Kavel splitsen in Heerlen
Kort antwoord
- Kosten: minimaal € 4.482 aan leges en Kadaster bij een gemiddelde nieuwe woning (vóór verrekening van het principeverzoek) (rekenvoorbeeld en tabel).
- Beslistermijn: een omgevingsvergunning in de reguliere procedure acht weken, één keer met zes weken te verlengen (IPLO). Een principeverzoek heeft geen wettelijke termijn.
- Beleid: woonbeleid restrictief. Bestemmingsplan Woningsplitsing en kamerbewoning (raad 20-12-2023) verbiedt het splitsen van woningen in de aangewezen bestemmingen en hanteert een 50-meterregel. (bron)
- Vergelijkbare plannen: Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heerlen sinds 2020 10 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (1 verleende vergunning of besluit, 9 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Heerlen (7). (eigen telling op officielebekendmakingen.nl)
Bijgewerkt: 24 oktober 2026
Wat het kost, wat mag en hoe Heerlen ervoor staat — uitgezocht in de legesverordening, het woonbeleid, de omgevingsverordening en het omgevingsplan zelf, met bij elk getal de bron.
In het kort: woonbeleid restrictief · 9 eigen artikelen in het omgevingsplan · 428 percelen met ruimte voor een extra kavel in 2 kernen.
Wat kost kavel splitsen in Heerlen in 2026?
Bij een gemiddelde nieuwe woning van 165 m² en € 215.000 bouwkosten (CBS) kost kavel splitsen in Heerlen minimaal € 4.482 aan leges en Kadaster, plus de kosten van een zwaardere voorfase als de gemeente die vraagt, zoals een omgevingstafel. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte; de notaris en de kwaliteitsborger voor de bouw komen erbij.
Rekenvoorbeeld: een gemiddelde nieuwe woning in Heerlen
Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte. Aannames: bouwkosten € 215.000 exclusief btw en 165 m², het gemiddelde van nieuwe koopwoningen in Nederland volgens het CBS (bouwvergunningen juli 2025 tot en met juni 2026, voorlopige cijfers); één extra woning, de gebruikelijke route met één vooroverleg of principeverzoek en de reguliere procedure.
| Post | Rekenvoorbeeld |
|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | minimaal € 190 |
| Omgevingsvergunning, ruimtelijk deel | € 2.128 |
| Afwijken van het omgevingsplan (BOPA) | € 443 |
| Omgevingsvergunning, technisch deel | € 0: niet nodig voor een nieuwe grondgebonden woning (gevolgklasse 1: een bouwmelding, u betaalt wel een kwaliteitsborger) |
| Kadaster: akte inschrijven en inmeten | € 1.721 |
| Totaal leges en Kadaster | minimaal € 4.482 |
Verrekening. Volgens de verordening verrekent de gemeente (een deel van) de leges van het principeverzoek met de vergunningleges als u binnen de gestelde termijn aanvraagt; dan valt het totaal lager uit.
Veel gemeenten rekenen met hun eigen normbouwkosten (bijvoorbeeld de ROEB-lijst); dan kunnen de bouwkosten, en dus de leges, afwijken. Niet in het totaal: notaris, kwaliteitsborger, onderzoeken (zoals bodem of stikstof) en een uitgebreide procedure.
Reken zelf met uw eigen woning
Past u de oppervlakte aan, dan schuiven de bouwkosten mee met het CBS-gemiddelde van € 1.303 per m², tot u de bouwkosten zelf invult.
Alle tarieven op een rij
| Post | Wie rekent | Bedrag 2026 | Bron |
|---|---|---|---|
| Principeverzoek (vooroverleg) | Gemeente Heerlen | Omgevingsoverleg (art. 2.4 tarieventabel Legesverordening Heerlen 2026): vooroverleg zonder intaketafel/omgevingstafel € 190,30; eerste overleg intaketafel € 271,85 (elk volgend overleg na aangepast plan € 181,20); eerste overleg omgevingstafel € 407,85 (elk volgend € 271,85). Volgens de gemeentewebsite worden de kosten van de intaketafel bij een positief advies verrekend bij de latere vergunningaanvraag. Tariefmodel: staffel naar route of zwaarte | legesverordening 2026 |
| Afwijken van het omgevingsplan voor een extra woning (BOPA) | Gemeente Heerlen | Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk wordt het tarief van art. 2.6.1 verhoogd met € 443,15 (art. 2.6.4 onder b). Bij toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afd. 3.4 Awb) komt daar € 1.312,70 bij (art. 2.48 onder b). Indien advies van de gemeenteraad nodig is: + € 664,45 (art. 2.50.1 onder a). Maximum art. 2.6.1+2.6.3+2.6.4 samen: 10% van het normbedrag (art. 2.6.6). | legesverordening 2026 |
| Omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning | Gemeente Heerlen | Percentage van het normbedrag (bouwkosten excl. btw volgens Lijst standaard normbedragen), gestaffeld. Technisch deel (art. 2.5, bouwactiviteit): tot € 25.000: 2,500% (min. € 257,75); € 25.000-100.000: € 625,00 + 2,250% over het meerdere; € 100.000-250.000: € 2.312,50 + 2,000% over het meerdere; € 250.000-500.000: € 5.312,50 + 1,750% over het meerdere (maximum € 500.000,00). Ruimtelijk deel (art. 2.6.1, omgevingsplanactiviteit bouwwerk): tot € 25.000: 3,500% (min. € 257,75); € 25.000-100.000: € 875,00 + 0,750% over het meerdere; € 100.000-250.000: € 1.437,50 + 0,600% over het meerdere; € 250.000-500.000: € 2.337,50 + 0,500% over het meerdere. Voorbeeld nieuwe woning met normbedrag € 350.000: ca. € 7.062,50 (technisch) + € 2.837,50 (ruimtelijk). | legesverordening 2026 |
| Levering van een deel van een perceel (inschrijven akte en inmeten) | Kadaster, via de notaris | € 1.721 (€ 181 per akte plus meettarief € 1.540 per over te dragen gedeelte) | tarieflijst Kadaster 2026 |
| Perceel vooraf laten splitsen, voor een aparte kadastrale aanduiding | Kadaster | € 510 (tarief splitsen van percelen) | tarieven Kadaster 2026 |
| Akte van levering, eventueel hypotheekakte | Notaris | eigen tarief van de notaris (vast bedrag, uurtarief of een combinatie); vraag vooraf een offerte | notaris.nl |
Gemeentelijke tarieven uit de legesverordening van Heerlen, peildatum juli 2026; Kadastertarieven per 1 januari 2026. Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kosten kavel splitsen Heerlen 2026, kavelscout.nl/gemeente/heerlen#kosten”.
Kosten en regels in de gemeente Heerlen
Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heerlen.
Er zijn beleidsmatige of financiële drempels die splitsing hier aanzienlijk moeilijker maken.
Bestemmingsplan Woningsplitsing en kamerbewoning (raad 20-12-2023) verbiedt het splitsen van woningen in de aangewezen bestemmingen en hanteert een 50-meterregel; extra woningen lopen via de Parkstad-woningmarktprogrammering (krimpregio).
Normen
- Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Mobiliteitsnormen Heerlen 2023, categorie 'Koopwoning, duur' (CROW: koop, huis, vrijstaand): 1,2 pp per woning in centrum Heerlen; 1,4 pp in schil en stadsdeelcentra; 1,7 pp in overig gebied. Daarnaast geldt voor bezoekers van bewoners een norm van 0,1 pp per wooneenheid (buiten het centrum). Parkeren op eigen terrein wordt gecorrigeerd met berekeningsaantallen (bijv. garage met enkele oprit telt als 1,2). (bron, 2023)
- Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen gemeentebreed minimum kaveloppervlak voor perceels-/kavelsplitsing aangetroffen in legesverordening, facetbestemmingsplan of beleidsregels (gezocht via CVDR/officielebekendmakingen op splitsing, woonkwaliteit, kavel). Wel eisen bij woningsplitsing: facetbestemmingsplan 'Woningsplitsing en kamerbewoning' (heel grondgebied) maakt splitsen vergunningplichtig; de beleidsregel Minimale eisen woonkwaliteit Heerlen eist per nieuwe woning o.a. eigen toegang, keuken en sanitair, een buitenruimte, fietsenberging en kwaliteit conform Woonstandaard 3.0; woningsplitsing is in het centrum van Heerlen uitgesloten en bij een van de situaties geldt een pandgrootte van minimaal 200 m2 als drempel. (bron, 2023)
Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.
Legesverordening Heerlen 2026
De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heerlen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heerlen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.
Wat wil de gemeente?
Heerlen ligt in krimpregio Parkstad en stuurt via de regionale woningmarktprogrammering: lokale woningbouwplannen worden regionaal bekeken en geprogrammeerd, met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de beleidsregel 'Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021' als vigerend kader. De Regionale woonvisie Parkstad Limburg 2023-2028 (onderdeel Heerlen) stelt expliciet dat kamerverhuur en splitsing alleen nog onder strikte voorwaarden worden toegestaan; dit is juridisch verankerd in het gemeentedekkende facetbestemmingsplan 'Woningsplitsing en kamerbewoning' (gewijzigd vastgesteld 2025). Nieuwbouw moet volgens de woonvisie voldoende oppervlakte hebben omdat er al veel aanbod van kleine woningen is; ruimte bestaat vooral voor betaalbare, levensloopgeschikte woningen die in de programmering passen. (bron, 2023)
De gemeente adviseert een plan eerst te verkennen via de Intaketafel (in te dienen via omgevingswet.overheid.nl/ideeverkennen); de intaketafel toetst het plan inhoudelijk en bij een positief advies worden de intakekosten verrekend bij de vergunningaanvraag. Beslistermijn omgevingsvergunning: reguliere procedure 8 weken (eenmaal te verlengen met 6 weken), uitgebreide procedure 6 maanden (plus eenmaal 6 weken). (bron)
Hoe ver is Heerlen met het omgevingsplan?
Heerlen heeft 9 eigen artikelen in het omgevingsplan, in de hoofdstukken 21, naast 303 artikelen bruidsschat van het Rijk; samen 314. Dat is plek 112 van de 342 gemeenten, waarvan 212 nog niets eigen hebben toegevoegd — een deel van de regels voor uw perceel staat hier dus in het omgevingsplan zelf, de rest nog in het oude bestemmingsplan.
Geteld in de landelijke voorziening (DSO) op 19 september 2026, versie 3. Bekijk het omgevingsplan van Heerlen. Wat is de bruidsschat?
Woning splitsen in Heerlen
Heerlen verbiedt woningsplitsing in (een deel van) de gemeente: Tegengaan woningsplitsing Vrieheide (1-10-2014).
- Het college verleent in Vrieheide-De Stack geen planologische medewerking aan woningsplitsing.
- Het verbod is in 2014 vastgesteld voor een periode van vijf jaar; of het nog wordt toegepast is niet bekend.
- Buiten Vrieheide-De Stack geldt de regel niet; daar beslist de gemeente per geval.
De SplitsCheck toetst uw adres aan deze voorwaarden: oppervlakte en bouwjaar uit de BAG, het woningtype, de perceelmaat en de bebouwde kom. Hoe andere gemeenten het regelen: de regels van alle 342 gemeenten.
De kernen van Heerlen
Wij hebben elke kern in deze gemeente apart doorgerekend. Samen 428 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 × 25 m aan de weg past, waarvan 99 met een vergelijkbare vergunning in de directe omgeving. Of splitsen daar mag, bepaalt het gemeentelijke beleid hieronder. Peildatum 24 oktober 2026.
| Kern | Met ruimte voor een extra kavel | Met precedent | Mediane perceelmaat |
|---|---|---|---|
| Heerlen | 319 | 63 | 2.795 m² |
| Hoensbroek | 109 | 36 | 2.645 m² |
Veelgestelde vragen over kavel splitsen in Heerlen
Wat kost een principeverzoek voor kavel splitsen in Heerlen?
Een principeverzoek (vooroverleg) in Heerlen kost onder meer € 190,30 (alle routes staan in de kostentabel), volgens de legesverordening 2026. (legesverordening)
Hoe staat de gemeente Heerlen tegenover kavel splitsen?
Kavelscout beoordeelt het woonbeleid van Heerlen als restrictief. Bestemmingsplan Woningsplitsing en kamerbewoning (raad 20-12-2023) verbiedt het splitsen van woningen in de aangewezen bestemmingen en hanteert een 50-meterregel; extra woningen lopen via de Parkstad-woningmarktprogrammering (krimpregio). (beleidsstuk)
Mag ik mijn woning splitsen in Heerlen?
Heerlen heeft een verbod met uitzonderingen: Tegengaan woningsplitsing Vrieheide. Of uw adres eraan voldoet, toetst de SplitsCheck; de gemeente beslist bij de aanvraag. (regeling)
Hoeveel parkeerplaatsen moet een nieuwe woning in Heerlen hebben?
De parkeernorm van Heerlen: Nota Mobiliteitsnormen Heerlen 2023, categorie 'Koopwoning, duur' (CROW: koop, huis, vrijstaand): 1,2 pp per woning in centrum Heerlen; 1,4 pp in schil en stadsdeelcentra; 1,7 pp in overig gebied. Daarnaast geldt voor bezoekers van bewoners een norm van 0,1 pp per wooneenheid (buiten het centrum). Parkeren op eigen terrein wordt gecorrigeerd met berekeningsaantallen (bijv. garage met enkele oprit telt als 1,2). (parkeernormen)
Hoeveel woningen in Heerlen hebben ruimte voor een familiewoning in de tuin?
Volgens de berekening van Kavelscout heeft 32% van de 22.152 woningen met een eigen perceel in Heerlen ruimte voor een familiewoning van 50 m² of meer (7.070 woningen); voor 30 m² of meer is dat 63%. Zo'n familiewoning mag naar verwachting vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning. (berekening Kavelscout)
Hoeveel percelen in Heerlen hebben ruimte voor een extra kavel?
Kavelscout telt in Heerlen 428 percelen waar naast de bestaande bebouwing een bouwkavel van 10 bij 25 meter aan de weg past, verdeeld over 2 kernen. Dat is een geautomatiseerde voorselectie op open data; of splitsen mag, beslist de gemeente. (methodiek)
Hoeveel plannen voor een extra woning zijn er in Heerlen aangevraagd of vergund?
Rond de percelen in onze analyse vonden wij in Heerlen sinds 2020 10 bekendmakingen over vergelijkbare plannen, zoals een nieuwe woning of mantelzorgwoning op een bestaand perceel (1 verleende vergunning of besluit, 9 overige, zoals ontwerpplannen en overeenkomsten). De meeste in Heerlen (7). Eigen telling op officielebekendmakingen.nl; plannen voor een heel gebied, verbouwingen en projecten van vijf of meer woningen tellen niet mee. (officielebekendmakingen.nl)
Citeren mag met bronvermelding: “Bron: Kavelscout, kavel splitsen in Heerlen, 24 oktober 2026, kavelscout.nl/gemeente/heerlen”.
Doe de SplitsCheck voor uw adres
Terug naar kosten & regels · Alle plaatsen · Leges principeverzoek uitgelegd
Kosten & regels (342 gemeenten) · Leges principeverzoek · Bouwkavel-waarde · Complete gids · Kavel splitsen per plaats · Kavel splitsen bij woonbestemming · Het proces · Kostenoverzicht · Principeverzoek · Voor professionals · Voorwaarden · Privacy