Mag ik mijn kavel splitsen in Diemen?

Dat beslist de gemeente per geval, via een principeverzoek en een omgevingsvergunning. Onze analyse vond in Diemen 79 percelen die er op basis van geometrie, bestemming en vergunning-precedenten kansrijk uitzien.

Hoe lang duurt kavelsplitsing in Diemen?

Bij recente vergelijkbare gevallen in de regio duurde het traject van principeverzoek tot omgevingsvergunning ongeveer een half jaar tot een jaar.

Wat kost kavel splitsen in Diemen?

In de gemeente Diemen kost een principeverzoek Verken uw idee / conceptverzoek (art. 4 Legesverordening Diemen 2026): algemeen verken-uw-idee 204,20 euro; ambtelijke uitspraak over wenselijkheid omgevingsplanactiviteit 204,20 euro; bestuurlijke uitspraak (verken uw idee of conceptverzoek) 153,15 euro; bouwtechnische toets/maatwerk/gelijkwaardigheid in voorfase 204,20 euro. Vermindering na voorfase (art. 52): 100 procent van de voorfase-leges bij vergunningaanvraag voor dezelfde activiteit, conform de uitkomst, binnen zes maanden; minimum resterende vergunningleges 54,20 euro. en rekent de gemeente voor de omgevingsvergunning Technisch deel bouwactiviteit (art. 5): 253,60 euro plus 1 procent van de bouwkosten. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit bouw (art. 6, binnenplans): 0-8.600 euro 414,40 euro; 8.600-45.000 euro 414,40 plus 3,80 procent over het meerdere; 45.000-450.000 euro 150,50 plus 3,40 procent over het meerdere; vanaf 450.000 euro 16.336,40 plus 3 procent over het meerdere. Optioneel welstand 122,00 euro, bodem 147,25 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 3.254 euro plus ruimtelijk circa 8.821 euro, samen circa 12.075 euro (zonder BOPA-opslag).. Daarnaast betaalt u onder meer de kadastrale splitsing en eventuele onderzoeken (bodem, archeologie).

Kavel splitsen in Diemen: wat kan er?

Q: Hoeveel percelen zijn splitsbaar in Diemen?

In Diemen zijn 79 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing, waarvan 27 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel.

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Diemen: neutraal · principeverzoek: Verken uw idee / conceptverzoek · 8 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Onze analyse van Diemen (12-08-2026):
• 79 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 27 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 8 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving

Daarmee staat Diemen op plek 969 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Diemen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Diemen.

Woonbeleid: neutraal

Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.

Omgevingsvisie Diemen 2040 (1-4-2022) zet in op betaalbaar bouwen in het sociale en middeldure segment binnen de groeigrenzen, zonder harde uitsluiting van particuliere kavels; geen kavelsplitsingsbeleid aangetroffen.

De tarieven

Principeverzoek (leges): Verken uw idee / conceptverzoek (art. 4 Legesverordening Diemen 2026): algemeen verken-uw-idee 204,20 euro; ambtelijke uitspraak over wenselijkheid omgevingsplanactiviteit 204,20 euro; bestuurlijke uitspraak (verken uw idee of conceptverzoek) 153,15 euro; bouwtechnische toets/maatwerk/gelijkwaardigheid in voorfase 204,20 euro. Vermindering na voorfase (art. 52): 100 procent van de voorfase-leges bij vergunningaanvraag voor dezelfde activiteit, conform de uitkomst, binnen zes maanden; minimum resterende vergunningleges 54,20 euro. (bron, 2026)
Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel bouwactiviteit (art. 5): 253,60 euro plus 1 procent van de bouwkosten. Ruimtelijk deel omgevingsplanactiviteit bouw (art. 6, binnenplans): 0-8.600 euro 414,40 euro; 8.600-45.000 euro 414,40 plus 3,80 procent over het meerdere; 45.000-450.000 euro 150,50 plus 3,40 procent over het meerdere; vanaf 450.000 euro 16.336,40 plus 3 procent over het meerdere. Optioneel welstand 122,00 euro, bodem 147,25 euro. Bij 300.000 euro bouwkosten: technisch circa 3.254 euro plus ruimtelijk circa 8.821 euro, samen circa 12.075 euro (zonder BOPA-opslag). (bron, 2026)
Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouw/gebruik (art. 6 lid 4.2): opslag van 414,40 euro bovenop het ruimtelijk tarief. Er is geen aparte staffel voor 'grote' versus 'kleine' BOPA bij woningtoevoeging. (bron, 2026)
Parkeernorm vrijstaande woning: Nota parkeernormen Diemen 2020 (CVDR653046). Koop/huur vrijstaand per woning: centrum 1,3; schil 1,4; Holland Park 0,85; Bergwijkpark/bedrijventerreinen 2,1 (bedrijfswoning-context); buitengebied 2,5. Bezoekersaandeel standaard 0,25 parkeerplaats (zones 1-6). Parkeren op eigen terrein is uitgangspunt (Omgevingsvisie en beleidsregel POET). (bron, 2020)
Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen getalsmatige minimale kavelmaat of splitsingsnorm in de CVDR; Omgevingsvisie Diemen 2040 stelt kwalitatieve voorwaarden bij inbreiding (segmenten) zonder m2-eis op het perceel (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Diemen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Diemen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Diemen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Omgevingsvisie Diemen 2040 (CVDR684549) zoekt verdichting binnen de bestaande stedelijke contouren, maar niet als doel op zich: kwaliteit, betaalbaarheid en menselijke maat zijn leidend. Voor inbreidingslocaties (bouw op voorheen onbebouwde plek in bestaand stedelijk gebied) geldt: enkel bouwen bij 100 procent sociale huur, 100 procent middeldure huur voor starters/senioren/zorg, maatschappelijke voorzieningen of een combinatie daarvan. Transformatielocaties kennen minimumpercentages sociale en middeldure huur. Particuliere vrije-sector kavelsplitsing past daarmee slecht in het uitgangspunt. (bron, 2022)

De voorfase loopt via 'verken uw idee' of conceptverzoek (art. 4), met ambtelijke of bestuurlijke uitspraak. Bij een aansluitende vergunningaanvraag binnen zes maanden en conform de uitkomst worden de voorfase-leges voor 100 procent verrekend (minimum 54,20 euro blijft verschuldigd). (bron)

Werkt de gemeente Diemen mee?

Bij 8 kandidaat-percelen in Diemen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

vergunning uit 2026 — gmb-2026-366072
vergunning uit 2024 — gmb-2024-136855
vergunning uit 2023 — gmb-2023-185517
vergunning uit 2023 — gmb-2023-70834

Hoe zien de kansrijke percelen in Diemen eruit?

De mediane kandidaat in Diemen is 2.157 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 21,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 57% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 23 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 21 tussen 60 en 80.

Waar in Diemen liggen de meeste kansen?

Ouddiemerlaan — 13 kansrijke percelen
Bergwijkdreef — 12 kansrijke percelen
Overdiemerweg — 12 kansrijke percelen
Weesperstraat — 7 kansrijke percelen
Diemerdreef — 6 kansrijke percelen
Muiderstraatweg — 6 kansrijke percelen
Stammerdijk — 6 kansrijke percelen
Meerkoet — 4 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Diemen indicatief waard?

Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Diemen en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².

Vrije breedte naast de woning (m) Kaveldiepte (m)

Kaveloppervlak 545 m² → indicatieve grondwaarde € 218.000 – € 299.750

Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Diemen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

asielopvang — Gemeente Diemen: verzoek ingetrokken omgevingsvergunning voor een herinrichting van de buitenruimte t.b.v. tijdelijke opvanglocatie te Diemerhof 2, 1112XL Diemen (2026-08-13, bron)
asielopvang — Aanvraag omgevingsvergunning Diemerhof 2, 1112XL Diemen - een herinrichting van de buitenruimte t.b.v. tijdelijke opvanglocatie (2026-07-30, bron)
asielopvang — Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning Diemen voor Het tijdelijk afwijken van het Omgevingsplan voor een AZC te Diemerhof 2, 1112XL Diemen (2026-01-02, bron)
asielopvang — Verkeersbesluit instellen blauwe zone op Hof van Saan en opvanglocatie Oekraïners (parkeerterrein Diemerdreef), tevens consoliderend verkeersbesluit blauwe zone wijk Diemen Zuid (2025-11-06, bron)
asielopvang — Aanvraag vergunning voor het tijdelijk afwijken van het Omgevingsplan voor een AZC aan Diemerhof 2 te Diemen (2025-10-02, bron)
infrastructuur — Aanvraag vergunning voor het plaatsen van een depot op de openbare weg van 3 maart 2025 tot en met 4 april 2025 nabij kruising Diemerdreef, Van der Madeweg en Randweg te Diemen (2025-02-13, bron)
infrastructuur — Toestemming voor het plaatsen van een depot op de openbare weg van 3 maart 2025 tot en met 4 april 2025 nabij kruising Diemerdreef, Van der Madeweg en Randweg te Diemen (2025-02-13, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Diemen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Diemen: kosten & regels Diemen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Duivendrecht · Amsterdam-Duivendrecht · Muiden · Weesp · Abcoude · Ouderkerk aan de Amstel · alle plaatsen

Cijfers zijn een indicatieve, geautomatiseerde voorselectie op basis van open data (Kadaster/PDOK, BAG, ruimtelijkeplannen.nl, officiële bekendmakingen) — geen juridisch of planologisch advies. Of splitsen mag, bepaalt de gemeente.
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy