Kavel splitsen in Elsendorp: wat kan er?
In het kort: woonbeleid gemeente Gemert-Bakel: faciliterend · principeverzoek: Vooroverleg · 9 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.
• 95 percelen waarschijnlijk geschikt voor splitsing
• waarvan 33 bestaande woonkavels met ruimte voor een extra bouwkavel
• 9 kandidaten hebben recente vergunning-precedenten in de directe omgeving
Daarmee staat Elsendorp op plek 817 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.
Kosten en regels in de gemeente Gemert-Bakel
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Elsendorp valt onder de gemeente Gemert-Bakel; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Gemert-Bakel.
Deze gemeente heeft beleid dat kavelsplitsing mogelijk maakt of stimuleert.
Vastgesteld kavelsplitsingskader waarvan de normatieve eisen in 2017 juist zijn versoepeld, met in de praktijk 6 van 8 gehonoreerde verzoeken en verrekenbare vooroverleg-leges; alleen het hoge BOPA-tarief (€ 10.601,40) is een kostendrempel.
De tarieven
- Principeverzoek (leges): Vooroverleg (omgevingsoverleg), Legesverordening Gemert-Bakel 2026, tarieventabel par. 2.2: art. 2.4.1.1 vooroverleg over een vergunningaanvraag met enkel de activiteit bouw omgevingsplan € 463,50; art. 2.4.1.2 vooroverleg voor alle overige activiteiten (bijv. bouw plus afwijken omgevingsplan, zoals bij kavelsplitsing) € 927,00; art. 2.4.1.3 met milieubelastende activiteiten € 1.750,00. Art. 2.4.3: de vooroverleg-leges worden in mindering gebracht op de leges van de aanvraag voor een omgevingsplanactiviteit, mits de aanvraag overeenstemt met de uitkomsten van het vooroverleg. (bron, 2026)
- Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
- Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Percentage van de bouwkosten (normbouwkosten volgens ROEB-lijst 2026), geheven per schijf. Technisch deel (art. 2.5 bouwactiviteit): 1,20% over het deel van de bouwkosten tot € 25.000 (minimum € 100,00), 1,11% over € 25.000-50.000, 0,97% over € 50.000-200.000, 0,73% over € 200.000-2.500.000, 0,50% daarboven. Ruimtelijk deel (art. 2.6 bouwactiviteit omgevingsplan): 3,60% tot € 25.000 (minimum € 463,50), 3,33% over € 25.000-50.000, 2,91% over € 50.000-200.000, 2,19% over € 200.000-2.500.000, 1,50% daarboven. Indicatie nieuwe woning met € 350.000 bouwkosten: ca. € 3.128 technisch plus ca. € 9.383 ruimtelijk, samen ca. € 12.500. (bron, 2026)
- Afwijken van het omgevingsplan (leges): Art. 2.6a.2: buitenplanse omgevingsplanactiviteit € 10.601,40. Art. 2.6a.1: BOPA met minimale ruimtelijke impact (zoals gedefinieerd in bijlage 3 'kruimelgevallenregeling') € 927,00. Art. 2.6a.3: bij een opvolgende buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen de leges van art. 2.6.1 t/m 2.6.5. Deze bedragen gelden onverminderd (dus bovenop) de bouwleges van art. 2.5 en 2.6. (bron, 2026)
- Parkeernorm vrijstaande woning: Koopwoning vrijstaand (Nota Parkeernormen Gemert-Bakel 2017, bijlage 1, incl. 0,3 pp bezoekers): centrum Gemert en Bakel 1,8 pp per woning; rest bebouwde kom Gemert en Bakel 2,3; rest bebouwde kom overige kernen (Handel, De Rips, Elsendorp, De Mortel, Milheeze) 2,2; buitengebied 2,4. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein; bij individuele bouwplannen moeten afhankelijk van de norm 1 of 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. (bron, 2017)
- Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat in m2 of meters meer. Het 'Stedenbouwkundig toetskader kavelsplitsing binnengebied' (raad 1 juni 2017) heeft de minimummaten uit de Regeling kavelsplitsing 2014 (perceelsbreedte min. 13 m vrijstaand resp. 2x9 m halfvrijstaand, perceelsdiepte min. 25 m, breedte hoofdgebouw min. 7 m) laten vervallen. Blijvende normatieve eisen: max. 2 nieuwe woningen per splitsing, diepte hoofdgebouw max. 15 m, afstand tot zijdelingse perceelsgrens min. 3 m (vrijstaand aan beide zijden), bebouwingspercentage incl. bijgebouwen max. 50% (vrijstaand) resp. 60% (halfvrijstaand/geschakeld); verder een kwalitatieve stedenbouwkundige toets. (bron, 2017)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Gemert-Bakel 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Gemert-Bakel voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Gemert-Bakel 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Gemert-Bakel voert sinds 2014 expliciet kavelsplitsingsbeleid voor de woonkernen; sinds 1 juni 2017 geldt het door de raad vastgestelde 'Stedenbouwkundig toetskader kavelsplitsing binnengebied' (max. 2 nieuwe woningen per splitsing in het binnengebied), waarbij de normatieve minimummaten juist zijn geschrapt ten gunste van een kwalitatieve stedenbouwkundige toets. Uit de evaluatie (2018) blijkt dat 6 van de 8 formele verzoeken zijn gehonoreerd en dat aanscherping van het beleid niet nodig werd geacht; afwijzing volgt vooral bij aantasting van karakter, structuur of cultuurhistorie. Woningsplitsing van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen is apart geregeld (Handleiding Boerderijsplitsing 2024). Per saldo een faciliterende, maar kwalitatief gestuurde benadering van kavelsplitsing en inbreiding. (bron, 2018)
De gemeente adviseert bij complexe of van het omgevingsplan afwijkende plannen eerst een vooroverleg aan te vragen; dit dien je in via het Omgevingsloket door bij stap 7 'conceptverzoek' aan te geven. De uitkomst is een (meestal ambtelijk) haalbaarheidsadvies met eventuele voorwaarden; de vooroverleg-leges worden bij omgevingsplanactiviteiten verrekend met de latere vergunningaanvraag mits die overeenstemt met de uitkomst. Een concrete behandeltermijn voor het vooroverleg publiceert de gemeente niet. (bron)
Werkt de gemeente Elsendorp mee?
Bij 9 kandidaat-percelen in Elsendorp vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-391794
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-337953
- vergunning uit 2023 — gmb-2023-230253
- vergunning uit 2021 — gmb-2021-235735
Hoe zien de kansrijke percelen in Elsendorp eruit?
De mediane kandidaat in Elsendorp is 11.165 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 35% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 13 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 19 tussen 60 en 80.
Waar in Elsendorp liggen de meeste kansen?
- Zeelandsedijk — 27 kansrijke percelen
- Elsendorpseweg — 26 kansrijke percelen
- Keizersven — 13 kansrijke percelen
- Gerele Peel — 12 kansrijke percelen
- Paradijs — 10 kansrijke percelen
- Den Heikop — 8 kansrijke percelen
- Keizersberg — 7 kansrijke percelen
- Hendrik Jan IJpenberglaan — 6 kansrijke percelen
Straatniveau; nooit individuele woningen.
Wat is een extra kavel in Elsendorp indicatief waard?
Reken met de maten van uw eigen perceel. Vooraf ingevuld: de mediane vrije breedte van de kandidaten in Elsendorp en de standaard kaveldiepte uit onze analyse. Grondprijsband bouwgrond hier, indicatief: € 400–550 per m².
Kaveloppervlak 750 m² → indicatieve grondwaarde € 300.000 – € 412.500
Indicatieve bandbreedte, geen taxatie: ligging, ontsluiting, bestemming en marktomstandigheden bepalen de werkelijke waarde. Meer over het model: wat is een bouwkavel waard?
Geplande ontwikkelingen in gemeente Gemert-Bakel
Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.
- bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag vergunning voor het uitbreiden van een bestaand (was)distributiecentrum tot complete wasserij aan Wolfswater 19 te Gemert (2026-05-05, bron)
- zonnepark — Afwegings- en toetsingskader zonnevelden Gemert-Bakel 2024 (2025-03-05, bron)
- zonnepark — Gelegenheid tot inspraak op het afwegingskader en toetsingskader zonnevelden 2024 (2024-11-15, bron)
Hoe werkt kavelsplitsing?
Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.
Is uw perceel geschikt?
De SplitsCheck analyseert uw adres op al deze factoren: past er een bouwkavel, wat zegt het omgevingsplan, en wat besliste de gemeente bij vergelijkbare verzoeken bij u in de buurt — inclusief een indicatie van de grondwaarde.
Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?
Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Elsendorp nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).
Meer weten?
De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.
Leges en beleid van Gemert-Bakel: kosten & regels Gemert-Bakel · alle 342 gemeenten.
Kavel splitsen in andere plaatsen
Handel · Venhorst · Landhorst · De Rips · De Mortel · Gemert · alle plaatsen
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Kavelscout Pro · Voorwaarden · Privacy