Kavel splitsen in Nieuwehorne: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Heerenveen: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg/vooroverleg · 32 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Nieuwehorne op plek 1449 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Heerenveen

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Nieuwehorne valt onder de gemeente Heerenveen; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Heerenveen.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg/vooroverleg (art. 2.4.1 Legesverordening 2026): 25,000% van de leges die bij de daadwerkelijke aanvraag om omgevingsvergunning voor dat initiatief zouden worden vastgesteld, met een minimum van 129,50 euro (art. 2.4.1.2). Daarnaast: Intaketafel 208,95 euro per tafel (art. 2.4.3) en Omgevingstafel 801,10 euro per tafel (art. 2.4.2). LET OP verrekening: art. 2.52.1 bepaalt letterlijk dat de vermindering op de latere vergunningleges 25,000% bedraagt van de voor het omgevingsoverleg geheven leges - dus circa 6,25% van de vergunningleges, niet het volledige vooroverlegbedrag. De gemeentelijke website belooft daarentegen 'Voor een vooroverleg betaalt u 25% van de normale kosten. De overige 75% betaalt u als u de aanvraag doet'. Voorwaarden vermindering: dezelfde activiteit, conform de uitkomst van het overleg en binnen 18 maanden; er blijft altijd minimaal 129,60 euro verschuldigd (art. 2.52.3). Bij een negatieve uitkomst is het vooroverleg volledig verschuldigd. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: percentagemodel — de leges zijn een percentage van de latere vergunningleges of de bouwkosten; er is vooraf geen vast bedrag
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse componenten over de bouwkosten. Bouwtechnisch deel (art. 2.5.1): 0,920% over het deel van de bouwkosten van 0 tot 36.000 euro (minimum 129,50 euro), 1,030% over 36.000-510.000 euro, 1,140% over 510.000-1.100.000 euro, 0,850% over 1.100.000-10.700.000 euro, 0,730% daarboven (maximum 80.107,20 euro). Ruimtelijk deel, omgevingsplanactiviteit bouwen (art. 2.6.1): 2,410% over 0-36.000 euro (minimum 129,50 euro), 2,660% over 36.000-510.000 euro, 2,910% over 510.000-1.100.000 euro, 1,930% over 1.100.000-10.700.000 euro, 1,680% daarboven (maximum 133.512,50 euro). Daarnaast kent art. 2.6.2 een vast bedrag per type: binnenplanse omgevingsplanactiviteit 208,95 euro, binnenplans bij wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht 4.057,40 euro, buitenplans 4.057,40 euro, eenvoudig buitenplans 208,95 euro; de tarieventabel maakt niet expliciet of art. 2.6.1 en 2.6.2 cumuleren. Rekenvoorbeeld nieuwe woning met 300.000 euro bouwkosten: bouwtechnisch 3.050,40 euro (36.000 x 0,920% = 331,20 plus 264.000 x 1,030% = 2.719,20) en ruimtelijk 7.890,00 euro (867,60 plus 7.022,40). Welstandsadvies komt daar bovenop (art. 2.50.2, staffel over de bouwsom, maximaal 3.230,00 euro). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: 4.057,40 euro (art. 2.6.2 onder c), naast het bouwkosten-afhankelijke tarief van art. 2.6.1 en het bouwtechnische deel van art. 2.5.1. Een 'eenvoudige' buitenplanse omgevingsplanactiviteit kost slechts 208,95 euro (art. 2.6.2 onder d), maar de limitatieve opsomming van eenvoudige gevallen in art. 2.1.3 bevat geen nieuwe woning (wel: bijbehorend bouwwerk, bouwwerk geen gebouw zijnde, dakkapel/dakterras, gebruikswijziging zonder vergroting, tijdelijk gebruik tot tien jaar, tijdelijke woonunit). Het toevoegen van een permanente woning valt dus onder het volle tarief van 4.057,40 euro. Ter vergelijking: een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan kost 2.412,70 euro (art. 2.45) en is daarmee goedkoper dan een BOPA. Is advies van de gemeenteraad nodig, dan komt 807,50 euro erbij (art. 2.50.1); instemming van de provincie kost 2.019,80 euro (art. 2.51.1.1). Geen open-einde uurtarief voor de BOPA zelf; wel 100,95 euro per uur voor een aanvraag om een gelijkwaardige maatregel (art. 2.38). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: De Parkeernormennota Heerenveen 2020 kent geen normen per woningtype maar per prijssegment (CROW-publicatie 381), met vier zones. Een vrijstaande koopwoning valt normaliter in 'Koop, hoog segment groter dan 350.000 euro': centrum Heerenveen 1,6 pp, schil 1,7 pp, rest bebouwde kom 2,0 pp, buitengebied 2,2 pp per woning. Deze normen zijn inclusief 0,3 pp bezoekersparkeren, dat openbaar toegankelijk moet worden aangelegd. Ter vergelijking: koop midden segment (225.000-350.000 euro) 1,3 / 1,5 / 1,7 / 1,9 pp. Het college kan via de hardheidsclausule (art. 4:84 Awb) gedeeltelijke afwijking van de parkeereis toestaan. (bron, 2020)
• Minimale kavelmaat: Niet gevonden: Heerenveen kent geen minimale kavelmaat of perceelseis bij kavelsplitsing. Er is geen beleidsregel woning- of kavelsplitsing (CVDR-zoekopdrachten bij creator Heerenveen op 'splits' en 'kavel' geven nul resultaten; zoek.officielebekendmakingen.nl geeft geen Heerenveense publicaties over kavelsplitsing of woningsplitsing; de Woonvisie 2023-2028 noemt woningsplitsing alleen als monitoringsonderwerp). De geldende planregels (tijdelijk deel omgevingsplan) stellen geen minimale perceelsoppervlakte of kavelbreedte, maar wel de sleutelbepaling: 'per bouwvlak wordt ten hoogste een of het ter plaatse van de aanduiding maximum aantal wooneenheden aangegeven aantal wooneenheden gebouwd' (art. 14.2.1 en 15.2.1 bestemmingsplan Heerenveen-Midden, art. 17.2.1 t/m 19.2.1 bestemmingsplan De Knipe). De enige binnenplanse afwijking voor een extra wooneenheid op een bouwperceel is bedoeld voor mantelzorg. Een extra woning op een gesplitste kavel vraagt dus altijd een nieuw bouwvlak en daarmee een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan. In het bestemmingsplan Heerenveen-Midden geldt voor Wonen-Lintbebouwing 2 wel een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van ten minste 3 m, en een maximale hoofdgebouwbreedte van 12 m in Wonen-1 en Wonen-2 - dat zijn bouwregels, geen perceelseis. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Heerenveen 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Heerenveen voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Heerenveen 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie Heerenveen 2023-2028 (vastgesteld 19 oktober 2023) mikt op minimaal 2.000 extra woningen tot 2030, zowel via inbreiding als uitbreiding, maar is over verdichting binnen bestaande kernen terughoudend: 'We vinden het belangrijk om beeldbepalende (vaak groene) open plekken binnen de bestaande kernen te behouden' en 'In de dorpen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt, waar het kan worden deze mogelijkheden benut. Behoud van DNA van de dorpen staat voorop.' Het accent voor verdichting ligt op de kern Heerenveen (centrum, Stationsgebied en Stadiongebied/A32-zone); toevoegingen in middelgrote en kleine kernen 'zullen naar aard en schaal moeten passen' en in kleine kernen moet de woonvraag aantoonbaar zijn en het initiatief tot hogere omgevingskwaliteit leiden. In het buitengebied is de gemeente terughoudend met nieuwbouw en staat zij woningen alleen toe bij hergebruik van bestaande (agrarische) percelen. Tegenover die terughoudendheid staat een uitgesproken meedenkende houding: 'Wanneer initiatieven bijdragen aan het versterken van bestaande kernkwaliteiten, denken en werken we als gemeente zoveel mogelijk mee.' Er is geen aparte beleidsregel kavel- of woningsplitsing; elk geval wordt individueel gewogen. De Omgevingsvisie 1.0 dateert van 8 juli 2021; een nieuwe omgevingsvisie is in voorbereiding (uitgangspunten vastgesteld december 2025, afronding beoogd begin 2027). (bron, 2023)

De gemeente adviseert nadrukkelijk om vooraf te overleggen. Past het plan niet in het omgevingsplan - de gemeente noemt zelf als voorbeeld dat u uw kavel wilt splitsen om een extra woning te realiseren - dan dient u het eerst in via het Initiatievenformulier; daarna beoordeelt de intaketafel (208,95 euro) of het initiatief wenselijk is en volgt bij voorwaarden een omgevingstafel (801,10 euro per tafel) met interne en externe partijen, waarna pas de formele aanvraag komt. Bij een plan dat wel binnen de regels past kunt u een vooroverleg aanvragen; binnen 5 werkdagen krijgt u een ontvangstbevestiging met uw contactpersoon, maar door de drukte kan de inhoudelijke beoordeling enkele maanden duren. Op een aanvraag om omgevingsvergunning beslist de gemeente binnen 8 weken (reguliere procedure), bij bijzondere gevallen via de langere uitgebreide procedure. Wordt het initiatief onwenselijk verklaard, dan mag u alsnog aanvragen, maar betaalt u ook voor de weigering (teruggaaf bij weigering is 40% van de leges, art. 2.59). (bron)

Werkt de gemeente Nieuwehorne mee?

Bij 32 kandidaat-percelen in Nieuwehorne vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• Schoterlandseweg (2026) — gmb-2026-365783
• vergunning uit 2026 — gmb-2026-36731
• IT FJILD (2023) — gmb-2023-330350
• IT FJILD (2023) — gmb-2023-252248

Hoe zien de kansrijke percelen in Nieuwehorne eruit?

De mediane kandidaat in Nieuwehorne is 2.250 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 16,9 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 51% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 14 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 21 tussen 60 en 80.

Waar in Nieuwehorne liggen de meeste kansen?

• Schoterlandseweg — 25 kansrijke percelen
• Buitenweg — 19 kansrijke percelen
• Flaeijel — 5 kansrijke percelen
• Sterrekamp — 4 kansrijke percelen
• de Bakker — 4 kansrijke percelen
• Molenweg — 3 kansrijke percelen
• Pastorielaan — 3 kansrijke percelen
• de Kastlein — 3 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Nieuwehorne indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Heerenveen

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Beleidskader zonneparken 2022 (2026-05-13, bron)
• zonnepark — AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING, AANLEGGEN VAN EEN ZONNEPARK, IJNTZELAAN 3 MILDAM (2026-02-19, bron)
• windenergie — VERLENING OMGEVINGSVERGUNNING, plaatsen van een windturbine, Poppenhúzen 7, 8495 ND Aldeboarn (2025-10-31, bron)
• zonnepark — ONTWERPOMGEVINGSVERGUNNING, VOOR HET AANLEGGEN VAN EEN ZONNEPARK, RIJKSWEG NABIJ NUMMER 19 HEERENVEEN (2025-10-28, bron)
• zonnepark — BESLUIT BUITENPLANSE OMGEVINGSPLANACTIVITEIT (BOPA), PLAATSEN VAN EEN ZONNEPARK, LEEUWARDERSTRAATWEG NABIJ NR 105 TE HEERENVEEN (2025-10-08, bron)
• windenergie — VERLENING OMGEVINGSVERGUNNING, plaatsen van een windmolen, H B Jonkerweg 16, 8449 AC Terband (2025-08-12, bron)
• windenergie — AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING, Poppenhúzen nabij nr7 Aldeboarn plaatsen van een windturbine, Poppenhúzen nabij nr7 Aldeboarn (2025-05-08, bron)
• zonnepark — VERLENING OMGEVINGSVERGUNNING, HET AANLEGGEN VAN EEN ZONNEPARK (TIJDELIJK VOOR 10 JAAR), VENUS 18 TE HEERENVEEN (2024-10-03, bron)
• windenergie — AANVRAAG OMGEVINGSVERGUNNING, plaatsen van een windmolen, H B Jonkerweg 16, 8449 AC Terband (2024-10-02, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Nieuwehorne ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Nieuwehorne nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Heerenveen: kosten & regels Heerenveen · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Bontebok · Oudehorne · Katlijk · Jonkerslân · Nijeholtpade · Mildam · alle plaatsen