Kavel splitsen in Warns: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Súdwest-Fryslân: faciliterend · principeverzoek: Omgevingsoverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Warns op plek 1412 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Súdwest-Fryslân

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Warns valt onder de gemeente Súdwest-Fryslân; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Súdwest-Fryslân.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (vooroverleg / conceptverzoek): € 501,30, ongeacht de uitkomst daarvan (artikel 2.4 Tarieventabel Legesverordening 2026). Een losse vergunningvrij-check / verklaring dat geen omgevingsvergunning nodig is kost € 217,45. Welstandskosten (Hûs en Hiem) worden apart in rekening gebracht. Verrekening: als binnen 6 maanden na het omgevingsoverleg een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor dezelfde activiteiten en in overeenstemming met de uitkomst van het overleg, wordt 100% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges in mindering gebracht (artikel 2.52 lid 1 en 2); een minimumbedrag van € 112,50 blijft verschuldigd (artikel 2.52 lid 3). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Geen percentage van de bouwkosten, maar twee losse staffels per € 500 bouwkosten; bij een nieuwe woning zijn beide van toepassing. (A) Bouwtechnisch deel - bouwactiviteit, artikel 2.5: minder dan € 5.000: € 48,20; € 5.000 tot € 25.000: € 48,20 vermeerderd met € 5,46 voor elke € 500; € 25.000 tot € 50.000: € 266,60 vermeerderd met € 4,78 voor elke € 500; € 50.000 tot € 100.000: € 505,60 vermeerderd met € 4,24 voor elke € 500; € 100.000 tot € 250.000: € 929,60 vermeerderd met € 3,74 voor elke € 500; € 250.000 tot € 10.000.000: € 2.051,60 vermeerderd met € 1,91 voor elke € 500; € 10.000.000 of meer: € 39.296,60 vermeerderd met € 0,44 voor elke € 500. (B) Ruimtelijk deel - binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit, artikel 2.6 onder a: minder dan € 5.000: € 112,45; € 5.000 tot € 25.000: € 112,45 vermeerderd met € 12,76 voor elke € 500; € 25.000 tot € 50.000: € 622,85 vermeerderd met € 11,14 voor elke € 500; € 50.000 tot € 100.000: € 1.179,85 vermeerderd met € 9,89 voor elke € 500; € 100.000 tot € 250.000: € 2.168,85 vermeerderd met € 8,73 voor elke € 500; € 250.000 tot € 10.000.000: € 4.787,85 vermeerderd met € 4,46 voor elke € 500; € 10.000.000 of meer: € 91.757,85 vermeerderd met € 1,02 voor elke € 500. Rekenvoorbeeld nieuwe woning met bouwkosten € 250.000 die past binnen het omgevingsplan: € 2.051,60 technisch + € 4.787,85 ruimtelijk = € 6.839,45. Opvallend: het ruimtelijke deel is in Súdwest-Fryslân ruim twee keer zo duur als het bouwtechnische deel. Voor eenvoudige, digitaal ingediende bouwwerken bestaat een flitsvergunning van € 217,45 (artikel 2.6 lid 2). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Er is geen zelfstandig BOPA-tarief; de buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een opslag bovenop de staffel van artikel 2.6 onder a. Artikel 2.6 onder c: 'onverminderd de voorgaande onderdelen van dit artikel onder a wordt indien er sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit het tarief verhoogd met: € 659,85'. Artikel 2.6 onder b kent hetzelfde bedrag van € 659,85 voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht. Bij een sloopactiviteit geldt artikel 2.7 onder c: € 659,85 voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; in beschermd stads- of dorpsgezicht geldt artikel 2.10 onder c: € 97,45. Rekenvoorbeeld nieuwe woning via BOPA met bouwkosten € 250.000: € 2.051,60 technisch + € 4.787,85 ruimtelijk + € 659,85 BOPA-opslag = € 7.499,30. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Vrijstaande koopwoning: 2 parkeerplaatsen per woning. De Parkeernormennota Súdwest-Fryslân 2018 hanteert geen woningtypen maar prijs-/oppervlakteklassen: 'Woning (koop/huur duur/midden), > € 150.000,- of woonoppervlak > 100 m2 bvo': 2 pp per woning; 'Woning (koop/huur goedkoop/sociale), <= € 150.000,- of woonoppervlak <= 100 m2 bvo': 1,5 pp per woning. Een vrijstaande koopwoning valt vrijwel altijd in de eerste categorie, dus 2 pp. Geen zonedifferentiatie: de nota vermeldt expliciet 'Geen onderscheid in stedelijke zone (centrum, schil centrum etc.)' en ook geen onderscheid tussen huur en koop. De norm is inclusief bezoek; alleen bij de ontwikkeling van nieuwbouwwijken kan 0,3 pp per woning extra worden geeist als de parkeernorm uitsluitend via opritten op eigen terrein wordt opgevangen. Uitgangspunt is dat het parkeren volledig op eigen terrein wordt opgevangen; een garage bij een woning telt voor 0,5 parkeerplaats mee. Bron visueel uitgelezen: de nota is een eenpagina-infographic (PDF) en is volledig leesbaar gecontroleerd. (bron, 2018)
• Minimale kavelmaat: Geen minimum perceel- of kaveloppervlakte in m2. De Beleidsregels splitsen van woningen en kavels Súdwest-Fryslân (vastgesteld 25 november 2025, in werking 12 december 2025) stellen geen enkele oppervlakte-eis aan het perceel; de maatvoeringseisen gaan uitsluitend over gebruiksoppervlak van de woning. Voorwaarden bij woonkavelsplitsing (nieuwe woning toevoegen binnen de bestaande woonkavel): alleen in dorps- en stadskernen binnen 'bestaand stedelijk gebied' volgens de provinciale omgevingsverordening; alleen bij vrijstaande woningen; maximaal 1 woning toevoegen; het omgevingsplan moet de woonfunctie rechtstreeks toestaan; maximaal 1 keer per kavel; woningsplitsing en woonkavelsplitsing mogen niet op hetzelfde kadastrale adres worden toegepast. Voorwaarden bij woningsplitsing (bestaand pand opdelen): alleen in een vrijstaand hoofdgebouw; de oorspronkelijke woning bestaat tenminste 3 jaar en heeft minimaal 100 m2 gebruiksoppervlak; maximaal 2 nieuw te vormen zelfstandige eenheden; elke woning minimaal 50 m2 gebruiksoppervlak. Aanvullend voor beide: leefbaarheidsplafond van maximaal 10% van de woningen per straat; voldoen aan de geldende parkeernorm (auto en fiets) met zo nodig extra parkeerplaatsen; stedenbouwkundige kwaliteit met aandacht voor korrelgrootte, maatvoering, ontsluiting, groen en afstanden tot de perceelsgrenzen; nieuwe woningen aan de straatzijde met een directe verbinding met de openbare weg; ruimtelijke onderbouwing (Etfal) met schetsplan; extra toets bij monumenten en beschermd dorps- of stadsgezicht; buren en omwonenden vooraf informeren is wenselijk. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Súdwest-Fryslân 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Súdwest-Fryslân voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Súdwest-Fryslân 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Súdwest-Fryslân heeft per 12 december 2025 expliciet faciliterend splitsingsbeleid vastgesteld: de Beleidsregels splitsen van woningen en kavels, bedoeld om jonge stellen, starters en zorgbehoevende ouders in het eigen dorp te kunnen laten wonen. Binnen alle dorps- en stadskernen mag op een vrijstaande woonkavel 1 extra woning worden toegevoegd, en mag een minimaal 3 jaar oude vrijstaande woning van tenminste 100 m2 gebruiksoppervlak worden gesplitst in maximaal 2 zelfstandige eenheden. Er geldt geen minimum perceeloppervlakte, maar wel kwaliteits- en leefbaarheidseisen: maximaal 10% van de woningen per straat, eenmalige toepassing per gebouw en per kavel, parkeren op eigen terrein en een stedenbouwkundige onderbouwing. Voor het buitengebied is tegelijk de regeling 'Ruimte voor ruimte Súdwest-Fryslân 2025' vastgesteld, waarbij na sloop van vrijkomende bebouwing 1 en bij voldoende sloopmeters 2 woningen kunnen worden teruggebouwd; bedrijfswoningen vallen buiten de splitsingsregeling. (bron, 2025)

De gemeente adviseert nadrukkelijk een vooroverleg (conceptverzoek) voordat een officiele omgevingsvergunning wordt aangevraagd; voor splitsingsplannen verwijst de gemeente naar dit spoor of naar omgeving@sudwestfryslan.nl voor een adviesgesprek. Het vooroverleg kost € 501,30 en een losse vergunningvrij-check € 217,45; de gemeente meldt: 'Wij doen ons best om binnen 8 weken contact met je op te nemen.' Volgt binnen 6 maanden een echte aanvraag voor dezelfde activiteiten, dan wordt 100% van de omgevingsoverleg-leges verrekend met een minimum van € 112,50 dat verschuldigd blijft; splitsingsaanvragen worden volgens de beleidsregel voorbereid met de reguliere procedure. (bron)

Werkt de gemeente Warns mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Warns vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Warns eruit?

De mediane kandidaat in Warns is 1.956 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,9 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 42% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 13 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 17 tussen 60 en 80.

Waar in Warns liggen de meeste kansen?

• 't Sou — 11 kansrijke percelen
• Buorren — 10 kansrijke percelen
• 't Noard — 7 kansrijke percelen
• Boppelâns — 7 kansrijke percelen
• Tsjalk — 6 kansrijke percelen
• Op 'e Wâl — 5 kansrijke percelen
• Ats Bonninghawei — 3 kansrijke percelen
• Kappenburch — 3 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Warns indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Súdwest-Fryslân

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een COA-opvanglocatie aan Harinxmaland in Sneek (2026-08-10, bron)
• infrastructuur — Verleende omgevingsvergunning voor het plaatsen van gevelreclame aan Houtmolen 3 aan rondweg zijde te Makkum (2026-06-26, bron)
• infrastructuur — Ingekomen aanvraag voor het plaatsen van gevelreclame aan Houtmolen 3 aan rondweg zijde te Makkum (2026-06-11, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor het plaatsen en gebruiken van een energieopslagsysteem gekoppeld aan windturbine aan Súdhoeke 3, 8731 CK Wommels, Verzoeklocatie 2026010800812 (2026-06-05, bron)
• asielopvang — Ingekomen aanvraag voor het verlengen van de tijdelijke opvanglocatie tot 31 december 2027 aan Jancko Douwamastraat 29 A, 8602 BK Sneek (2026-05-26, bron)
• windenergie — Ingekomen aanvraag voor het plaatsen en gebruiken van een energieopslagsysteem gekoppeld aan windturbine aan Verzoeklocatie 2026010800812, Súdhoeke nabij 3 te Wommels (2026-01-13, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine aan Koetshúsleane 38, 8551 PW Woudsend (2026-01-08, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een bedrijfspand en het aanleggen van twee in- en uitwegen aan Bedrijventerrein Hemmen 3 perceel SNEH1192A0 (2025-12-01, bron)
• windenergie — Ingekomen aanvraag voor het plaatsen van een kleine windturbine aan Koetshúsleane 38, 8551 PW Woudsend (2025-11-27, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning voor voor het wijzigen van het gebruik t.b.v. het realiseren van een opvanglocatie aan Maria Louisestraat 1, 8606 AV Sneek (2025-11-10, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Warns op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Warns nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Súdwest-Fryslân: kosten & regels Súdwest-Fryslân · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Molkwerum · Stavoren · Bakhuizen · Hemelum · Mirns · Koudum · alle plaatsen