maas en Waal ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid neutraal · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 980 percelen met ruimte voor een extra kavel in 7 kernen.
Wat kost kavel splitsen in West Maas en Waal in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in West Maas en Waal minimaal € 5.633 aan leges en Kadaster, plus hogere afwijkingsleges als uw plan in een zwaardere categorie valt. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in West Maas en Waal
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | € 305 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | € 3.151 |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | minimaal € 456 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 5.633 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente West Maas en Waal | Tarieventabel Legesverordening 2026, artikel 2.4 (voorfase): 'Verken uw idee' = gereserveerd (geen tarief); 'Concept verzoek' = 304,55 euro; 'Concept verzoek plus' = gereserveerd; 'Intaketafel' = 512,50 euro; 'Omgevingstafel' = 4.676,75 euro. Artikel 2.52 regelt vermindering: als de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 12 maanden na afronding van het concept verzoek wordt ingediend, bedraagt de vermindering 100% van de voor het concept verzoek geheven leges, waarbij ten minste 180,00 euro verschuldigd blijft. Tariefmodel: staffel naar route of zwaarte | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente West Maas en Waal | Artikel 2.6 lid 4 Tarieventabel 2026: als de aanvraag betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief verhoogd met: categorie 'klein initiatief' 456,25 euro; categorie 'middelgroot initiatief' 3.150,00 euro; categorie 'groot initiatief' 14.599,87 euro. Deze verhoging komt bovenop het OPA-tarief van artikel 2.6 lid 1 en het bouwtechnische tarief van artikel 2.5. De indeling in klein/middelgroot/groot volgt uit de bijlage 'Overzicht categorieen van initiatieven Ruimtelijke Ordening', die niet in de gepubliceerde CVDR-tekst is opgenomen; die bijlage is niet online teruggevonden. In de tarieventabel komt daarnaast een bedrag van 18.900,00 euro voor bij overige (niet-bouw)activiteiten. | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente West Maas en Waal | Twee losse tarieven die worden opgeteld (artikel 2.3: bij meerdere activiteiten is het tarief de som van de leges per activiteit). Artikel 2.5 'Bouwactiviteit (bouwtechnische deel)' - staffel over de bouwkosten: minder dan 25.000 euro: 1,04% met minimum 116,56 euro; 25.000 tot 50.000 euro: 0,65% met minimum 273,42 euro; 50.000 tot 200.000 euro: 0,58% met minimum 443,52 euro; 200.000 tot 2.500.000 euro: 0,50% met minimum 1.350,72 euro; 2.500.000 euro of meer: 0,43% met minimum 13.522,32 euro. Artikel 2.6 lid 1 'Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijke deel)' - staffel over de bouwkosten: minder dan 25.000 euro: 2,44% met minimum 259,99 euro; 25.000 tot 50.000 euro: 1,51% met minimum 637,56 euro; 50.000 tot 200.000 euro: 1,34% met minimum 1.034,46 euro; 200.000 tot 2.500.000 euro: 1,18% met minimum 3.151,26 euro; 2.500.000 euro of meer: 1,01% met minimum 31.551,66 euro. Voor een nieuwe woning met bouwkosten in de klasse 200.000-2.500.000 euro komt dat neer op ten minste 1.350,72 euro (technisch) plus ten minste 3.151,26 euro (ruimtelijk). | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van West Maas en Waal, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen West Maas en Waal 2026, kavelscout.nl/gemeente/west-maas-en-waal#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente West Maas en Waal
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van West Maas en Waal.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
Inbreiding krijgt in de Omgevingsvisie formeel voorrang boven uitbreiding en particuliere initiatieven worden ondersteund, maar er is geen concreet kavelsplitsings- of woningsplitsingsbeleid, inbreiding mag niet ten koste gaan van groen, en een buitenplanse afwijking loopt via een intake-/omgevingstafel met stevige leges.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeren 2019 (gebaseerd op CROW-publicatie 381; West Maas en Waal is geclassificeerd als niet-stedelijke gemeente, hoogste categorie kencijfers). De nota maakt GEEN onderscheid naar woningtype: bijlage 6 en tabel 1 kennen een generieke norm 'Woningen' van 1,80 parkeerplaats per woning in het centrum en 2,30 parkeerplaats per woning in de rest bebouwde kom. Voor een vrijstaande koopwoning geldt dus 2,30 pp per woning (rest bebouwde kom / buitengebied) respectievelijk 1,80 pp per woning in centrumgebied. Alleen enkele aangewezen straten in Beneden-Leeuwen (Zandstraat tussen Zijveld en Beatrixstraat, Sportlaan tussen Zandstraat en Pastoor Jansstraat, Dorpsplein) en Dreumel (Ekershof, Paulushof, De Paulus, Rooijsestraat tussen Nieuwstraat en De Paulus) vallen onder 'centrum'; al het overige is 'rest bebouwde kom'. Bezoekersaandeel: 0,3 per woning (onderdeel van de norm). Parkeereis wordt naar boven afgerond op hele parkeerplaatsen; er geldt een hardheidsclausule (ontheffing door college). Tabel geverifieerd in de PDF-versie: https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1/b_NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1_rb1.pdf (bron, 2019)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - de gemeente kent geen algemeen vastgestelde minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte bij kavelsplitsing. Gecontroleerd: het complete CVDR-register van West Maas en Waal (via de SRU-zoekdienst van overheid.nl) op regelingen met 'woning', 'parkeren', 'leges'; het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal (CVDR696374, bevat uitsluitend de bruidsschat/rijksregels over milieubelastende activiteiten, bouwen, geluid, geur, bodem en lozingen - geen regels over aantal woningen, splitsing of perceelsoppervlakte); de Omgevingsvisie (CVDR763472); de gemeentelijke pagina's over omgevingsplan, bestemmingsplannen en bouwen. Maatvoeringseisen staan per locatie in de oude bestemmingsplannen die via het tijdelijke deel van het omgevingsplan gelden; die zijn per perceel te raadplegen via het Omgevingsloket/Ruimtelijkeplannen en niet als gemeentebreed minimum vastgesteld. (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening West Maas en Waal 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van West Maas en Waal voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening West Maas en Waal 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
De Omgevingsvisie gemeente West Maas en Waal hanteert expliciet het principe 'inbreiding boven uitbreiding': eerst wordt in de dorpen onderzocht of er mogelijkheden zijn voor inbreiding of transformatie (bijvoorbeeld van verouderde bedrijfspanden of kantoren) voordat uitbreiding wordt toegestaan. Daarbij geldt wel een belangrijk voorbehoud: inbreiding mag niet ten koste gaan van kwalitatieve, groene buitenruimte; is dat wel het geval, dan is dat reden om alsnog voor uitbreiding te kiezen. De woningbouwbehoefte moet door alle dorpen gezamenlijk worden ingevuld, naar verhouding en passend bij de huidige omvang van de kern, met ruimte voor maatwerk per dorp; particuliere initiatieven zoals meergeneratiewoningen en zorgwoningen worden ondersteund. Specifiek beleid over kavelsplitsing of woningsplitsing (bijvoorbeeld een beleidsregel met minimumeisen) is niet gevonden in het CVDR-register of op de gemeentewebsite. (bron, 2026)
De gemeente adviseert vooroverleg: 'Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen. Dan komt u niet voor verrassingen te staan.' Voor een bouwplan kan een vooroverleg bouwen ('contact met het bevoegd gezag') of een concept verzoek via het Omgevingsloket worden ingediend (leges 304,55 euro, volledig verrekenbaar bij een aanvraag binnen 12 maanden); voor initiatieven die niet in het omgevingsplan passen loopt het traject via de intaketafel (512,50 euro) en zo nodig de omgevingstafel (4.676,75 euro), waarvan de uitkomst geen besluit is waartegen bezwaar of beroep openstaat. Behandeltermijnen: reguliere procedure 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen (bij overschrijding vergunning van rechtswege); uitgebreide procedure 6 maanden, eenmalig met 6 weken te verlengen (geen vergunning van rechtswege). (bron)
Omgevingsplan: 304 artikelen, waarvan 302 de bruidsschat van het Rijk; West Maas en Waal heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van West Maas en Waal. Wat is de bruidsschat?
Woning splitsen in West Maas en Waal
Wij vonden voor West Maas en Waal geen eigen regeling voor woningsplitsing (stand 1 oktober 2026). Dan beslist de gemeente per geval, meestal via een afwijking van het omgevingsplan. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van West Maas en Waal
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 980 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 494 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Dreumel | 251 | 149 | 4.200 m² |
| Beneden-Leeuwen | 192 | 116 | 1.690 m² |
| Boven-Leeuwen | 145 | 85 | 3.630 m² |
| Wamel | 138 | 73 | 4.826 m² |
| Maasbommel | 104 | 18 | 6.266 m² |
| Altforst | 75 | 32 | 6.590 m² |
| Appeltern | 75 | 21 | 5.295 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in West Maas en Waal
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in West Maas en Waal?
Een principeverzoek (vooroverleg) in West Maas en Waal kost onder meer € 304,55 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente West Maas en Waal tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van West Maas en Waal als neutraal. Inbreiding krijgt in de Omgevingsvisie formeel voorrang boven uitbreiding en particuliere initiatieven worden ondersteund, maar er is geen concreet kavelsplitsings- of woningsplitsingsbeleid, inbreiding mag niet ten koste gaan van groen, en een buitenplanse afwijking loopt via een intake-/omgevingstafel met stevige leges. (beleidsstuk)
Mag ik mijn woning splitsen in West Maas en Waal?
Specifiek beleid over kavelsplitsing of woningsplitsing (bijvoorbeeld een beleidsregel met minimumeisen) is niet gevonden in het CVDR-register of op de gemeentewebsite. (beleidsstuk)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in West Maas en Waal hebben?
De parkeernorm van West Maas en Waal: Nota Parkeren 2019 (gebaseerd op CROW-publicatie 381; West Maas en Waal is geclassificeerd als niet-stedelijke gemeente, hoogste categorie kencijfers). De nota maakt GEEN onderscheid naar woningtype: bijlage 6 en tabel 1 kennen een generieke norm 'Woningen' van 1,80 parkeerplaats per woning in het centrum en 2,30 parkeerplaats per woning in de rest bebouwde kom. Voor een vrijstaande koopwoning geldt dus 2,30 pp per woning (rest bebouwde kom / buitengebied) respectievelijk 1,80 pp per woning in centrumgebied. Alleen enkele aangewezen straten in Beneden-Leeuwen (Zandstraat tussen Zijveld en Beatrixstraat, Sportlaan tussen Zandstraat en Pastoor Jansstraat, Dorpsplein) en Dreumel (Ekershof, Paulushof, De Paulus, Rooijsestraat tussen Nieuwstraat en De Paulus) vallen onder 'centrum'; al het overige is 'rest bebouwde kom'. Bezoekersaandeel: 0,3 per woning (onderdeel van de norm). Parkeereis wordt naar boven afgerond op hele parkeerplaatsen; er geldt een hardheidsclausule (ontheffing door college). Tabel geverifieerd in de PDF-versie: https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1/b_NL.IMRO.0668.BOVWaalbandijkong-BON1_rb1.pdf. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in West Maas en Waal hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 47% van de 6.015 woningen met een eigen perceel in West Maas en Waal ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (2.824 woningen); voor 30 m² of meer is dat 74%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in West Maas en Waal hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in West Maas en Waal 980 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 7 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in West Maas en Waal aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in West Maas en Waal sinds 2020 24 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (8 aanvragen, 4 verleende vergunningen en besluiten, 12 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Dreumel (7). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in West Maas en Waal, 25 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/west-maas-en-waal”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy