Kavel splitsen in Thesinge: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Groningen: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Thesinge op plek 1184 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Groningen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Thesinge valt onder de gemeente Groningen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Groningen.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (artikel 2.4 tarieventabel Legesverordening 2026): integraal omgevingsoverleg zonder omgevingstafel 166,89 euro; integraal omgevingsoverleg met omgevingstafel 333,77 euro. Artikel 2.33 geeft eenmalig een vermindering van 100 procent op de leges van de daaropvolgende omgevingsvergunning, mits die aanvraag gaat over dezelfde activiteit, in overeenstemming is met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 6 maanden na het laatste overleg of de kennisgeving wordt ingediend. LET OP: de zin in artikel 2.33 lid 1 eindigt met 'De vermindering bedraagt: 100%' zonder te noemen waarvan; in de Groningse Legesverordening 2023 (artikel 2.4) stond nog expliciet dat de vooroverlegleges in mindering worden gebracht op de vergunningleges met een minimum van het vooroverlegtarief, dus vermoedelijk is 100 procent van de omgevingsoverlegleges bedoeld en niet 100 procent van de vergunningleges. Artikel 2.34: oordeelt het college naar aanleiding van het omgevingsoverleg dat geen vergunning nodig is, dan zijn geen leges verschuldigd. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = som van het bouwtechnische en het ruimtelijke deel. Technisch deel (artikel 2.5, bouwactiviteit Bbl): 38,63 euro per heel bedrag van 1.000 euro bouwkosten, minimum 115,89 euro; bij bouwkosten boven 455.000 euro: 17.576,65 euro plus 31,74 euro per heel bedrag van 1.000 euro daarboven. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 lid 1, omgevingsplanactiviteit bouwen): 20,80 euro per heel bedrag van 1.000 euro bouwkosten, minimum 62,40 euro; boven 455.000 euro: 9.464,00 euro plus 17,10 euro per 1.000 euro daarboven. Samen 59,43 euro per 1.000 euro bouwkosten, oftewel 5,943 procent van de bouwkosten tot 455.000 euro; bij 300.000 euro bouwkosten circa 17.829 euro. De opgegeven bouwkosten worden getoetst aan kengetallen uit het Bouwkostenkompas (Beleidsregel voor het vaststellen van de leges omgevingsvergunning activiteit bouwen, CVDR715398_1); bij een onderbouwing die meer dan 25 procent onder de normberekening ligt geldt minimaal 75 procent van de normberekening, tot een bouwsom van 200.000 euro. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): De BOPA is een opslag bovenop de tarieven van artikel 2.5 en 2.6. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit MET bouwactiviteit (artikel 2.6 lid 4): tarieven worden verhoogd met 1.040,90 euro bij bouwkosten tot en met 455.000 euro, of met 10.409,00 euro bij bouwkosten daarboven. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit ZONDER bouwactiviteit (artikel 2.6 lid 5), naar gebruiksoppervlak of oppervlak van het verzoek: kleiner dan 200 m2 1.040,90 euro; 200 tot 500 m2 2.081,80 euro; 500 tot 1.000 m2 4.163,60 euro; 1.000 tot 5.000 m2 10.409,00 euro; groter dan 5.000 m2 13.011,25 euro. Tijdelijke buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 442,12 euro (lid 3), binnenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 442,12 euro (lid 2). Bij toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) komt er 818,29 euro bij (artikel 2.30). Geen open-einde uurtarief en geen boete op het overslaan van vooroverleg; wel 10 procent opslag met een maximum van 1.000 euro als de aanvraag pas na aanvang of gereedkomen van de activiteit wordt ingediend (artikel 2.29). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregel parkeernormen 2024, artikel 14 en tabel III, rij 'Grondgebonden huur- en koopwoningen: rijwoning / (half) vrijstaande woning' - per woning: zone A minimaal 0 en maximaal 1,4 (in zone A hoeven in beginsel geen autoparkeerplaatsen te worden gerealiseerd, de getallen zijn maxima); zone B met betaald parkeren 0,8 tot 1,5; zone B zonder betaald parkeren minimaal 1,5; zone C minimaal 1,9. Zone A = binnenstad Groningen, hoogstedelijke schilwijken en stationsgebieden; zone B = gebied met (deels) betaald parkeren buiten de binnenstad; zone C = wijken zonder betaald parkeren, landelijk gebied en omliggende dorpen (dus Haren Gn, Ten Boer, Glimmen, Onnen enzovoort). Norm is inclusief een bezoekersdeel van 0,1 (zone A en B) respectievelijk 0,2 (zone C). Realisatie op eigen terrein; tabel IV rekent een korte enkele oprit als 1 plaats, een lange enkele oprit als 1 plaats in gebied zonder betaald parkeren (2 met betaald parkeren), een dubbele oprit als 2, een garage als 0 in gebied zonder betaald parkeren. In zone C hoeft bij een parkeerbehoefte van 1 plaats niets te worden aangelegd, maar dat geldt uitdrukkelijk niet voor woningbouw. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - geen minimale perceelsoppervlakte of minimale kavelmaat voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: de volledige XML van het Omgevingsplan gemeente Groningen (CVDR696162_5, 4,2 MB) op de woorden kavel, perceel, splits en oppervlakte, en de CVDR-lijst van gemeente Groningen op de titelwoorden splits, kavel en parkeernormen. Het omgevingsplan werkt met geometrisch begrensde eisen per locatie (minimale afstand tot de perceelsgrens voor een hoofdgebouw of bouwwerk met een dak, maximum bebouwde oppervlakte achtererfgebied) waarvan de getalswaarden in de geo-data zitten en niet in de regeltekst. In het gebied 'gebruiksoppervlakte - zelfstandige woning - minimum' geldt een minimum GEBRUIKSoppervlakte van de woning (artikel 10.54 lid 10) - dat is nadrukkelijk geen perceelseis. De grens van 250 m2 in artikel 7.167f, 7.246f, 9.92 en 32.29 gaat uitsluitend over de hemelwaterbergingsplicht, niet over kavelsplitsing. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Groningen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Groningen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Groningen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De omgevingsvisie 'Levende Ruimte' (vastgesteld door de raad op 26 januari 2022) kiest ervoor de groei op te vangen in de bestaande stad en de groene ruimte tussen de stad en de omliggende dorpen open te houden; inbreiding en verdichting zijn dus het uitgangspunt. Het omgevingsplan is over extra woningen echter restrictief: artikel 10.54 laat wonen in een zelfstandige woning alleen toe in het gebied 'wonen in een zelfstandige woning', verbiedt wonen in vrijstaande gebouwen buiten het hoofdgebouw (lid 3) en bepaalt dat een zelfstandige woning niet mag worden veranderd of gesplitst in twee of meer woningen en dat ook bij sloop en vervangende nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen (lid 6). Er is bij dat artikel geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen, zodat een extra woning op een afgesplitste kavel in de regel via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet lopen. Woningsplitsing en verkamering van bestaande woningen zijn een apart en streng geregeld spoor in de Huisvestingsverordening 2025 (vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming, splitsingsvergunning voor gebouwen ouder dan 15 jaar, opkoopbescherming tot een WOZ-waarde van 430.000 euro, boetes tot 22.500 euro; het voormalige grondgebied van de gemeente Ten Boer is van de onttrekkings- en opkoopbeschermingsplicht uitgezonderd) - dat staat los van kavelsplitsing. (bron, 2022)

Groningen kent een formeel en betaald omgevingsoverleg (met of zonder omgevingstafel) als voorportaal; volgens artikel 2.33 van de tarieventabel bestaat daarna eenmalig aanspraak op 100 procent vermindering, mits de vergunningaanvraag dezelfde activiteit betreft, in overeenstemming is met de uitkomsten en binnen 6 maanden wordt ingediend, en volgens artikel 2.34 zijn helemaal geen leges verschuldigd als het college oordeelt dat geen vergunning nodig is. Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is participatie verplicht bij onder meer 'nieuwbouw op open plekken' (opvulling van een bestaande open plek in de bebouwingsstructuur) en bij organische groei van meer dan 2 woningen in dorpen onder 5.000 inwoners; het college kan de aanvraag buiten behandeling laten als de initiatiefnemer het participatiegebrek na een hersteltermijn niet oplost. Bindend adviesrecht van de raad geldt pas vanaf 12 of meer woningen in stedelijk gebied waar wonen niet is toegestaan, of bij woningen in het buitengebied waar wonen niet is toegestaan, zodat een enkele extra woning binnen de stad bij het college blijft; wordt toch de uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb) gevolgd, dan komt er 818,29 euro aan leges bij. Behandeltermijnen worden niet gemeentelijk afgeweken vastgelegd in de geraadpleegde regelingen; de gemeentelijke website gemeente.groningen.nl gaf HTTP 403 en kon niet worden geraadpleegd. (bron)

Werkt de gemeente Thesinge mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Thesinge vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Thesinge eruit?

De mediane kandidaat in Thesinge is 4.084 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 24,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 23% van de kandidaten ligt op een hoek. 9 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 13 tussen 60 en 80.

Waar in Thesinge liggen de meeste kansen?

• G.N. Schutterlaan — 23 kansrijke percelen
• Molenweg — 16 kansrijke percelen
• Bovenrijgerweg — 12 kansrijke percelen
• Lageweg — 6 kansrijke percelen
• Thesingerweg — 6 kansrijke percelen
• Kerkstraat — 4 kansrijke percelen
• Thesingerlaan — 4 kansrijke percelen
• De Dijk — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Thesinge indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Groningen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Voorgenomen verkoop bedrijfskavel 9 aan de Manchesterweg op het bedrijventerrein Westpoort (2026-08-31, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Voorgenomen verkoop bedrijfskavel W5 aan de Manchesterweg op bedrijventerrein Westpoort (2026-08-31, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Voorgenomen verkoop bedrijfskavel 51 aan de Coventryweg op het bedrijventerrein Westpoort (2026-08-31, bron)
• zonnepark — Omgevingsvergunning voor flora- en fauna-activiteit zonnepark Sellingerbeetse (2026-08-24, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning door gemeente Veendam aan Bedrijventerrein Dallen II (2026-08-13, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Rectificatie: Subsidieregeling Toekomstbestendige bedrijventerreinen Groningen (2026-08-05, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Openstellings- en plafondbesluit Subsidieregeling Toekomstbestendige bedrijventerreinen Groningen (2026-07-24, bron)
• zonnepark — Kennisgeving ingetrokken besluit, realiseren van een drijvend zonnepark in een vijver nabij zonnepark Roode Haan e, Winschoterweg 6, 9723 CG Groningen, Travemundeweg Noorddijk, Kad (2026-07-06, bron)
• windenergie — Kennisgeving definitief besluit omgevingsvergunning reguliere procedure (verleend), het plaatsen van een kleine (erf) windturbine, Thesingerweg 15, 9797 TG Thesinge (2026-07-02, bron)
• windenergie — Kennisgeving melding milieuactiviteiten, het plaatsen kleine (erf)windturbine , Thesingerweg 15, 9797 TG Thesinge (2026-06-30, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Thesinge op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Thesinge nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Groningen: kosten & regels Groningen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Garmerwolde · Ten Boer · Annen · Sint Annen · Lageland · Lageland Gn · alle plaatsen