Kavel splitsen in Ouder-Amstel
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 2.996 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid neutraal. Visie stuurt op inbreiding in de kernen maar is zeer terughoudend in de Amstelscheg en beperkt ook groei in de bestaande kernen. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Ouder-Amstel sinds 2020 2 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (2 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Ouderkerk aan de Amstel (1). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 23 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Ouder-Amstel ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid neutraal · 94 eigen artikelen in het omgevingsplan · 135 percelen met ruimte voor een extra kavel in 3 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Ouder-Amstel in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Ouder-Amstel minimaal € 2.996 aan leges en Kadaster, plus mogelijk € 425 voor het ruimtelijke deel van de vergunning (de verordening zegt niet duidelijk of dat naast de afwijkingsleges komt). Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Ouder-Amstel
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | € 425 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | niet meegeteld: de verordening zegt niet duidelijk of dit naast de afwijkingsleges komt (anders € 425 erbij) |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | minimaal € 850 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 2.996 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Ouder-Amstel | Omgevingsoverleg of conceptverzoek (art. 4): eerste overleg/eerste haalbaarheidsbeoordeling 425,10 euro; elk volgend overleg of volgende beoordeling 212,55 euro; plus 212,55 euro per in te schakelen adviseur. Vermindering (art. 52): 100% van de voor het omgevingsoverleg geheven leges bij vergunningaanvraag binnen 6 maanden voor dezelfde activiteit en conform de uitkomst; er blijft in ieder geval 156,60 euro verschuldigd. Tariefmodel: percentagemodel | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Ouder-Amstel | Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (art. 6 lid 1.1.3.2-3): bij bouwkosten tot 50.000 euro 305,40 euro; vanaf 50.000 euro 850,25 euro. Uitgebreide voorbereidingsprocedure toeslag 2.842,95 euro (art. 48). | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Ouder-Amstel | Technisch (art. 5): 2,92% van de bouwsom tot 1.000.000 euro (min. 106,30); daarboven staffels met basistarief plus percentage (vanaf 1 mln basistarief 27.995 + 2,66% over het meerdere). Ruimtelijk (art. 6): binnenplanse OPA 425,10 euro vast; welstand/bodem/voorbereidingsplan apart toeslag. Bij 300.000 euro bouwkosten circa 8.760 euro technisch + 425 euro ruimtelijk binnenplans = circa 9.185 euro, exclusief BOPA. | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Ouder-Amstel, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Ouder-Amstel 2026, kavelscout.nl/gemeente/ouder-amstel#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Ouder-Amstel
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Ouder-Amstel.
Geen beleid dat splitsing aanmoedigt, maar ook geen blokkade: het wordt per geval beoordeeld.
Visie stuurt op inbreiding in de kernen maar is zeer terughoudend in de Amstelscheg en beperkt ook groei in de bestaande kernen; hoge technische leges (2,92%) en geen splitsingsbeleid, wel 100% verrekende voorfase.
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota in de CVDR (title any 'parkeer' levert nul). De omgevingsvisie noemt strengere parkeereisen in gebieden met toenemende parkeerdruk en inzet op alternatieven in kernen en buitengebied, zonder kencijfertabel. De gemeente volgt daarmee de CROW-kencijfers; voor een vrijstaande koopwoning in sterk stedelijk / stedelijk gebied (metropoolregio) is dat circa 1,5 tot 2,2 parkeerplaats per woning, afhankelijk van stedelijkheidsklasse en zone. (bron, 2026)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen kavelsplitsingsbeleid of perceelsminimum in m2 in de CVDR; omgevingsvisie stuurt op inbreiding in kernen zonder harde kavelmaat (bron, 2026)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Ouder-Amstel 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Ouder-Amstel voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Ouder-Amstel 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Omgevingsvisie Ouder-Amstel 2040 (CVDR738854) wil verstedelijking concentreren in en aan de randen van bestaande kernen door inbreiding en herstructurering, met behoud van de Amstelscheg. In de Amstelscheg/buitengebied is de gemeente 'zeer terughoudend' met woningen; in de kernen is groei gewenst maar de komende jaren ook beperkt. Minimaal 30% sociale huur bij nieuwe woningbouw (afkoop mogelijk bij minder dan 9 woningen). Geen openbaar splitsingsbeleid met kavelmaten. (bron, 2024)
Omgevingsoverleg of conceptverzoek vanaf 425,10 euro; 100% verrekening binnen 6 maanden met een restminimum van 156,60 euro. BOPA ruimtelijk relatief laag (850,25 euro vanaf 50.000 bouwkosten), maar het technische legesdeel is met 2,92% van de bouwsom fors. (bron)
Hoe ver is Ouder-Amstel met het omgevingsplan?
Ouder-Amstel heeft 94 eigen artikelen in het omgevingsplan, in de hoofdstukken 1, 2, 4, 7, 8, 23 en 24, naast 303 artikelen bruidsschat van het Rijk; samen 399. Dat is plek 73 van de 342 gemeenten, waarvan 212 nog niets eigen hebben toegevoegd — een deel van de regels voor uw perceel staat hier dus in het omgevingsplan zelf, de rest nog in het oude bestemmingsplan.
Geteld in de landelijke voorziening (DSO) op 19 september 2026, versie 5. Bekijk het omgevingsplan van Ouder-Amstel. Wat is de bruidsschat?
Woning splitsen in Ouder-Amstel
Voor het verbouwen van een woning tot twee of meer woningen vraagt Ouder-Amstel in (delen van) de gemeente een vergunning op grond van de huisvestingsverordening: Huisvestingsverordening Ouder-Amstel 2024 (21-12-2023).
- Vergunning voor woningvorming (huisvestingsverordening).
- Vergunning voor woningvorming uit de huisvestingsverordening is nodig (Huisvestingswet art. 21); de criteria zijn niet uitgelezen.
De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Ouder-Amstel
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 135 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 41 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Ouderkerk aan de Amstel | 108 | 32 | 3.645 m² |
| Duivendrecht | 20 | 4 | 2.724 m² |
| Amsterdam-Duivendrecht | 7 | 5 | 1.845 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Ouder-Amstel
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Ouder-Amstel?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Ouder-Amstel kost onder meer € 425,10 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Ouder-Amstel tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Ouder-Amstel als neutraal. Visie stuurt op inbreiding in de kernen maar is zeer terughoudend in de Amstelscheg en beperkt ook groei in de bestaande kernen; hoge technische leges (2,92%) en geen splitsingsbeleid, wel 100% verrekende voorfase. (beleidsstuk)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Ouder-Amstel hebben?
De parkeernorm van Ouder-Amstel: Geen eigen parkeernota in de CVDR (title any 'parkeer' levert nul). De omgevingsvisie noemt strengere parkeereisen in gebieden met toenemende parkeerdruk en inzet op alternatieven in kernen en buitengebied, zonder kencijfertabel. De gemeente volgt daarmee de CROW-kencijfers; voor een vrijstaande koopwoning in sterk stedelijk / stedelijk gebied (metropoolregio) is dat circa 1,5 tot 2,2 parkeerplaats per woning, afhankelijk van stedelijkheidsklasse en zone. (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Ouder-Amstel hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 18% van de 3.097 woningen met een eigen perceel in Ouder-Amstel ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (554 woningen); voor 30 m² of meer is dat 50%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Ouder-Amstel hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Ouder-Amstel 135 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 3 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Ouder-Amstel aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Ouder-Amstel sinds 2020 2 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (2 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Ouderkerk aan de Amstel (1). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Ouder-Amstel, 23 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/ouder-amstel”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy