Kavel splitsen in Horssen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Druten: neutraal · principeverzoek: Artikel 2.4 Omgevingsoverleg · 7 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Horssen op plek 1134 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Druten

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Horssen valt onder de gemeente Druten; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Druten.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Artikel 2.4 Omgevingsoverleg (Paragraaf 2.2 Voorfase) tarieventabel Legesverordening Druten 2026: a. voor een vooroverleg 179,85 euro; b. voor een principe verzoek 432,90 euro. Artikel 2.52: 100% vermindering van de voor het omgevingsoverleg geheven leges als binnen 6 maanden na het omgevingsoverleg een vergunningaanvraag wordt ingediend conform de uitgangspunten van het omgevingsoverleg (de gemeente bevestigt dit op druten.nl voor het vooroverleg van 179,85 euro). (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Nieuwe woning = twee tarieven samen, beide als percentage van de bouwkosten. Technisch deel (artikel 2.5 Bouwactiviteit, Bbl par. 2.3.2): 0,850% van de bouwkosten, met een minimum van 70,60 euro. Ruimtelijk deel (artikel 2.6 onder a, binnenplanse omgevingsplanactiviteit): 1,950% van de bouwkosten, met een minimum van 153,65 euro. Samen dus 2,800% van de bouwkosten (minimum samen 224,25 euro). Verhogingen: ambtelijke welstandstoets zonder advies van de adviescommissie +341,80 euro (art. 2.6.a.1); toets aan een in voorbereiding zijnd omgevingsplan +131,35 euro (art. 2.6.a.3); binnenplanse OPA bij wijzigingsbevoegdheid/uitwerkingsplicht +787,95 euro (art. 2.6.b); welstandsadvies van de gemeentelijke adviescommissie 2,1 promille van de bouwkosten met minimum 100,00 euro tot 500.000 euro bouwsom, daarboven aflopende staffel (art. 2.50.a.3.a). Bouwkosten worden bepaald conform 'Basis bedragen Bouwleges 2025 Casadata Gelderland 4e kwartaal'; wijken de opgegeven bouwkosten meer dan 5% af van die normbouwkosten, dan gelden de normbouwkosten (art. 2.1 onder d en e). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.6 onder c van de tarieventabel: 1. binnenplanse afwijking als bedoeld in artikel 22.280 van het omgevingsplan 370,15 euro; 2. kleine afwijking BOPA zoals omschreven op bijlage 2 bij de tarieventabel 370,15 euro; 3. buitenplanse omgevingsplanactiviteiten anders dan bedoeld onder 1: 8.116,05 euro; 4. tweede fase van een gefaseerde BOPA (art. 12.27a Bkl) 370,10 euro. Let op: bijlage 2 'Kleine afwijking BOPA' is de oude kruimelgevallenlijst (bijbehorend bouwwerk, dakkapel, gebruikswijziging zonder vergroting bouwvolume, tijdelijk gebruik max. 10 jaar e.d.) en omvat GEEN nieuwe zelfstandige woning; een extra woning op een gesplitste kavel valt daardoor onder het tarief van 8.116,05 euro. Deze BOPA-leges komen bovenop de bouw- en OPA-leges van artikel 2.5 en 2.6. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Beleidsregels Parkeernormen Druten, bijlage 1 tabel 1 (parkeernormen woningen per woning, inclusief bezoek): Koop vrijstaand: Centrum Druten 1,7 / Rest kern Druten 2,0 / Overige kernen (Afferden, Deest, Horssen, Puiflijk) 2,1 / Buitengebied 2,2. Aandeel bezoekers 0,3 pp per woning is hierin begrepen. Ter vergelijking koop twee-onder-een-kap 1,6 / 1,9 / 2,0 / 2,0 en koop rij 1,5 / 1,7 / 1,8 / 1,8. Uitgangspunt is realisatie op eigen terrein (beleidsregel 4); bij een tekort dat niet in de openbare ruimte kan worden opgevangen geldt een parkeerbijdrage van 15.000 euro excl. btw per parkeerplaats in het centrum van de kern Druten en 10.000 euro excl. btw per parkeerplaats in de overige delen van de bebouwde kom en de kernen Afferden, Deest, Horssen en Puiflijk. Waarden letterlijk uit de XML-tabel van de geconsolideerde regeling gelezen, niet uit een afbeelding. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Geen concrete minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor splitsing gevonden. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor de vijf kernen is het bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied (4e periodieke herziening)' (NL.IMRO.0225.BPperiodiekstb04-2003, vastgesteld 30 januari 2020, herzien via de 5e, 6e en 7e periodieke herziening). Bepalend zijn: artikel 25.2.1 onder g 'per bouwperceel is maximaal het bestaande aantal woningen toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding maximum aantal wooneenheden het aantal woningen niet meer mag bedragen dan is aangeduid'; artikel 25.2.1 onder c 'de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen voor vrijstaande woningen mag aan beide zijden niet minder bedragen dan 2,5 m' (twee-aaneen 2,5 m aan een zijde); artikel 25.2.1 onder k 'ter plaatse van de aanduiding vrijstaand mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd'. De algemene afwijkingsregels (artikel 46) en algemene wijzigingsregels (artikel 47) bevatten GEEN bevoegdheid om een woning toe te voegen of een woning te splitsen; een extra woning op een gesplitste kavel vergt daarom altijd een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een wijziging van het omgevingsplan (TAM-omgevingsplan). Gecontroleerd: bestemmingsplanregels Stedelijk Gebied, 7e periodieke herziening, het gemeentelijke deel van het omgevingsplan (CVDR696225) en de omgevingsvisie; nergens een minimum-m2 of minimale perceelsbreedte. (bron, 2020)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Druten 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Druten voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Druten 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Druten hanteert een planstop: 'We behandelen geen woningbouwplannen van meer dan 2 woningen. Voor deze plannen geldt namelijk een planstop. Op dit moment zijn er tot 2030 genoeg woningbouwplannen voor de opgave waar de gemeente voor staat in de regio.' Kleinschalige initiatieven van 1 of 2 woningen zijn wel mogelijk en worden getoetst aan het Toetsingskader kleinschalige woningbouwinitiatieven (raad september 2021): minimaal 3 punten nodig, waarbij 'Splitsing van een bestaande woning in twee woningen' expliciet +2 bonuspunten oplevert en realisatie binnen bestaand stedelijk gebied +2 punten; de gemeente verleent echter jaarlijks aan gemiddeld maximaal 10 woningen in deze categorie medewerking. De Omgevingsvisie gemeente Druten (in werking 20 januari 2026) kiest 'ervoor om vooral binnen bestaand stedelijk gebied te bouwen', maar tempert inbreiding waar die 'te veel afbreuk doet aan de kwaliteit van de woonomgeving' en waardevolle groenvoorzieningen aantast (-1 punt in het toetsingskader). Kavelsplitsing voor een extra woning is dus in beginsel kansrijk als klein initiatief, maar zit klem tussen een jaarplafond en een dure BOPA-procedure. (bron, 2026)

Ja, de gemeente adviseert nadrukkelijk vooraf overleg: bij een plan dat wel binnen het omgevingsplan past kan een schriftelijk vooroverleg worden aangevraagd (179,85 euro, streeftermijn 6 weken, wordt bij een aanvraag binnen 6 maanden voor hetzelfde plan volledig verrekend); past het plan niet binnen het omgevingsplan, dan is een principeverzoek de route (432,90 euro, streeftermijn 8 tot 12 weken, besluit door het college van B&W, geen bezwaar mogelijk). Aanvragen lopen via DigiD/eHerkenning; minimaal aan te leveren zijn een inrichtingsschets bestaand en nieuw inclusief parkeren en ontsluiting op minimaal schaal 1:1000, foto's van de huidige situatie en omgeving en eventuele eerdere vergunningen; voor 1 of 2 woningen kan de initiatiefnemer vooraf zelf toetsen met het Toetsingskader kleinschalige woningbouw. Voorafgaand aan een principeverzoek kan een vrijblijvend verkennend gesprek worden aangevraagd via intake@drutenwijchen.nl; de gemeente vraagt bij nieuwe plannen om participatie via de participatiewijzer. (bron)

Werkt de gemeente Horssen mee?

Bij 7 kandidaat-percelen in Horssen vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-110464
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-418881
• vergunning uit 2025 — gmb-2025-43381
• Herziening Rijdt (2019) — stcrt-2019-25551

Hoe zien de kansrijke percelen in Horssen eruit?

De mediane kandidaat in Horssen is 2.855 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 18,4 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 44% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 3 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 38 tussen 60 en 80.

Waar in Horssen liggen de meeste kansen?

• Kloosterweg — 15 kansrijke percelen
• Molenweg — 10 kansrijke percelen
• Kerkpad — 9 kansrijke percelen
• Roedensestraat — 9 kansrijke percelen
• Middelwaard — 7 kansrijke percelen
• Zelksestraat — 7 kansrijke percelen
• Hoogveldsestraat — 6 kansrijke percelen
• Lindeboomstraat — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Horssen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Druten

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Omgevingsvergunning uitgebreide procedure zonnepark Groenendaal, gemeente Druten (2026-09-02, bron)
• zonnepark — Ontwerp omgevingsvergunning en Vvgb zonnepark Groenendaal, gemeente Druten (2026-06-17, bron)
• zonnepark — Weigering omgevingsvergunning en weigering verklaring van geen bedenkingen “zonnepark Oude Weide”, gemeente Druten (2025-08-20, bron)
• zonnepark — Kennisgeving ontwerpbesluit weigering Verklaring van geen bedenkingen en ontwerpbesluit weigering omgevingsvergunning m.b.t. aanvraag omgevingsvergunning uitgebreide procedure zonn (2024-12-04, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Horssen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Druten: kosten & regels Druten · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Puiflijk · Afferden · Bergharen · Appeltern · Druten · Batenburg · alle plaatsen