Kavel splitsen in Heumen
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 9.822 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid neutraal. De omgevingsvisie zet expliciet in op inbreiding en betere benutting van versteende locaties, met goedkoop volledig verrekenbaar vooroverleg, maar een extra woning blijft typisch een BOPA van bijna 4.835 euro opslag zonder splitsingsbeleid. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heumen sinds 2020 18 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (2 aanvragen, 16 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Malden (8). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 25 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Heumen ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid neutraal · 130 eigen artikelen in het omgevingsplan · 750 m² sloop voor één woning (eigen regeling) · 597 percelen met ruimte voor een extra kavel in 4 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Heumen in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Heumen minimaal € 9.822 aan leges en Kadaster, plus de kosten van een zwaardere voorfase als de gemeente die vraagt, zoals een omgevingstafel. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Heumen
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | minimaal € 105 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | € 3.161 |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | € 4.835 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 9.822 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Heumen | Vooroverleg (art. 2.4): toets of het plan in het omgevingsplan past 105,10 euro. Ambtelijke indicatie afwijking: scanteam enkelvoudig 105,10 euro; scanteam meervoudig 420,40 euro; volgend scanteam-overleg 262,75 euro; omgevingstafel 525,50 euro per overleg. Bestuurlijke indicatie (principebeslissing college) na ambtelijke indicatie toeslag 262,75 euro. Vermindering bij latere omgevingsvergunning: 100% van de vooroverleg-leges (art. 2.4 lid 1-2) en 100% welstandsleges, mits zelfde activiteit, conform uitkomst en binnen 12 maanden (art. 2.52). Tariefmodel: staffel naar route of zwaarte | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Heumen | Opslag bovenop art. 2.6.1: kleine BOPA (bijlage 1) 525,50 euro; overige BOPA 4.834,75 euro (art. 2.6.4). Een extra woning valt typisch onder de overige BOPA. | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Heumen | Technisch deel (art. 2.5): 0,87% van de bouwkosten over alle staffels (min. 91,45 euro). Ruimtelijk deel (art. 2.6.1): 1,48% tot 200.000 euro (min. 155,55) en 1,34% daarboven. Bouwkosten via Normkostentabel Casadata 2025 Gelderland (bijlage). Bij 300.000 euro bouwkosten circa 2.610 euro technisch en circa 4.300 euro ruimtelijk. Binnenplanse wijzigingsbevoegdheid toeslag 525,50 euro; oude Wro-binnenplanse afwijking 183,90 euro. | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Heumen, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Heumen 2026, kavelscout.nl/gemeente/heumen#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Heumen
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heumen.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
De omgevingsvisie zet expliciet in op inbreiding en betere benutting van versteende locaties, met goedkoop volledig verrekenbaar vooroverleg, maar een extra woning blijft typisch een BOPA van bijna 4.835 euro opslag zonder splitsingsbeleid.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Omgevingsplan Heumen bijlage II Parkeernormen: koop huis vrijstaand 1,6 parkeerplaats per woning; twee-onder-een-kap 1,5; tussen/hoek 1,4; bezoekersaandeel woningen 0,2. Daarnaast schrijft het plan bij bouwen in de werkingsgebieden Wonen voor dat voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien overeenkomstig CROW-publicatie 744 of rechtsopvolger. (bron, 2025)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid of perceelsminimum in de CVDR. In het omgevingsplan gelden bouwregels voor hoofdgebouwen (o.a. diepte max. 15 m, zijdelingse afstand 2,5 m bij vrijstaand) maar geen harde m2-eis voor splitsing van een perceel. (bron, 2025)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Heumen 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heumen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heumen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Omgevingsvisie Heumen (augustus 2023) hanteert als leidend principe 'inbreiding boven uitbreiding': nieuwe bebouwing bij voorkeur op al bebouwde plekken (sloop/nieuwbouw), met hogere dichtheden en gestapelde woningen passend bij de kern. Woningbouw buiten de kernen is terughoudend en moet passen in provinciale en regionale kaders; Woonbeleid 2024-2030 benoemt de lokale behoefte. Buitenplanse initiatieven lopen via scanteam en omgevingstafel. Geen openbaar splitsingsbeleid met kavelmaten. (bron, 2023)
Vooroverleg is goedkoop (vanaf 105,10 euro voor plan-toets of enkelvoudig scanteam) en 100% verrekend bij vergunning binnen 12 maanden. Complexere afwijkingen gaan via scanteam meervoudig en omgevingstafel (525,50 euro per overleg). Reguliere beslistermijn 8 weken (ODRN kan 6 weken verlengen); uitgebreide procedure 26 weken. (bron)
Hoe ver is Heumen met het omgevingsplan?
Heumen heeft 130 eigen artikelen in het omgevingsplan, in de hoofdstukken 1, 2, 4, 5, 14 en 21, naast 303 artikelen bruidsschat van het Rijk; samen 435. Dat is plek 65 van de 342 gemeenten, waarvan 212 nog niets eigen hebben toegevoegd — een deel van de regels voor uw perceel staat hier dus in het omgevingsplan zelf, de rest nog in het oude bestemmingsplan.
Geteld in de landelijke voorziening (DSO) op 19 september 2026, versie 4. Bekijk het omgevingsplan van Heumen. Wat is de bruidsschat?
Wat levert slopen op in Heumen?
Wie in Heumen een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning. Heumen heeft daarvoor een eigen regeling: 750 m² sloop voor één woning, volgens de Beleid voor omschakeling van (agrarisch) bedrijf naar wonen (Heumen, 2017).
Letterlijk in de regeling: „Bij sloop van minimaal 750 m2 aan bedrijfsgebouwen, geen kassen zijnde, mag één vrijstaande woning worden opgericht.”
750 m² bedrijfsgebouwen: één vrijstaande woning; 1.500 m² of meer: hooguit twee; kassen: 2.500 m² één vrijstaande woning, 8.000 m² hooguit twee
Zelfde getallen in het bestemmingsplan Buitengebied Heumen 2009, art. 24.4.4 (750 en 1.500 m², woningen 400 tot 800 m³, nieuwbouw hooguit 50% van de gesloopte oppervlakte, verevening met beplanting of een bijdrage aan de EHS). Bij glastuinbouw noemt het plan (art. 3.6.6) al één woongebouw tot 800 m³ bij 1.000 m² glassloop. Monumentale of beeldbepalende bebouwing telt mee bij de te slopen m² maar mag blijven staan. Niet in het primair agrarisch gebied (Teerse Sluispolder, Neder- en Overasseltse Broek). Sloop moet op het eigen bedrijf plaatsvinden; saldering niet gevonden.
onderdeel 'Sloop van alle voormalige bedrijfsopstallen en kassen' · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.
Woning splitsen in Heumen
Heumen heeft een regeling voor het splitsen van een woning in twee of meer zelfstandige woningen: Beleidsregel inzake verzoeken voor woningsplitsing in de kernen (26-11-2019). Wat erin staat (stand 1 oktober 2026):
- Elke woning na splitsing is minstens 30 m².
- Maximaal 2 woningen.
- Waar: Woningsplitsing binnen de kernen; niet op bedrijventerreinen.
- Parkeren: In principe op eigen terrein; parkeren op openbaar terrein mag niet tot onaanvaardbare parkeeroverlast leiden (parkeernorm en parkeerdruk).
- Een woning mag maar één keer gesplitst worden; een bestaand bijgebouw krijgt geen zelfstandige woonfunctie.
- Horizontaal of verticaal splitsen; bij verticale splitsing voldoende perceel voor bergruimte bij beide woningen.
- Goede ontsluiting op de openbare weg; geen onevenredige nadelige effecten op de omgeving.
De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Heumen
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 597 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 190 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Overasselt | 205 | 34 | 5.385 m² |
| Malden | 189 | 84 | 2.698 m² |
| Heumen | 118 | 44 | 3.956 m² |
| Nederasselt | 85 | 28 | 3.220 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Heumen
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Heumen?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Heumen kost onder meer € 105,10 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Heumen tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Heumen als neutraal. De omgevingsvisie zet expliciet in op inbreiding en betere benutting van versteende locaties, met goedkoop volledig verrekenbaar vooroverleg, maar een extra woning blijft typisch een BOPA van bijna 4.835 euro opslag zonder splitsingsbeleid. (beleidsstuk)
Mag ik mijn woning splitsen in Heumen?
Heumen heeft een eigen regeling: Beleidsregel inzake verzoeken voor woningsplitsing in de kernen. Wat die vraagt: na splitsing minstens 30 m² per woning; maximaal 2 woningen. Of uw adres eraan voldoet, toetst de SplitsCheck; de gemeente beslist bij de aanvraag. (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Heumen hebben?
De parkeernorm van Heumen: Omgevingsplan Heumen bijlage II Parkeernormen: koop huis vrijstaand 1,6 parkeerplaats per woning; twee-onder-een-kap 1,5; tussen/hoek 1,4; bezoekersaandeel woningen 0,2. Daarnaast schrijft het plan bij bouwen in de werkingsgebieden Wonen voor dat voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien overeenkomstig CROW-publicatie 744 of rechtsopvolger. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Heumen hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 46% van de 5.258 woningen met een eigen perceel in Heumen ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (2.412 woningen); voor 30 m² of meer is dat 73%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Heumen hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Heumen 597 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 4 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Heumen aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heumen sinds 2020 18 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (2 aanvragen, 16 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Malden (8). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Heumen, 25 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/heumen”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy