Kavel splitsen in Gemert-Bakel
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 13.249 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid faciliterend. Vastgesteld kavelsplitsingskader waarvan de normatieve eisen in 2017 juist zijn versoepeld, met in de praktijk 6 van 8 gehonoreerde verzoeken en verrekenbare vooroverleg-leges. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Gemert-Bakel sinds 2020 42 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (15 aanvragen, 27 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Gemert (18). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 21 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Gemert-Bakel ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid faciliterend · nog geen eigen artikelen in het omgevingsplan · 1.000 m² sloop voor één woning (Noord-Brabant) · 1.360 percelen met ruimte voor een extra kavel in 7 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Gemert-Bakel in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Gemert-Bakel minimaal € 13.249 aan leges en Kadaster, plus mogelijk € 6.426 voor het ruimtelijke deel van de vergunning (de verordening zegt niet duidelijk of dat naast de afwijkingsleges komt). Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Gemert-Bakel
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | € 927 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | niet meegeteld: de verordening zegt niet duidelijk of dit naast de afwijkingsleges komt (anders € 6.426 erbij) |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | minimaal € 10.601 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 13.249 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Gemert-Bakel | Vooroverleg (omgevingsoverleg), Legesverordening Gemert-Bakel 2026, tarieventabel par. 2.2: art. 2.4.1.1 vooroverleg over een vergunningaanvraag met enkel de activiteit bouw omgevingsplan € 463,50; art. 2.4.1.2 vooroverleg voor alle overige activiteiten (bijv. bouw plus afwijken omgevingsplan, zoals bij kavelsplitsing) € 927,00; art. 2.4.1.3 met milieubelastende activiteiten € 1.750,00. Art. 2.4.3: de vooroverleg-leges worden in mindering gebracht op de leges van de aanvraag voor een omgevingsplanactiviteit, mits de aanvraag overeenstemt met de uitkomsten van het vooroverleg. Tariefmodel: staffel naar route of zwaarte | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Gemert-Bakel | Art. 2.6a.2: buitenplanse omgevingsplanactiviteit € 10.601,40. Art. 2.6a.1: BOPA met minimale ruimtelijke impact (zoals gedefinieerd in bijlage 3 'kruimelgevallenregeling') € 927,00. Art. 2.6a.3: bij een opvolgende buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen de leges van art. 2.6.1 t/m 2.6.5. Deze bedragen gelden onverminderd (dus bovenop) de bouwleges van art. 2.5 en 2.6. | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Gemert-Bakel | Percentage van de bouwkosten (normbouwkosten volgens ROEB-lijst 2026), geheven per schijf. Technisch deel (art. 2.5 bouwactiviteit): 1,20% over het deel van de bouwkosten tot € 25.000 (minimum € 100,00), 1,11% over € 25.000-50.000, 0,97% over € 50.000-200.000, 0,73% over € 200.000-2.500.000, 0,50% daarboven. Ruimtelijk deel (art. 2.6 bouwactiviteit omgevingsplan): 3,60% tot € 25.000 (minimum € 463,50), 3,33% over € 25.000-50.000, 2,91% over € 50.000-200.000, 2,19% over € 200.000-2.500.000, 1,50% daarboven. Indicatie nieuwe woning met € 350.000 bouwkosten: ca. € 3.128 technisch plus ca. € 9.383 ruimtelijk, samen ca. € 12.500. | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Gemert-Bakel, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Gemert-Bakel 2026, kavelscout.nl/gemeente/gemert-bakel#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Gemert-Bakel
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Gemert-Bakel.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
Vastgesteld kavelsplitsingskader waarvan de normatieve eisen in 2017 juist zijn versoepeld, met in de praktijk 6 van 8 gehonoreerde verzoeken en verrekenbare vooroverleg-leges; alleen het hoge BOPA-tarief (€ 10.601,40) is een kostendrempel.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Koopwoning vrijstaand (Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017, bijlage 1, incl. 0,3 pp bezoekers): centrum Gemert en Bakel 1,8 pp per woning; rest bebouwde kom Gemert en Bakel 2,3; rest bebouwde kom overige kernen (Handel, De Rips, Elsendorp, De Mortel, Milheeze) 2,2; buitengebied 2,4. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein; bij individuele bouwplannen moeten afhankelijk van de norm 1 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. (bron, 2017)
- Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat in m2 of meters meer. Het 'Stedenbouwkundig toetskader kavelsplitsing binnengebied' (raad 1 juni 2017) heeft de minimummaten uit de Regeling kavelsplitsing 2014 (perceelsbreedte min. 13 m vrijstaand resp. 2x9 m halfvrijstaand, perceelsdiepte min. 25 m, breedte hoofdgebouw min. 7 m) laten vervallen. Blijvende normatieve eisen: max. 2 nieuwe woningen per splitsing, diepte hoofdgebouw max. 15 m, afstand tot zijdelingse perceelsgrens min. 3 m (vrijstaand aan beide zijden), bebouwingspercentage incl. bijgebouwen max. 50% (vrijstaand) resp. 60% (halfvrijstaand/geschakeld); verder een kwalitatieve stedenbouwkundige toets. (bron, 2017)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Gemert-Bakel 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Gemert-Bakel voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Gemert-Bakel 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Gemert-Bakel voert sinds 2014 expliciet kavelsplitsingsbeleid voor de woonkernen; sinds 1 juni 2017 geldt het door de raad vastgestelde 'Stedenbouwkundig toetskader kavelsplitsing binnengebied' (max. 2 nieuwe woningen per splitsing in het binnengebied), waarbij de normatieve minimummaten juist zijn geschrapt ten gunste van een kwalitatieve stedenbouwkundige toets. Uit de evaluatie (2018) blijkt dat 6 van de 8 formele verzoeken zijn gehonoreerd en dat aanscherping van het beleid niet nodig werd geacht; afwijzing volgt vooral bij aantasting van karakter, structuur of cultuurhistorie. Woningsplitsing van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen is apart geregeld (Handleiding Boerderijsplitsing 2024). Per saldo een faciliterende, maar kwalitatief gestuurde benadering van kavelsplitsing en inbreiding. (bron, 2018)
De gemeente adviseert bij complexe of van het omgevingsplan afwijkende plannen eerst een vooroverleg aan te vragen; dit dien je in via het Omgevingsloket door bij stap 7 'conceptverzoek' aan te geven. De uitkomst is een (meestal ambtelijk) haalbaarheidsadvies met eventuele voorwaarden; de vooroverleg-leges worden bij omgevingsplanactiviteiten verrekend met de latere vergunningaanvraag mits die overeenstemt met de uitkomst. Een concrete behandeltermijn voor het vooroverleg publiceert de gemeente niet. (bron)
Omgevingsplan: 308 artikelen, waarvan 306 de bruidsschat van het Rijk; Gemert-Bakel heeft nog geen eigen regels toegevoegd, versie 2, geteld op 19 september 2026. Bekijk het omgevingsplan van Gemert-Bakel. Wat is de bruidsschat?
Wat levert slopen op in Gemert-Bakel?
Wie in Gemert-Bakel een leegstaande stal, schuur of loods sloopt, kan die meters onder voorwaarden inzetten voor een woning: Gemert-Bakel heeft geen eigen sloopregeling, dus hier geldt de provinciale norm van Noord-Brabant van 1.000 m² voor één compensatiewoning.
Geldt bij beëindiging van een agrarisch bedrijf; de eerste 250 m² gaat op aan het omzetten van de bedrijfswoning. De oude ruimte-voor-ruimtetitels zijn op.
Omgevingsverordening Noord-Brabant artikel 5.14 lid 3 sub a onder 2, uitgewerkt in de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant, paragraaf 7.1 Maatwerk omgevingskwaliteit, artikelen 7.1.2 tot en met 7.1.7 · bron · peildatum 18 september 2026 · alle twaalf provincies en de gemeenten met een eigen norm staan op sloopnormen.
Woning splitsen in Gemert-Bakel
De regeling van Gemert-Bakel geldt alleen voor het buitengebied: Handleiding boerderijsplitsing gemeente Gemert-Bakel (2021), met bp Buitengebied 2017 art. 4.8.6 en 17.8.2 (22-4-2021).
- De woning is vóór splitsing minstens 900 m³ inhoud.
- Elke woning na splitsing is minstens 350 m³ inhoud.
- Woning minstens 50 jaar oud.
- Waar: Alleen cultuurhistorisch waardevolle boerderijen in het bestemmingsplan Gemert-Bakel Buitengebied 2017.
- Parkeren: Voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
- Splitsing moet noodzakelijk zijn voor het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij; eerst woning met nevenfunctie of één grote woning onderzoeken.
- Maximaal 2 wooneenheden bij 900-1.400 m³, 3 bij 1.400-1.900 m³, 4 vanaf 1.900 m³ (raadsbesluit); het bestemmingsplan noemt maximaal twee.
- Alleen loodrecht verticaal splitsen; geen boven- en benedenwoningen.
Binnen de kernen vonden wij geen eigen regeling; daar beslist de gemeente per geval, meestal via een afwijking van het omgevingsplan.
De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Gemert-Bakel
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 1.360 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 241 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder. Peildatum 21 oktober 2026.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Gemert | 440 | 85 | 2.675 m² |
| Bakel | 321 | 6 | 5.023 m² |
| Milheeze | 190 | 26 | 4.365 m² |
| De Mortel | 147 | 41 | 5.510 m² |
| Handel | 105 | 37 | 4.955 m² |
| Elsendorp | 93 | 18 | 13.070 m² |
| De Rips | 64 | 28 | 1.959 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Gemert-Bakel
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Gemert-Bakel?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Gemert-Bakel kost onder meer € 463,50 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Gemert-Bakel tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Gemert-Bakel als faciliterend. Vastgesteld kavelsplitsingskader waarvan de normatieve eisen in 2017 juist zijn versoepeld, met in de praktijk 6 van 8 gehonoreerde verzoeken en verrekenbare vooroverleg-leges; alleen het hoge BOPA-tarief (€ 10.601,40) is een kostendrempel. (beleidsstuk)
Mag ik mijn woning splitsen in Gemert-Bakel?
Gemert-Bakel heeft een regeling voor het buitengebied: Handleiding boerderijsplitsing gemeente Gemert-Bakel (2021), met bp Buitengebied 2017 art. 4.8.6 en 17.8.2. Wat die vraagt: vóór splitsing minstens 900 m³ inhoud; na splitsing minstens 350 m³ inhoud per woning; woning minstens 50 jaar oud. Of uw adres eraan voldoet, toetst de SplitsCheck; de gemeente beslist bij de aanvraag. (regeling)
Hoe groot moet een kavel zijn om in Gemert-Bakel te splitsen?
Voor Gemert-Bakel geldt: Geen minimale kavelmaat in m2 of meters meer. Het 'Stedenbouwkundig toetskader kavelsplitsing binnengebied' (raad 1 juni 2017) heeft de minimummaten uit de Regeling kavelsplitsing 2014 (perceelsbreedte min. 13 m vrijstaand resp. 2x9 m halfvrijstaand, perceelsdiepte min. 25 m, breedte hoofdgebouw min. 7 m) laten vervallen. Blijvende normatieve eisen: max. 2 nieuwe woningen per splitsing, diepte hoofdgebouw max. 15 m, afstand tot zijdelingse perceelsgrens min. 3 m (vrijstaand aan beide zijden), bebouwingspercentage incl. bijgebouwen max. 50% (vrijstaand) resp. 60% (halfvrijstaand/geschakeld); verder een kwalitatieve stedenbouwkundige toets. (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Gemert-Bakel hebben?
De parkeernorm van Gemert-Bakel: Koopwoning vrijstaand (Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017, bijlage 1, incl. 0,3 pp bezoekers): centrum Gemert en Bakel 1,8 pp per woning; rest bebouwde kom Gemert en Bakel 2,3; rest bebouwde kom overige kernen (Handel, De Rips, Elsendorp, De Mortel, Milheeze) 2,2; buitengebied 2,4. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein; bij individuele bouwplannen moeten afhankelijk van de norm 1 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Gemert-Bakel hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 40% van de 9.511 woningen met een eigen perceel in Gemert-Bakel ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (3.793 woningen); voor 30 m² of meer is dat 66%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Gemert-Bakel hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Gemert-Bakel 1.360 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 7 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Gemert-Bakel aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Gemert-Bakel sinds 2020 42 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (15 aanvragen, 27 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Gemert (18). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Gemert-Bakel, 21 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/gemert-bakel”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy