Kavel splitsen in Sint Maartensvlotbrug: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Schagen: faciliterend · principeverzoek: Schagen kent twee voorfase-producten in paragraaf 2.2 · 30 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Sint Maartensvlotbrug op plek 1751 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Schagen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Sint Maartensvlotbrug valt onder de gemeente Schagen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Schagen.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Schagen kent twee voorfase-producten in paragraaf 2.2 (Voorfase) van de Verordening op de heffing en invordering leges 2026. Consultaanvraag (onderdeel 2.4.2): 92,40 euro, omschreven als globaal ambtelijk advies over de haalbaarheid van een (bouw)project, zonder nadere in- en/of externe uitvraag. Conceptaanvraag (onderdeel 2.4.1): 976,85 euro, omschreven als ambtelijk advies over de haalbaarheid van een (bouw)project, eventueel met voorafgaande omgevingstafel en beoordeling van onderzoeksrapporten. Teruggaafregeling (onderdeel 2.52): 85% van de geheven leges voor omgevingsoverleg wordt verminderd/teruggegeven als binnen een kalenderjaar na afronding van het omgevingsoverleg een daarop aansluitende aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend; deze teruggaaf geldt niet voor het consulttarief (2.4.2). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Gesplitst in een technisch en een ruimtelijk deel; beide zijn een staffel over de bouwkosten. TECHNISCH DEEL (bouwactiviteit, onderdeel 2.5): bouwkosten tot 200.000 euro: 42,25 euro plus 0,70% van de bouwkosten; 200.000 tot 500.000 euro: 1.442,25 euro plus 0,80% over het meerdere boven 200.000 euro; daarboven loopt de staffel door met dalende percentages (0,70% / 0,60% / 0,50% / 0,40% en vanaf 10 mln euro 0,30%), met een maximum van circa 1.080.000 euro. RUIMTELIJK DEEL (omgevingsplanactiviteit bouwwerk, onderdeel 2.6.1.a): bouwkosten tot 200.000 euro: 126,85 euro plus 2,10% van de bouwkosten; 200.000 tot 500.000 euro: 4.326,85 euro plus 2,05% over het meerdere; 500.000 tot 1 mln: 10.476,85 euro plus 1,95%; 1 tot 2 mln: 20.226,85 euro plus 1,75%; 2 tot 5 mln: 37.726,85 euro plus 1,45%; 5 tot 10 mln: 81.226,85 euro plus 1,25%; vanaf 10 mln: 143.726,85 euro plus 1,05%, met een maximum van circa 1.080.000 euro. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 250.000 euro bouwkosten: technisch 1.442,25 + 0,80% x 50.000 = 1.842,25 euro; ruimtelijk 4.326,85 + 2,05% x 50.000 = 5.351,85 euro; samen circa 7.194 euro. Let op: de ruimtelijke staffel is volledig intern consistent gecontroleerd (elk staffelbedrag klopt met het voorgaande); in de technische staffel wijken drie tussenbedragen 6 tot 8 euro af van de doorrekening, dus de middelste technische schijven zijn mogelijk enkele euro's onnauwkeurig uitgelezen. De twee laagste schijven (relevant voor een enkele woning) zijn wel consistent. Daarnaast onder meer: toeslag 210,65 euro bij beoordeling aan een in voorbereiding zijnd omgevingsplan (2.6.1.b) en 631,75 euro bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht (2.6.2); toeslag uitgebreide voorbereidingsprocedure 2.093,40 euro (onderdeel 2.48). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Een BOPA is in Schagen geen zelfstandig tarief maar een toeslag bovenop het ruimtelijke tarief van onderdeel 2.6.1.a. Onderdeel 2.6.3.a (kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit): 424,45 euro extra. Onderdeel 2.6.3.b (overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit): 2.526,85 euro extra. Vergt de BOPA de uitgebreide voorbereidingsprocedure, dan komt daar onderdeel 2.48 bij: 2.093,40 euro. Kiest de initiatiefnemer in plaats van een BOPA voor een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan, dan bedraagt het tarief 10.505,15 euro (onderdeel 2.45). Praktijkbetekenis voor kavelsplitsing: een nieuwe woning op een afgesplitste kavel die niet in het omgevingsplan past, kost het ruimtelijke bouwtarief (2,10% van de bouwkosten plus 126,85 euro) plus 424,45 of 2.526,85 euro BOPA-toeslag, plus het technische bouwtarief. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Nota Parkeernormen Schagen 2016, vastgesteld 15 maart 2016, bijlage II 'Parkeernormen algemeen', tabel Wonen (per woning). Koop, vrijstaand: centrum 1,8 / schil-overloopgebied 2,1 / rest bebouwde kom 2,3 / buitengebied 2,4 parkeerplaatsen per woning. Het aandeel bezoekers van 0,3 pp per woning is in deze normen inbegrepen. Ter vergelijking koop twee-onder-een-kap: 1,7 / 2,0 / 2,2 / 2,4 (bezoekers 0,3). De normen zijn ontleend aan CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober 2012); Schagen hanteert het gemiddelde van de minimale en maximale CROW-kencijfers, afgerond naar boven. Deze tabel stond alleen in de PDF-bijlage (exb-2016-9606) bij de bekendmaking https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2016-33998.html; de tekstlaag van die PDF geeft de kolommen verschoven weer, daarom is de tabel visueel als afbeelding uitgelezen en zo geverifieerd. In CVDR staat geen parkeernota of parkeerverordening van Schagen; de nota is juridisch verankerd via het paraplubestemmingsplan Parkeren (ontwerp gepubliceerd 2017, gmb-2017-111340), dat nu onderdeel is van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. (bron, 2016)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - Schagen kent geen gemeentebrede minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. De enige gemeentebreed geformuleerde voorwaarde staat in de Omgevingsvisie: splitsen van woningen wordt ondersteund 'als op het eigen erf geparkeerd kan worden', en een tweede huishouden op een adres (generatiewoning) mag 'als er voldoende ruimte op het erf is'. Feitelijk werkt dat als een ruimtelijke ondergrens via de parkeernorm: in de rest van de bebouwde kom 2,3 parkeerplaatsen per vrijstaande koopwoning op eigen erf. Concrete maatvoering (bouwvlak, minimale perceelsbreedte, afstand tot zijdelingse perceelsgrens) staat per gebied in het tijdelijk deel van het omgevingsplan, dat wil zeggen de oude bestemmingsplannen van Schagen, Zijpe en Harenkarspel; Schagen bouwt het nieuwe omgevingsplan pas op in drie fasen (kernen, stad Schagen, buitengebied) tot uiterlijk 31 december 2031. Gezocht is in CVDR (creator Schagen, titels op parkeer, nota, beleidsregel), in de officiele bekendmakingen full-text op kavelsplitsing en perceelsplitsing (beide 0 treffers), in de Huisvestingsverordening en op schagen.nl. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Schagen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Schagen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Schagen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie gemeente Schagen (vastgesteld door de raad op 14 december 2021, integraal bekendgemaakt in 2024) is uitgesproken faciliterend richting splitsing en verdichting: 'We ondersteunen plannen voor het splitsen van woningen als op het eigen erf geparkeerd kan worden.' Ook generatiewonen wordt expliciet toegestaan: op 1 adres mogen 2 huishoudens wonen, mits er voldoende ruimte op het erf is. Inbreiding staat voorop - 'In en rond kernen bouwen we op terreinen die eerst een andere functie hadden' - maar uitbreiding aan de randen van dorpen en de stad wordt niet uitgesloten, en voor het behoud van scholen in kleine kernen wordt bewust woningbouw ingezet. De Huisvestingsverordening gemeente Schagen (2025) legt geen splitsingsvergunning of woningvormingsvergunning op: 'Om dubbeling van regels te voorkomen zijn in de huisvestingsverordening geen aanvullende regels opgenomen voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad' - die regels horen in het omgevingsplan. Tegenover dit soepele beleid staat een fors ruimtelijk legestarief van 2,10% van de bouwkosten. (bron, 2021)

Schagen hanteert een expliciet stappenplan voor een bouwplan: (1) zelf checken via het Omgevingsloket, (2) een consult indienen als het plan niet vergunningvrij is en niet in het omgevingsplan past, (3) zo nodig een conceptaanvraag, (4) de aanvraag omgevingsvergunning, (5) starten met bouwen. Het consult (92,40 euro) is bedoeld 'om te beoordelen of uw plan kansrijk en wenselijk is'; pas 'na een positief advies op het consult' volgt eventueel een conceptaanvraag (976,85 euro), waarvan bij een aansluitende vergunningaanvraag binnen een kalenderjaar 85% wordt teruggegeven. De gemeente adviseert de conceptaanvraag vooral bij complexe plannen: 'Heeft u een complex plan? Dan kunnen wij u naar aanleiding van uw consult adviseren om een conceptaanvraag in te dienen.' Concrete behandeltermijnen in weken worden op schagen.nl niet genoemd, niet voor het consult, niet voor de conceptaanvraag en niet voor de vergunning; daarvoor gelden de wettelijke Omgevingswettermijnen. (bron)

Werkt de gemeente Sint Maartensvlotbrug mee?

Bij 30 kandidaat-percelen in Sint Maartensvlotbrug vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-375460
• vergunning uit 2024 — gmb-2024-504173
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-88029
• vergunning uit 2022 — gmb-2022-57469

Hoe zien de kansrijke percelen in Sint Maartensvlotbrug eruit?

De mediane kandidaat in Sint Maartensvlotbrug is 7.196 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 25,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 18% van de kandidaten ligt op een hoek. 4 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 7 tussen 60 en 80.

Waar in Sint Maartensvlotbrug liggen de meeste kansen?

• Belkmerweg — 30 kansrijke percelen
• Sint Maartensweg — 4 kansrijke percelen
• Zeeweg — 4 kansrijke percelen
• Gerrit van der Sluijsstraat — 2 kansrijke percelen
• Rijksweg — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Sint Maartensvlotbrug indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Schagen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• windenergie — Aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine op de locatie De Dijken 17, 1747 EE in Tuitjenhorn (2026-07-22, bron)
• zonnepark — Aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de verleende vergunning Z2022-00000568, het uitbreiden van het energieopslagsysteem (EOS) bij zonnepark "De Dijken" (2025-04-30, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor het plaatsen van een windmolen op de locatie Parallelweg 17, 1753 EE in Sint Maartensvlotbrug (2024-10-07, bron)
• windenergie — Verlengen beslistermijn aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van een windmolen op de locatie Parallelweg 17, 1753 EE in Sint Maartensvlotbrug (2024-09-25, bron)
• windenergie — Ingetrokken aanvraag omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine op de locatie Langevliet 10, 1759 LE in Callantsoog (2024-09-23, bron)
• windenergie — Buiten behandeling gelaten aanvraag omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een ligboxenstal en het plaatsen van een windmolen op de locatie Burgerweg 81, 1754 KE in Burgerbrug (2024-09-19, bron)
• windenergie — Verleende omgevingsvergunning voor het plaatsen van een kleine windturbine op de locatie Grote Sloot 492, 1757 LT in Oudesluis (2024-09-19, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Sint Maartensvlotbrug ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Sint Maartensvlotbrug nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Schagen: kosten & regels Schagen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Sint Maartensbrug · Petten · Burgerbrug · Schagerbrug · Sint Maarten · 't Zand · alle plaatsen