Kavel splitsen in Hoogezand: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 24-10-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Midden-Groningen: faciliterend · principeverzoek: Artikel 2.4 · 66 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Hoogezand op plek 265 van de 2.427 geanalyseerde plaatsen.

Wat voor percelen zijn dit?

Van de 273 percelen in Hoogezand: 68 zijn woonpercelen tot 1 hectare met een woonbestemming, waar naast de woning een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past; 94 zijn open plekken: onbebouwd, tussen bestaande woningen, met een zuivere woonbestemming; 19 zijn erven en grote percelen: met woning, maar groter dan 1 hectare of zonder woonbestemming. De overige 92 zijn onbebouwde percelen met een agrarische of andere bestemming; daar is eerst een bestemmingswijziging nodig. Welke groep bij welk beleid hoort, staat bij de kosten en regels hierboven.

Kosten en regels in de gemeente Midden-Groningen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Hoogezand valt onder de gemeente Midden-Groningen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Midden-Groningen.

Kavel splitsen in Hoogezand kost bij de gemeente Midden-Groningen minimaal € 3.921 aan leges en Kadaster voor een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² (rekenvoorbeeld 2026, zie de uitsplitsing en de kostentabel van Midden-Groningen).

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 (Omgevingsoverleg) van de Tarieventabel bij de Legesverordening gemeente Midden-Groningen 2026 kent twee vormen. a. Verzoek 'Verken uw idee' (eerste, orienterende toets waarbij het initiatief globaal wordt beoordeeld op haalbaarheid onder de Omgevingswet): 0,00 euro. b. Verzoek 'Conceptverzoek' (conceptaanvraag: formele beoordeling van een grotendeels uitgewerkt initiatief, toets of de aanvraag volledig en toereikend is voor definitieve indiening): 305,60 euro. Het gratis spoor heet op de gemeentesite 'informatieverzoek' en loopt via het Initiatievenloket (https://www.midden-groningen.nl/initiatievenloket); daarbij geeft de gemeente uitdrukkelijk geen eindoordeel over het plan. Het conceptverzoek van 305,60 euro loopt via het Omgevingsloket. In de verordening staat geen verrekening of vermindering van dit bedrag met de latere vergunningleges. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: gratis — de voorfase kost (vrijwel) niets
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Bouwtechnisch deel (art. 2.5 tarieventabel): a. startbedrag 305,60 euro; b. bij uitbreiding van een woning 8,85 euro per m3; c. bij een bouwwerk dat niet onder 2.5b valt (dus ook een nieuwe woning): bouwkosten tot en met 1.000,00 euro alleen het startbedrag van 305,60 euro, en bij hogere bouwkosten het startbedrag vermeerderd met 42,95 euro voor elke 1.000,00 euro aan bouwkosten of een gedeelte daarvan boven de 1.000,00 euro (neerkomend op circa 4,3 procent van de bouwkosten; er is geen maximum/plafond opgenomen). Ruimtelijk deel (art. 2.6): binnenplanse omgevingsplanactiviteit 578,00 euro, te verhogen met 305,60 euro als het uiterlijk/de plaatsing aan redelijke eisen van welstand moet worden getoetst zonder advies van de adviescommissie, met 305,60 euro als de bodemkwaliteit op een bodemgevoelige locatie moet worden beoordeeld, en met 305,60 euro bij toetsing aan een in voorbereiding zijnd omgevingsplan. Bijkomend: beoordeling onderzoeksrapport (art. 2.49) 305,60 euro per rapport (milieukundig bodemrapport, archeologisch rapport, geluid-/luchtrapport, akoestisch rapport, ecologisch rapport); advies gemeentelijke adviescommissie welstand (art. 2.50 lid 1 onder b) 80,00 euro bij bouwkosten onder 17.000 euro, 80,00 euro plus 0,25 procent boven 17.000 euro, 700,00 euro plus 0,1 procent boven 265.000 euro, 960,00 euro plus 0,05 procent boven 525.000 euro, 1.097,50 euro plus 0,025 procent boven 800.000 euro, 1.247,50 euro plus 0,0125 procent boven 1.400.000 euro. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met bouwkosten 250.000 euro, binnenplans: 305,60 + 249 x 42,95 = 11.000,15 euro bouwtechnisch, plus 578,00 euro ruimtelijk deel, plus eventuele opslagen. Ter vergelijking 2025: startbedrag 296,05 euro en 41,60 euro per 1.000 euro bouwkosten, dus circa 3 procent indexatie. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 tarieventabel Legesverordening 2026: c. buitenplanse omgevingsplanactiviteit (reguliere procedure) die is aangewezen als kleine afwijking volgens de Beleidsregel kruimelgevallenregeling Midden-Groningen: 671,90 euro; d. buitenplanse omgevingsplanactiviteit (reguliere procedure) waarbij de aanvrager zelf alle stukken volgens het gemeentelijk format aanlevert (motivering, onderzoeken, digitale bestanden inclusief digitale standaarden): 2.200,00 euro - vraagt de aanvrager de gemeente die stukken op te stellen, dan komen die kosten er via offerte/begrotingsconstructie bovenop; e. is advies van de gemeenteraad nodig, dan verhoogd met 810,00 euro (art. 2.50 lid 1 onder a); f. bij de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) geldt art. 2.48: BOPA 3.150,00 euro (andere activiteiten 9.041,00 euro). Ook mogelijk: omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht 861,00 euro (art. 2.6 b) en wijzigen van het omgevingsplan 6.850,00 euro (art. 2.45). BELANGRIJK voor kavelsplitsing: artikel 3 lid 1 van de Beleidsregel kruimelgevallenregeling Midden-Groningen (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR734617/2, vastgesteld 21 januari 2025) bepaalt dat bij toepassing van de kruimelregeling het aantal woningen gelijk blijft. Een extra woning op een gesplitst perceel valt dus nooit onder het goedkope tarief van 671,90 euro, maar minimaal onder de 2.200,00 euro. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Midden-Groningen heeft geen eigen nota parkeernormen: er staat geen parkeernormenregeling in de CVDR (alle 639 regelingen doorzocht), er is geen parkeernota op de gemeentesite en het geconsolideerde omgevingsplan bevat geen parkeernormentabel. De gemeente rekent met de CROW-kencijfers. In het door de raad op 30 oktober 2025 vastgestelde wijzigingsbesluit omgevingsplan Slochteren Hoofdweg 200/202 (vijf nieuwe koopwoningen) is gerekend met CROW-publicatie 744 (Parkeerkencijfers 2024: Basis voor parkeernormering), gebiedstype 'weinig stedelijk' en ligging 'rest bebouwde kom', gemiddelde norm. Toegepaste normen: woningen vrijstaand koop 2 parkeerplaatsen per woning; woningen tweekapper koop 1,9; aandeel bezoekers 0,2 per woning apart bijgeteld. In dat besluit eist de gemeente vervolgens dat de vrijstaande woningen 3 parkeerplaatsen op eigen erf realiseren en de tweekappers 2. Geen zonedifferentiatie: ook een plan midden in Hoogezand (Multatulistraat, gmb-2026-98946) wordt geclassificeerd als 'weinig stedelijk, rest bebouwde kom'. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: Niet gevonden: Midden-Groningen kent geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelsmaat en geen beleidsregel voor kavel-/perceelsplitsing. Gecontroleerd: de volledige CVDR-lijst van 639 regelingen van Midden-Groningen (geen nota kavelmaten, perceelsplitsing of woningsplitsing), het geconsolideerde Omgevingsplan gemeente Midden-Groningen (CVDR696533 versie 11, geldend 24 april 2026), de Beleidsregel kruimelgevallenregeling, de gemeentesite en de landelijke publicatiedatabank (zoektermen kavelsplitsing, perceelsplitsing, woningsplitsing, inbreiding: geen treffers). Maatvoering wordt per (deel)omgevingsplan geregeld. In de nieuwe deelomgevingsplannen gelden bijvoorbeeld (Kolham - Hoofdweg 42-42a, artikel 21.38): niet meer dan 1 woning per bouwvlak, hoofdgebouwen vrijstaand, afstand hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 meter, horizontale diepte en breedte van het hoofdgebouw niet minder dan 5 meter en niet meer dan 20 respectievelijk 10 meter, goothoogte maximaal 3 meter, bouwhoogte maximaal 8 meter, dakhelling 45 tot 55 graden. De 3 meter tot de zijdelingse perceelsgrens is in de praktijk de bepalende maat bij splitsing. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Midden-Groningen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Midden-Groningen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Midden-Groningen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Midden-Groningen heeft een uitgesproken bouwopgave: de Woonvisie 2024-2030 'Met focus vooruit' zet in op 1.350 nieuwe woningen tot 2030, met als hoofddoel 1 'Samen versnellen' en de expliciete ambitie om bouwplannen snel te (laten) beoordelen (https://www.midden-groningen.nl/woonvisie-midden-groningen-2024-2030-met-focus-vooruit). De Omgevingsvisie (vastgesteld 2023) maakt bouwen op inbreilocaties uitdrukkelijk mogelijk, kiest voor inbreiding voor uitbreiding en kondigt aan te onderzoeken onder welke voorwaarden de gemeente ook woningsplitsing mogelijk kan maken, mits zonder negatief effect op de omgeving - splitsingsbeleid is dus aangekondigd maar nog niet vastgesteld. Plannen die niet in het omgevingsplan passen worden getoetst aan zes punten (meervoudig ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, inclusie, duurzaamheid, veilig en gezond, doelen/wetten/regels): normaal moet een plan op alle zes voldoende scoren en op minimaal een punt meerwaarde bieden, maar paragraaf 8.4 bepaalt dat voor kleinere plannen met beperkte invloed op de omgeving geen meerwaarde nodig is. Aardbevingen/versterking spelen in deze regio wel (Batch 1588, NCG-subsidieregelingen), maar de Legesverordening 2026 bevat geen aardbevings- of versterkingsgerelateerde vrijstelling of afwijkend tarief, en de bouwmogelijkheden voor particuliere kavelsplitsing worden er niet planologisch door beperkt. (bron, 2023)

De gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: 'Overleg vooraf met de gemeente over uw plannen. Dan komt u niet voor verrassingen te staan. Neem bij het maken van uw plannen zo vroeg mogelijk contact op met de gemeente.' Het gratis informatieverzoek loopt via het Initiatievenloket (contact- en locatiegegevens, kadastraal perceelnummer, schetsontwerpen, eventuele milieuonderzoeken); voor een echt eindoordeel is een conceptaanvraag via het Omgevingsloket nodig, waaraan wel kosten verbonden zijn (305,60 euro). Behandeltermijnen: gewone (reguliere) aanvraag 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen, bezwaar binnen 6 weken; uitgebreide aanvraag 6 maanden, eenmalig met 6 weken te verlengen, met zienswijzetermijn van 6 weken op het ontwerpbesluit en daarna beroep bij de rechtbank. Voor een BOPA waarmee een of meer woningen binnen de bebouwde kom worden toegevoegd is participatie verplicht gesteld door de raad (niveau 2 'Meedenken/raadplegen' bij het bouwen van een woning); bindend raadsadvies is bij toevoeging van woningen binnen de bebouwde kom juist niet nodig zolang het aantal past binnen de regionale woningbouwafspraken en de Woonvisie/Omgevingsvisie en de activiteit naar aard en schaal in de bestaande structuur past (Notitie Adviesrecht gemeenteraad en verplichte participatie, https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR712808/1, en Beleidskader verplichte participatie bij BOPA 2024, https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR736276/1). (bron)

Werkt de gemeente Midden-Groningen mee?

Bij 66 kandidaat-percelen in Hoogezand vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-446082
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-49814
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-430968
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-465613

Hoe zien de percelen met ruimte voor een extra kavel in Hoogezand eruit?

De mediane kandidaat in Hoogezand is 2.596 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 19,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 51% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 64 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 106 tussen 60 en 80.

Waar in Hoogezand is de meeste ruimte?

• Kalkwijk — 67 percelen met potentie
• Hoofdstraat — 16 percelen met potentie
• Kerkstraat — 14 percelen met potentie
• Meint Veningastraat — 11 percelen met potentie
• Erasmusweg — 10 percelen met potentie
• Melkweg — 10 percelen met potentie
• Burg v Roijenstr Oost — 9 percelen met potentie
• Gorechtlaan — 9 percelen met potentie

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Hoogezand indicatief waard?

Ruimte voor een familiewoning in Hoogezand

Vanaf 2027 mag naar verwachting een woning voor ouders of kinderen zonder vergunning in de achtertuin. De Raad van State adviseerde op 22 oktober 2026 over het besluit, dat nog niet in het Staatsblad staat. Wij hebben voor elke woning met een eigen perceel gemeten hoeveel vrije ruimte het achtererf heeft. In Hoogezand: 1.837 van de 5.209 woningen (35%) hebben ruimte voor 50 m² of meer, 3.329 (64%) voor 30 m² en 671 (13%) voor 75 m²; de mediane vrije ruimte is 39 m². Peildatum 13 september 2026. Dit zijn cijfers over de hele kern; of uw eigen achtererf erbij hoort, ziet u met de gratis check voor uw adres. De regels staan bij familiewoning en mantelzorgwoning.

Geplande ontwikkelingen in gemeente Midden-Groningen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-10-19). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Aanvraag Omgevingsvergunning voor het plaatsen van een windmolen, aan Blokum 2, 9625TL Overschild (2026-10-07, bron)
• infrastructuur — verlenen Omgevingsvergunning, aanleggen ondergrondse hoogspanningsverbinding, bestaande uit drie kabels, tussen de Beneden Veensloot (69-71) Meeden - Spoorhavenweg 29 Muntendam, Z (2026-06-26, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — verlenen Omgevingsvergunning, voor het uitbreiden van een bocht, aan de Oude Winschoterdiep, bij bedrijventerrein Foxham, 9601 LD Hoogezand, Z2026-000729 (2026-05-21, bron)
• zonnepark — Rectificatie: aanvraag Omgevingsvergunning voor voor het plaatsen van een energie-hub bij zonnepark, aan Damsterweg, 9629 PB Steendam (2026-05-08, bron)
• zonnepark — Aanvraag Omgevingsvergunning voor het realiseren van een zonnepark, aan Energiepark, Damsterweg, Steendam (2026-05-04, bron)
• infrastructuur — Aanvraag Omgevingsvergunning voor aanleggen ondergrondse hoogspanningsverbinding, bestaande uit drie kabels, aan Beneden Veensloot (69-71) Meeden - Spoorhavenweg 27 Muntendam (2026-04-21, bron)
• windenergie — Melding ODG00202880 - voor het vervangen van twee windturbines, aan De Valckelaan 2, 9615BK Kolham (2025-11-06, bron)
• zonnepark — Verleende omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) energieopslagsysteem (batterij) bij zonnepark Woudbloem, Froombosch (2025-05-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Past er een kavel op uw perceel?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Hoogezand op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Midden-Groningen: kosten & regels Midden-Groningen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Froombosch · Westerbroek · Zuidbroek · Muntendam · Glimmen · Zuidlaren · alle plaatsen