Kavel splitsen in Diemen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 23-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Diemen: neutraal · principeverzoek: Verken uw idee / conceptverzoek · 40 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Diemen op plek 1243 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 74 percelen in Diemen: 12 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 7 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 7 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 48 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Diemen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Diemen.

Kavel splitsen in Diemen kost bij de gemeente Diemen minimaal € 2.339 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van de gemeente).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Verken uw idee / conceptverzoek (art. 4 Legesverordening Diemen 2026): algemeen verken-uw-idee 204,20 euro; ambtelijke uitspraak over wenselijkheid omgevingsplanactiviteit 204,20 euro; bestuurlijke uitspraak (verken uw idee of conceptverzoek) 153,15 euro; bouwtechnische toets/maatwerk/gelijkwaardigheid in voorfase 204,20 euro. Vermindering na voorfase (art. 52): 100 procent van de voorfase-leges bij vergunningaanvraag voor dezelfde activiteit, conform de uitkomst, binnen zes maanden; minimum resterende vergunningleges 54,20 euro. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel bouwactiviteit (art. 5): 253,60 euro plus 1 procent van de bouwkosten. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit bouw (art. 6, binnenplans): 0-8.600 euro 414,40 euro; 8.600-45.000 euro 414,40 plus 3,80 procent over het meerdere; 45.000-450.000 euro 150,50 plus 3,40 procent over het meerdere; vanaf 450.000 euro 16.336,40 plus 3 procent over het meerdere. Optioneel welstand 122,00 euro, bodem 147,25 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 3.254 euro plus ruimtelijk circa 8.821 euro, samen circa 12.075 euro (zonder BOPA-opslag). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouw/gebruik (art. 6 lid 4.2): opslag van 414,40 euro bovenop het ruimtelijk tarief. Er is geen aparte staffel voor 'grote' versus 'kleine' BOPA bij woningtoevoeging. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota parkeernormen Diemen 2020 (CVDR653046). Koop/huur vrijstaand per woning: centrum 1,3; schil 1,4; Holland Park 0,85; Bergwijkpark/bedrijventerreinen 2,1 (bedrijfswoning-context); buitengebied 2,5. Bezoekersaandeel standaard 0,25 parkeerplaats (zones 1-6). Parkeren op eigen terrein is uitgangspunt (Omgevingsvisie en beleidsregel POET). (bron, 2020)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen getalsmatige minimale kavelmaat of splitsingsnorm in de CVDR; Omgevingsvisie Diemen 2040 stelt kwalitatieve voorwaarden bij inbreiding (segmenten) zonder m2-eis op het perceel (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Diemen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Diemen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Diemen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Omgevingsvisie Diemen 2040 (CVDR684549) zoekt verdichting binnen de bestaande stedelijke contouren, maar niet als doel op zich: kwaliteit, betaalbaarheid en menselijke maat zijn leidend. Voor inbreidingslocaties (bouw op voorheen onbebouwde plek in bestaand stedelijk gebied) geldt: enkel bouwen bij 100 procent sociale huur, 100 procent middeldure huur voor starters/senioren/zorg, maatschappelijke voorzieningen of een combinatie daarvan. Transformatielocaties kennen minimumpercentages sociale en middeldure huur. Particuliere vrije-sector kavelsplitsing past daarmee slecht in het uitgangspunt. (bron, 2022)

De voorfase loopt via 'verken uw idee' of conceptverzoek (art. 4), met ambtelijke of bestuurlijke uitspraak. Bij een aansluitende vergunningaanvraag binnen zes maanden en conform de uitkomst worden de voorfase-leges voor 100 procent verrekend (minimum 54,20 euro blijft verschuldigd). (bron)

Werkt de gemeente Diemen mee?

Bij 40 kandidaat-percelen in Diemen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-453101
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-394372
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-471020
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-394361

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Diemen eruit?

De mediane kandidaat in Diemen is 2.157 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 17,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 55% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 17 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 14 tussen 60 en 80.

Waar in Diemen is de meeste ruimte?

• Bergwijkdreef — 12 percelen met potentie
• Overdiemerweg — 12 percelen met potentie
• Ouddiemerlaan — 11 percelen met potentie
• Weesperstraat — 7 percelen met potentie
• Diemerdreef — 6 percelen met potentie
• Stammerdijk — 6 percelen met potentie
• Muiderstraatweg — 5 percelen met potentie
• Visseringweg — 4 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Diemen indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Diemen

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Diemen: 401 van de 5.099 woningen (8%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 1.406 (28%) voor 30 m² en 44 (1%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 23 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Diemen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Gemeente Diemen: verzoek ingetrokken omgevingsvergunning voor een herinrichting van de buitenruimte t.b.v. tijdelijke opvanglocatie te Diemerhof 2, 1112XL Diemen (2026-08-13, bron)
• asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning Diemerhof 2, 1112XL Diemen - een herinrichting van de buitenruimte t.b.v. tijdelijke opvanglocatie (2026-07-30, bron)
• asielopvang — Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning Diemen voor Het tijdelijk afwijken van het Omgevingsplan voor een AZC te Diemerhof 2, 1112XL Diemen (2026-01-02, bron)
• asielopvang — Verkeersbesluit instellen blauwe zone op Hof van Saan en opvanglocatie Oekraïners (parkeerterrein Diemerdreef), tevens consoliderend verkeersbesluit blauwe zone wijk Diemen Zuid (2025-11-06, bron)
• asielopvang — Aanvraag vergunning voor het tijdelijk afwijken van het Omgevingsplan voor een AZC aan Diemerhof 2 te Diemen (2025-10-02, bron)
• infrastructuur — Aanvraag vergunning voor het plaatsen van een depot op de openbare weg van 3 maart 2025 tot en met 4 april 2025 nabij kruising Diemerdreef, Van der Madeweg en Randweg te Diemen (2025-02-13, bron)
• infrastructuur — Toestemming voor het plaatsen van een depot op de openbare weg van 3 maart 2025 tot en met 4 april 2025 nabij kruising Diemerdreef, Van der Madeweg en Randweg te Diemen (2025-02-13, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Diemen: kosten & regels Diemen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Weesp · Muiden · Abcoude · Ouderkerk aan de Amstel · Amsterdam · Muiderberg · alle plaatsen