Kavel splitsen in Starnmeer: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Alkmaar: neutraal · principeverzoek: Artikel 2.2.1 Legesverordening Alkmaar 2026 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Starnmeer op plek 1729 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Alkmaar

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Starnmeer valt onder de gemeente Alkmaar; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Alkmaar.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.2.1 Legesverordening Alkmaar 2026 (vooroverleg): a. principeverzoek 480,79 euro; b. omgevingstafel eerste overleg 5.732,74 euro, met b1. tijdelijke stimuleringsmaatregel/reductie tarief omgevingstafel naar 650,00 euro; c. elk volgend overleg 682,46 euro. Let op: artikel 2.3.3 verhoogt de leges voor een omgevingsplanactiviteit met 2.729,83 euro als er geen voorafgaand omgevingsoverleg heeft plaatsgevonden. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Technisch deel (bouwactiviteit Bbl, artikel 2.3.1): drempeltarief 243,77 euro als de bouwkosten niet boven 2.500 euro uitkomen. Schijf 1 (bouwkosten < 250.000 euro): 243,77 euro plus 2,92% van de bouwkosten boven 2.500,00 euro. Schijf 2 (250.000 tot 1.650.000 euro): 7.992,59 euro plus 3,40% boven 250.000 euro. Schijf 3 (1.650.000 tot 5.125.000 euro): 59.029,50 euro plus 3,30% boven 1.650.000 euro. Schijf 4 (5.125.000 tot 7.175.000 euro): 181.984,49 euro plus 3,14% boven 5.125.000 euro. Schijf 5 (7.175.000 euro of meer): 251.002,26 euro plus 2,98% boven 7.175.000 euro. Maximum leges bouwactiviteit: 725.525,44 euro. Bouwkosten = aannemingssom exclusief omzetbelasting (UAV 2012), bij onvolledige opgave bepaald via BouwkostenKompas. Ruimtelijk deel (artikel 2.3.3): binnenplanse omgevingsplanactiviteit 480,79 euro. Voorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten binnen het omgevingsplan: circa 7.992,59 + 3,40% x 50.000 = 9.692,59 euro technisch, plus 480,79 euro ruimtelijk. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.3.3 Legesverordening Alkmaar 2026: kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit 243,78 euro; kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 480,79 euro; buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten lager dan 2.000.000 euro 17.508,38 euro; buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten van 2.000.000 euro of meer 26.199,28 euro; buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 22.060,24 euro; project van provinciaal of nationaal belang in strijd met het omgevingsplan 961,58 euro. Verhoging met 2.729,83 euro als geen voorafgaand omgevingsoverleg heeft plaatsgevonden. Bij toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) komt daar op grond van artikel 2.8.1 onder b nog 4.367,73 euro bij (3.226,66 euro bij een milieubelastende activiteit, 7.618,96 euro bij overige activiteiten). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Parkeernormennota Alkmaar 2025-2027 werkt niet met koop/huur maar met woninggrootte in m2 bvo, verdeeld over vier gebieden: A Binnenstad en Spoorbuurt, B Schil, C Bebouwde kom stad Alkmaar, D Dorpen en overig. Een vrijstaande koopwoning valt vrijwel altijd in de categorie groot (meer dan 125 m2 bvo): zone A 1,1; zone B 1,5; zone C 1,7; zone D 2,2 parkeerplaats per woning, inclusief een aandeel bezoekers van 0,3. Ter vergelijking 100-125 m2: 0,9 / 1,3 / 1,5 / 1,9. De dorpen (onder meer De Rijp, Graft, Schermerhorn, Stompetoren, Koedijk en het overige buitengebied) vallen in zone D; alles buiten de drie stedelijke gebieden valt in de categorie dorpen en overig. (bron, 2025)
• Minimale kavelmaat: Geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelsoppervlakte gevonden voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: Omgevingsplan gemeente Alkmaar (CVDR696288, geldende versie per 13-10-2025) bevat alleen de bruidsschat en algemene activiteitenregels, geen regels over minimale perceelsoppervlakte of perceelsplitsing; minimale bouwperceelsmaten staan in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de voormalige bestemmingsplannen) en verschillen per gebied. Wel concrete maatvoering bij woningsplitsing/woningvorming (splitsen van een bestaande woning): de te verbouwen woning moet ten minste 120 m2 bruto vloeroppervlak hebben en elke nieuw gevormde zelfstandige woonruimte ten minste 50 m2 bruto vloeroppervlak (in de binnenstad 30-35 m2 met buitenruimte, 45 m2 zonder buitenruimte). (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Alkmaar 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Alkmaar voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Alkmaar 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente Alkmaar (in werking 5 februari 2026) kiest voor groei met behoud van Alkmaarse kwaliteiten en voor verdichting die de kwaliteit van de stad verbetert; de dorpen krijgen ruimte voor kleinschalige woningbouwontwikkelingen, met name voor jongeren en ouderen, en in Stompetoren gaat de groei gefaseerd en vooral langs organische weg. Inbreiding en binnenstedelijke verdichting zijn dus beleidsmatig gewenst, maar wel met behoud van beeldbepalende elementen in de vooroorlogse wijken. Daar staat een strak regime voor de bestaande woningvoorraad tegenover: de Huisvestingsverordening Alkmaar 2024 verbiedt onttrekking, samenvoeging, omzetting naar onzelfstandige woonruimte en woningvorming zonder vergunning voor woonruimten met een WOZ-waarde lager dan of gelijk aan 393.000 euro (artikel 31 lid 3, jaarlijks geindexeerd per artikel 32), voor het hele grondgebied van de gemeente. Bij woningvorming gelden harde eisen: bronwoning minimaal 120 m2 bvo en elke nieuwe woning minimaal 50 m2 bvo (binnenstad 30-45 m2), plus een leefbaarheidstoets en geluidseisen conform NEN 5077 uit de Beleidsregel kamerverhuur en woningsplitsing. Financieel is buitenplans afwijken zwaar belast: een BOPA kost 17.508,38 tot 26.199,28 euro. (bron, 2026)

Alkmaar adviseert nadrukkelijk vooroverleg: op de gemeentesite kan een conceptverzoek via het Omgevingsloket worden ingediend om het plan vooraf te laten toetsen (geen juridische status, wel legesplichtig), en de Legesverordening 2026 kent naast het principeverzoek (480,79 euro) een omgevingstafel (5.732,74 euro, tijdelijk gereduceerd tot 650,00 euro). Wie zonder voorafgaand omgevingsoverleg een omgevingsplanactiviteit aanvraagt, betaalt 2.729,83 euro extra. Behandeltermijnen: reguliere procedure 8 weken, eenmalig met 6 weken te verlengen; uitgebreide procedure 26 weken. Een vergunning van rechtswege bij termijnoverschrijding bestaat niet meer. (bron)

Werkt de gemeente Starnmeer mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Starnmeer vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Starnmeer eruit?

De mediane kandidaat in Starnmeer is 16.890 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 15% van de kandidaten ligt op een hoek. Geen kandidaat haalt hier 80 punten; de 29 kansrijkste zitten tussen 60 en 80.

Waar in Starnmeer liggen de meeste kansen?

• Middelweg — 22 kansrijke percelen
• Starnmeerdijk — 7 kansrijke percelen
• Graftdijkerweg — 5 kansrijke percelen
• Damkensvoetpad — 4 kansrijke percelen
• Kogerpolder — 3 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Starnmeer indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Alkmaar

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Vaststelling bestemmingsplan Geluidzone bedrijventerrein Overdie en maatwerkvoorschriften voor het bedrijventerrein Overdie (2026-02-11, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Omgevingsvergunning regulier Verleend: het plaatsen van een batterijsysteem op bedrijventerrein, in de hoek Zirkoonstraat Boekelerdijk, Alkmaar (2025-12-24, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bekendmaking voornemen tot verhuur van een onroerende zaak op het bedrijventerrein Boekelermeer te Alkmaar (2025-12-17, bron)
• asielopvang — Omgevingsvergunning regulier Geweigerd: het wijzigen van wonen naar opvanglocatie, Stikkelwaard 134, 1824 VN Alkmaar (2025-12-08, bron)
• asielopvang — Omgevingsvergunning ingetrokken: het verbouwen van bouwdeel B en C i.v.m. het realiseren van opvanglocatie, Robonsbosweg 1, 1816 MK Alkmaar (2025-12-05, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Gemeente Alkmaar - Vestiging gemeentelijk voorkeursrecht bedrijventerrein Overdie (2025-11-25, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Omgevingsvergunning verlenging beslistermijn: het plaatsen van een batterijsysteem op bedrijventerrein, in de hoek Zirkoonstraat Boekelerdijk, Alkmaar (2025-11-18, bron)
• asielopvang — Omgevingsvergunning verlenging beslistermijn: het wijzigen van wonen naar opvanglocatie, Stikkelwaard 134, 1824 VN Alkmaar (2025-10-08, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Omgevingsvergunning aangevraagd: het plaatsen van een batterijsysteem op bedrijventerrein, in de hoek Zirkoonstraat Boekelerdijk, Alkmaar (2025-09-23, bron)
• asielopvang — Algemene plaatselijke verordening Verleend: Evenementenvergunning, het organiseren van Open Dag AZC, Robonsbosweg 1, 1816 MK Alkmaar (2025-08-28, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Starnmeer ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Starnmeer nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Alkmaar: kosten & regels Alkmaar · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Oost-Graftdijk · De Woude · West-Graftdijk · Markenbinnen · Graft · Oostknollendam · alle plaatsen