Kavel splitsen in Middelie: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Edam-Volendam: neutraal · principeverzoek: Omgevingsoverleg · 7 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Middelie op plek 1724 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Edam-Volendam

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Middelie valt onder de gemeente Edam-Volendam; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Edam-Volendam.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Omgevingsoverleg (artikel 2.4 Legesverordening Edam-Volendam 2026; de verordening definieert omgevingsoverleg als 'de fase die voorafgaat aan het formeel aanvragen van de omgevingsvergunning en omvat alle vormen van vooroverleg'). Lid 1, naar geraamde kosten: minder dan 100.000 euro: 867,00 euro; 100.000 euro of meer maar minder dan 250.000 euro: 1.729,00 euro; 250.000 euro of meer maar minder dan 500.000 euro: 2.586,00 euro; 500.000 euro of meer: 2.938,00 euro. Lid 2, behandeling door de initiatievenloods: commercieel initiatief 867,00 euro; burgerinitiatief of initiatief vanuit een wijkraad, dorpsraad, stichting of vereniging zonder winstoogmerk 444,00 euro. Artikel 2.40: vermindering van 100 % van de op grond van artikel 2.4 lid 1 geheven leges als daarna een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor dezelfde activiteit(en), in overeenstemming met de uitkomsten van het omgevingsoverleg en binnen 6 maanden na het laatste omgevingsoverleg of na dagtekening van de kennisgeving. Let op: de gemeentelijke webpagina noemt voor de initiatievenloods afwijkend 2.938,00 euro; de verordening (867,00 / 444,00 euro) is de geldende regeling. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Een nieuwe woning kost het bouwtechnische en het ruimtelijke tarief samen. Artikel 2.5 bouwactiviteit (bouwtechnisch deel), percentage van de bouwkosten: minder dan 50.000 euro bouwkosten: 153,00 euro te vermeerderen met 1,53 % van de bouwkosten; 50.000 tot 250.000 euro: 1,53 % met een minimum van 918,00 euro; 250.000 tot 500.000 euro: 1,33 % met een minimum van 3.825,00 euro; 500.000 tot 1.000.000 euro: 1,22 % met een minimum van 6.650,00 euro; 1.000.000 euro of meer: 1,02 % met een minimum van 12.200 euro en een maximum van 62.730 euro. Artikel 2.6 omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit / in stand houden of gebruiken bouwwerk (ruimtelijk deel): minder dan 50.000 euro: 459,00 euro te vermeerderen met 4,6 % van de bouwkosten; 50.000 tot 250.000 euro: 4,6 % met een minimum van 2.759,00 euro; 250.000 tot 500.000 euro: 3,06 % met een minimum van 11.500 euro; 500.000 tot 1.000.000 euro: 2,86 % met een minimum van 15.300 euro; 1.000.000 euro of meer: 2,65 % met een minimum van 28.600 euro en een maximum van 125.460 euro. Uitsluitend in stand houden en/of wijzigen van gebruik zonder bouwactiviteiten: 1.056,00 euro; gewoon onderhoud: 505,00 euro. Verhogingen: niet-digitale (niet via DSO ingediende) aanvraag plus 444,00 euro (artikel 2.35); aanvraag na aanvang of gereedkomen van de activiteit plus 10 % met een maximum van 10.000 euro (artikel 2.34); beoordeling onderzoeksrapport (bodem, archeologie, geluid, lucht, akoestiek, ecologie) 566,00 euro per rapport (artikel 2.37); advies van een ander bestuursorgaan of instantie 342,00 euro (artikel 2.38 lid 2). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): De Legesverordening Edam-Volendam 2026 kent geen apart BOPA-tarief. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit wordt belast via artikel 2.6 (ruimtelijk deel, percentage van de bouwkosten: 4,6 % / 3,06 % / 2,86 % / 2,65 % met de genoemde minima en maximum). Alleen artikel 2.36 (uitgebreide voorbereidingsprocedure, afdeling 3.4 Awb) noemt de BOPA expliciet: onder d 'als sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit: 2.448,00 euro', onverminderd de overige artikelen. Het alternatieve traject is artikel 2.32 wijzigen van het omgevingsplan: 4.315,00 euro voor het in behandeling nemen van de aanvraag, verhoogd met 30.676 euro voor het in procedure brengen van het wijzigingsbesluit, plus de vooraf meegedeelde (externe) kosten volgens een door of vanwege het college vastgestelde begroting. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen gemeentelijke nota parkeernormen gevonden (niet in de CVDR van Edam-Volendam en niet in de officiele bekendmakingen). De parkeernorm staat in het bestemmingsplan 'Parapluherziening parkeren c.a.' (vastgesteld 26 juni 2018, planidentificatie NL.IMRO.0385.bpPluParkerenca-vg01), dat sinds 1 januari 2024 tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoort en het hele grondgebied bestrijkt. Artikel 4.1 onder a luidt letterlijk: 'voor parkeren geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd en in stand wordt gehouden, waarbij voldoende betekent dat wordt voldaan aan de gemiddelde parkeerkencijfers voor matig stedelijke gebieden als bedoeld in de CROW-publicatie 317: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie.' Er staat dus geen getal per woningtype en geen zone-indeling in de planregels; het concrete cijfer voor een vrijstaande koopwoning volgt uit CROW-publicatie 317, die niet vrij online raadpleegbaar is - niet betrouwbaar leesbaar als getal. Artikel 4.1 onder b geeft een afwijkingsbevoegdheid bij bijzondere omstandigheden, bijzonder gemeentelijk belang of als op andere wijze in de parkeerruimte wordt voorzien; artikel 4.3 bepaalt dat de regeling meebeweegt als CROW 317 wordt geactualiseerd of als de gemeenteraad een eigen parkeernormering vaststelt. (bron, 2018)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavel- of perceelsoppervlakte in m2 aangetroffen; de sturing loopt via het bouwvlak en het toegestane aantal woningen. Bestemmingsplan 'Dorpskernen 2016' (NL.IMRO.0385.BP01243-VG02; kernen Beets, Hobrede, Kwadijk, Middelie, Oosthuizen, Schardam en Warder), artikel 21.2.1 Wonen: woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en per bouwvlak mag maximaal een woning worden gebouwd tenzij anders aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; de diepte van een woning bedraagt maximaal 15 m en de inhoud maximaal 715 m3 (stolpwoning met aanduiding karakteristiek maximaal 1.500 m3). Artikel 21.3 onder a maakt met een omgevingsvergunning afwijking mogelijk voor het splitsen van woningen in niet meer dan twee wooneenheden, met de voorwaarden dat de overige bouwregels van 21.2.1 onverkort van toepassing blijven, de inhoud van de woning niet minder dan 150 m3 mag bedragen, de bijgebouwenregeling per twee woningen wordt gelezen en aangetoond wordt dat de extra benodigde parkeerplaatsen op de bij de woning behorende gronden of in de directe nabijheid worden gerealiseerd. In Edam binnen het beschermd stadsgezicht geldt bestemmingsplan 'Beschermd Stadsgezicht Edam' (NL.IMRO.0385.bpStadsgezichtEdam-vg01, gewijzigd vastgesteld 2017), artikel 15.2.2 onder c: per bouwvlak mag het aantal woningen niet meer of minder bedragen dan het aantal dat aanwezig was bij terinzagelegging van het ontwerp van dat plan; bij een bouwvlak zonder woning maximaal een woning. Artikel 15.4 (afwijken van de bouwregels) biedt hiervoor geen afwijkingsmogelijkheid, zodat woningtoevoeging of splitsing daar alleen via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of wijziging van het omgevingsplan kan. Regels beschermd stadsgezicht: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0385.bpStadsgezichtEdam-vg01/r_NL.IMRO.0385.bpStadsgezichtEdam-vg01.html (bron, 2017)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Edam-Volendam 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Edam-Volendam voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Edam-Volendam 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Omgevingsvisie 'Samen zetten we koers!' (vastgesteld 20 juli 2023, geconsolideerd geldend vanaf 16 juli 2026) hanteert als beleidslijn 'Verdichting waar mogelijk en uitbreiding mits noodzakelijk': de gemeente zet in op woningbouw op binnenstedelijke herstructureringslocaties, met inbreidingen van circa 700 woningen als concrete maatregel onder Opgave 1 Wonen, en wil in de kerngebieden uitnodigingsplanologie toepassen. Voor het landelijk gebied staat expliciet: 'Naast de bouw van woningen, onderzoeken we ook de verruiming van mogelijkheden tot woningsplitsing. Binnen de bestaande bestemmingsplannen is splitsing al mogelijk, maar de maat van met name veel landelijke woongebouwen vraagt daarin om meer maatwerk.' Tegelijk stelt de visie dat verdichting geen afbreuk mag doen aan de kwaliteiten van bestaand stedelijk gebied en dat binnenstedelijk ontwikkelen 'een limiet' heeft. In de praktijk is de planologie restrictief: maximaal een woning per bouwvlak in de dorpskernen (splitsing van een bestaande woning in twee wooneenheden alleen via afwijking) en in het beschermd stadsgezicht Edam is het aantal woningen per bouwvlak bevroren op de bestaande situatie zonder afwijkingsmogelijkheid. (bron, 2026)

De gemeente raadt een principeverzoek/omgevingsoverleg uitdrukkelijk aan: 'Heeft u een omgevingsvergunning nodig? Dan adviseren wij u om uw bouwplan te laten toetsen (...) Wij raden u wel aan eerst gebruik te maken van een principeverzoek/omgevingsoverleg', met de kanttekening dat het bedoeld is voor grotere bouwwerken en omvangrijke projecten en dat bij kleine ingrepen (dakkapel, erfafscheiding, aanbouw) direct een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd; verplicht is het niet. Indienen gaat digitaal via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (papieren indiening kost extra leges); de gemeente toetst het plan aan het omgevingsplan, legt het voor aan de Gemeentelijke adviescommissie fysieke leefomgeving Edam-Volendam en stuurt daarna een brief met advies op maat, waarna berichten via jeleefomgeving.nl lopen. De gemeente publiceert geen behandeltermijn voor het principeverzoek; de leges blijven verschuldigd ongeacht de uitslag (ook bij een negatieve beoordeling), maar worden verrekend als binnen zes maanden na bekendmaking van de beslissing een daarop gebaseerde omgevingsvergunning wordt aangevraagd. (bron)

Werkt de gemeente Middelie mee?

Bij 7 kandidaat-percelen in Middelie vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2021 — gmb-2021-302762
• vergunning uit 2021 — gmb-2021-303963

Hoe zien de kansrijke percelen in Middelie eruit?

De mediane kandidaat in Middelie is 2.600 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 15,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 18% van de kandidaten ligt op een hoek. 5 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 9 tussen 60 en 80.

Waar in Middelie liggen de meeste kansen?

• Middelie — 24 kansrijke percelen
• Edammerdijkje — 5 kansrijke percelen
• Axwijk — 3 kansrijke percelen
• Parallelweg — 3 kansrijke percelen
• Buitengouwweg — 2 kansrijke percelen
• Veringwoudweg — 2 kansrijke percelen
• Zesstedenweg — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Middelie indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Edam-Volendam

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Subsidieregeling van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Edam-Volendam regelende het verstrekken van subsidie ter verduurzaming van bestaande bedrijventerrei (2026-05-20, bron)
• windenergie — Aanvraag vergunning voor het plaatsen van een (kleine) windmolen, Monnickendammerjaagweg 4a te Edam (2026-05-12, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Voorbeschermingsregels transformatie bedrijventerrein Julianaweg gemeente Edam-Volendam (2026-02-03, bron)
• windenergie — Aanvraag vergunning voor het plaatsen van een windmolen, Durkweg 1 in Kwadijk (2025-12-24, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp wijziging Omgevingsplan gemeente Edam-Volendam “TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein De Purmer”, “Milieueffectrapportage (MER) Bedrijventerrein De Purmer” en aanvulling welst (2025-12-11, bron)
• windenergie — Aanvraag vergunning voor de bouw van een windmolen, Durkweg 4 te Kwadijk (2025-12-09, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan ten behoeve van een nieuw bedrijventerrein De Purmer en Milieueffectrapportage Bedrijventerrein De Purmer (2025-11-13, bron)
• windenergie — Aanvraag vergunning voor het plaatsen van een windmolen, Zesstedenweg 2 te Warder (2025-11-10, bron)
• windenergie — Beleidskader kleine windturbines Zaanstreek-Waterland (2025-07-14, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — TAM-Voorbereidingsbesluit transformatie bedrijventerrein Julianaweg (voorbereidingsbesluit) (2025-07-01, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Middelie ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Middelie nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Edam-Volendam: kosten & regels Edam-Volendam · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Hobrede · Kwadijk · Warder · Oosthuizen · Edam · Purmerend · alle plaatsen