Kavel splitsen in Zenderen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Borne: neutraal · principeverzoek: Artikel 2.4 Omgevingsoverleg · 32 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Zenderen op plek 820 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Borne

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Zenderen valt onder de gemeente Borne; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Borne.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 Omgevingsoverleg (Tarieventabel 2026), gestaffeld: a. Klantvraag (eerste indicatie over de haalbaarheid van het plan, zonder verder onderzoek) 0,00 euro; b. Vooroverleg (in behandeling nemen van een conceptverzoek met als doel een eerste inschatting van de haalbaarheid) 100,00 euro; c. Intaketafel (conceptverzoek voorgelegd aan de intaketafel, integraal afgestemd en onderbouwd advies) 241,00 euro; d. Regionale omgevingstafel 544,00 euro; e. Principebesluit (innemen van een bestuurlijk standpunt in de voorfase) 629,00 euro, in voorkomend geval verminderd met het bedrag onder c; f. betrokkenheid en advisering door de omgevingsdienst gedurende de voorfase 801,81 euro. Artikel 2.32: de geheven leges voor het omgevingsoverleg worden voor 100% in mindering gebracht op de leges van de latere omgevingsvergunning, mits dezelfde activiteit, in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 12 maanden na dagtekening van de kennisgeving. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten, gesplitst in twee delen. Technisch deel (artikel 2.5 Bouwactiviteit, bouwtechnische deel), kolom Individuele aanvraag / kolom Gecombineerde aanvraag (bouwtechnisch plus omgevingsplanactiviteit): bouwkosten 0 tot 100.000 euro 0,94% / 0,74%, met een minimum van 200,00 euro / 200,00 euro; 100.000 tot 1.000.000 euro 0,88% / 0,68%, minimum 940,00 euro / 740,00 euro; 1.000.000 euro of meer 0,79% / 0,59%, minimum 8.800,00 euro / 6.800,00 euro, met een maximum van 317.150,00 euro / 232.575,00 euro. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 lid 1 sub a, binnenplanse omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, inclusief welstandsbeoordeling): bouwkosten 0 tot 100.000 euro 2,23% met een minimum van 290,00 euro; 100.000 tot 1.000.000 euro 2,03% met een minimum van 2.230,00 euro; 1.000.000 euro of meer 1,77% met een minimum van 20.300,00 euro, met een maximum van 730.000 euro. Rekenvoorbeeld (eigen berekening) nieuwe vrijstaande woning met bouwkosten 300.000 euro als gecombineerde aanvraag: 0,68% = 2.040,00 euro technisch plus 2,03% = 6.090,00 euro ruimtelijk = circa 8.130,00 euro. Modaliteiten kunnen dit verhogen: artikel 2.31 lid 2 sub b raadsadvies op grond van artikel 16.15 en 16.15a Omgevingswet plus 1.000,00 euro; artikel 2.31 lid 1 beoordeling onderzoeksrapporten (milieukundig bodemrapport 795,13 euro, archeologisch/ecologisch/landschapsinrichtingsplan/overig 385,00 euro); artikel 2.29 achteraf ingediende aanvraag plus 50%. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 lid 2 (buitenplanse omgevingsplanactiviteit): a. buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan gecombineerd met bouwactiviteit: 10% van de onder lid 1 sub a verschuldigde leges, met een minimum van 873,00 euro; b. buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan (zonder bouw): 1.164,00 euro. Ter vergelijking binnenplans (artikel 2.6 lid 1): sub b afwijken gecombineerd met bouwactiviteit 10% van de onder lid 1 sub a verschuldigde leges met een minimum van 567,00 euro; sub c afwijken zonder bouwactiviteit 567,00 euro. Aanvullend artikel 2.30 Uitgebreide voorbereidingsprocedure (als afdeling 3.4 Awb van toepassing is): buitenplanse omgevingsplanactiviteit gecombineerd met een bouwactiviteit 4.182,00 euro; andere activiteiten 4.181,00 euro; milieubelastende activiteit 2.430,83 euro. Artikel 2.31 lid 2 sub b: als raadsadvies nodig is op basis van artikel 16.15 en 16.15a Omgevingswet worden de leges verhoogd met 1.000,00 euro. Artikel 2.27: kosten voor het wijzigen van het omgevingsplan worden krachtens hoofdstuk 12 Omgevingswet via exploitatieplan of anterieure overeenkomst verhaald. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, vrijstaande woning: 2,0 parkeerplaatsen per woning te realiseren op eigen terrein in ALLE stedelijke zones (centrum, schilgebied, rest bebouwde kom en buitengebied), plus 0,7 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte; totaal 2,7 parkeerplaats per woning. Ter vergelijking 2-onder-1-kap: eveneens 2,0 op eigen terrein plus 0,7 openbaar; rijtjeswoning: 1,8 in de openbare ruimte en 0,0 op eigen terrein. Bron is Bijlage 1 (1. Autoparkeren, hoofdfunctie Wonen) en tabel 6 van de Nota Parkeernormen gemeente Borne; de normen zijn overgenomen uit het plangebied de Bornsche Maten en benaderen de bovenkant van de CROW-bandbreedte. Zone-indeling: centrum en centrumschil Borne = matig stedelijk, rest bebouwde kom kern Borne = matig stedelijk, overige kernen (Hertme, Zenderen) en buitengebied = niet stedelijk; voor wonen leidt dat niet tot verschillende normen. Belangrijke voorwaarde: 'Het realiseren van minder parkeerplaatsen op eigen terrein dan de parkeernorm voorschrijft wordt met het oog op het afwentelen van parkeerproblemen op de openbare ruimte niet toegestaan.' (bron, 2018)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Borne kent geen gemeentebrede minimum kavel- of perceelsmaat voor kavelsplitsing binnen de bebouwde kom. Gecontroleerd: Omgevingsplan gemeente Borne (CVDR696192/2), Woonvisie gemeente Borne 2022+ (CVDR740854/1), Beleidsregel uitvoering Woningbouwprogramma Woonvisie 2018-2028 (CVDR643092/1), de volledige CVDR-lijst van Borne (SRU-zoekopdrachten op titel: leges, parkeren, parkeernormen, beleidsregel, omgevingsplan, woonvisie) en de Nota Parkeernormen; in geen van deze regelingen staat een minimum perceelsoppervlakte, perceelsbreedte of kavelmaat. De gemeentelijke website borne.nl gaf bij elke poging HTTP 403 (botbeveiliging) en is niet benaderd. De enige concrete kwantitatieve splitsingsvoorwaarde die wel is gevonden geldt het buitengebied: woningsplitsing van (waardevolle) boerderijen is alleen mogelijk bij een boerderij met een inhoud van meer dan 1.000 m3 (Woonvisie 2022+). Feitelijk bepalend voor de kom zijn het tijdelijk deel van het omgevingsplan (de voormalige bestemmingsplannen, met bouwvlakken, aanduiding maximum aantal woningen en afstand tot de zijdelingse perceelsgrens) en de parkeereis van 2,0 parkeerplaatsen op eigen terrein per vrijstaande woning. (bron)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Borne 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Borne voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Borne 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Borne zet beleidsmatig sterk in op inbreiding boven uitbreiding: de Woonvisie gemeente Borne 2022+ (CVDR740854, geldend sinds 26-06-2025) stelt 'In eerste instantie zetten we in op inbreidingslocaties wanneer het gaat om nieuwbouw' en kent een versnellingsopgave woningbouw, met als randvoorwaarde 'Geen concessies op kwaliteit' en aansluiting bij karakter, identiteit en verkaveling van de omgeving. Daarnaast geldt nog steeds de Beleidsregel uitvoering Woningbouwprogramma Woonvisie 2018-2028 (CVDR643092, geldend sinds 02-04-2020), die de planologische ruimte buiten de Bornsche Maten begrenst tot een richtgetal van gemiddeld 10 woningen per jaar en eist dat wordt aangetoond dat een plan de ruimtelijke kwaliteit versterkt of een ruimtelijk dan wel maatschappelijk ongewenste situatie oplost: 'Het feit dat een plek leeg is, is geen argument om deze te bebouwen.' Op dat toetsingspunt wordt uitdrukkelijk een uitzondering gemaakt voor woningsplitsing, 'aangezien er daarbij alleen inpandig veranderingen worden aangebracht' - die uitzondering geldt dus voor het splitsen van een woning, niet voor het splitsen van een kavel met een extra bouwtitel. Kavelsplitsing met een nieuwe woning concurreert daarmee om een schaars richtgetal en moet inhoudelijk een kwaliteitsverbetering aantonen, terwijl de leges in de voorfase juist zeer laag zijn. (bron, 2020)

Ja, Borne stuurt uitdrukkelijk op vooroverleg: de Legesverordening 2026 kent een complete voorfase-ladder (klantvraag gratis, vooroverleg/conceptverzoek 100,00 euro, intaketafel 241,00 euro, regionale omgevingstafel 544,00 euro, principebesluit 629,00 euro) en artikel 2.32 brengt die omgevingsoverlegleges voor 100% in mindering op de latere omgevingsvergunning, mits dezelfde activiteit, conform de uitkomsten en binnen 12 maanden na dagtekening van de kennisgeving. Volgens de Beleidsregel uitvoering Woningbouwprogramma (CVDR643092) worden (principe)aanvragen op een centraal punt verzameld bij de beleidsmedewerker wonen (team Grondgebied/Ontwikkeling): de initiatiefnemer dient een globale aanvraag in met locatie, aantal woningen en een globale ruimtelijke motivering, de gemeente neemt een ambtelijk standpunt in en bij medewerking volgt een principebesluit van het college, waarna het plan op een wachtlijst kan komen als het richtgetal nog niet beschikbaar is. Vanaf het toewijzen van het richtgetal krijgt de initiatiefnemer zes maanden om de principeaanvraag uit te werken tot een volwaardig onderbouwd plan; bij meerdere geschikte aanvragen geldt volgorde van binnenkomst en bij stagnatie wordt het richtgetal teruggenomen. Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit met uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb) komt 4.182,00 euro bovenop de leges en bij verplicht raadsadvies nog eens 1.000,00 euro. (bron)

Werkt de gemeente Zenderen mee?

Bij 32 kandidaat-percelen in Zenderen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2022 — gmb-2022-515488
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-305014
• Erve Timmerman (2018) — gmb-2018-5721
• Erve Timmerman (2018) — gmb-2018-31713

Hoe zien de kansrijke percelen in Zenderen eruit?

De mediane kandidaat in Zenderen is 5.240 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 45% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 20 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 16 tussen 60 en 80.

Waar in Zenderen liggen de meeste kansen?

• Albergerweg — 15 kansrijke percelen
• Lidwinaweg — 11 kansrijke percelen
• Prinsenweg — 9 kansrijke percelen
• Braamhaarsstraat — 8 kansrijke percelen
• Hoofdstraat — 8 kansrijke percelen
• Zeilkerweg — 7 kansrijke percelen
• Elhorsterweg — 6 kansrijke percelen
• Brakeweg — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Zenderen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Borne

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Kennisgeving besluit op aanvraag plaatsen kleine windmolen - Weerselosestraat 303 te Hertme (2024-10-09, bron)
• windenergie — Melding voor het realiseren en in werking hebben van een kleine windturbine aan Weerselosestraat 303 te Hertme (2024-09-25, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Zenderen op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Zenderen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Borne: kosten & regels Borne · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Hertme · Borne · Bornerbroek · Almelo · Albergen · Saasveld · alle plaatsen