Kavel splitsen in Gasteren: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Aa en Hunze: faciliterend · principeverzoek: Twee aparte voorfase-producten. Principeverzoek/verken uw idee · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Gasteren op plek 1445 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Aa en Hunze

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Gasteren valt onder de gemeente Aa en Hunze; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Aa en Hunze.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Twee aparte voorfase-producten. Principeverzoek/verken uw idee (wel of geen medewerking aan een ruimtelijke ontwikkeling): 126,30 euro (artikel 2.5). Conceptverzoek (toets van een concreter plan voor een formele aanvraag): 204,20 euro (artikel 2.4). Belangrijk verschil: alleen de leges van het CONCEPTVERZOEK worden voor 100 procent verrekend met een daaropvolgende aanvraag omgevingsvergunning, mits die aanvraag dezelfde activiteiten betreft, in overeenstemming is met de uitkomst van het conceptverzoek en binnen 12 maanden na de kennisgeving wordt ingediend (artikel 2.47). Het principeverzoek van 126,30 euro wordt niet verrekend. Er staat geen boete op het overslaan van het vooroverleg; het voortraject is niet verplicht. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Voor een nieuwe woning worden twee tarieven over de bouwkosten opgeteld. Bouwtechnisch deel (artikel 2.6): 1,07 procent onder 25.000 euro (minimum 204,20), 0,95 procent bij 25.000-75.000 (minimum 273,10), 0,91 procent bij 75.000-250.000 (minimum 727,45), 0,89 procent bij 250.000-500.000 (minimum 2.322,75), 0,81 procent bij 500.000-1.000.000 (minimum 4.543,45), 0,69 procent vanaf 1.000.000 (minimum 8.270,10), maximum 93.911,60 euro. Ruimtelijk deel, omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit (artikel 2.7): 2,50 procent onder 25.000 (minimum 204,20), 2,21 procent bij 25.000-75.000 (minimum 638,15), 2,16 procent bij 75.000-250.000 (minimum 1.692,30), 2,07 procent bij 250.000-500.000 (minimum 5.513,40), 1,87 procent bij 500.000-1.000.000 (minimum 10.567,35), 1,61 procent vanaf 1.000.000 (minimum 19.092,70), maximum 219.127,00 euro. Rekenvoorbeeld vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten: 2.670,00 + 6.210,00 = 8.880,00 euro, exclusief BOPA-modaliteit en rapportbeoordelingen. Let op: door de hoge minimumtarieven in artikel 2.7 betaalt men bij bouwkosten tussen 250.000 en circa 266.000 euro altijd minstens 5.513,40 euro voor het ruimtelijke deel alleen. Bouwkosten worden vastgesteld aan de hand van de taxatieboekjes van bouwkosten.nl. Geen uurtarief, geen open einde. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Basistarief afwijken van het omgevingsplan (OPA en BOPA samen in artikel 2.8): 204,20 euro, met de uitdrukkelijke aantekening dat modaliteiten van toepassing kunnen zijn. De modaliteit planologische strijdigheid (artikel 2.41) verhoogt dit met 408,40 euro als getoetst moet worden aan een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht in het tijdelijke deel, met 408,40 euro bij toetsing aan artikel 2 of 3 van bijlage 2 van het oude Bor, of met 714,70 euro voor een omgevingsplanactiviteit die in strijd is met het omgevingsplan. Praktijkbedrag voor een reguliere BOPA voor een extra woning: 204,20 + 714,70 = 918,90 euro planologische leges, bovenop de bouwleges van de artikelen 2.6 en 2.7. Is afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing, dan komt daar 8.168,00 euro bij (artikel 2.43 onder b) - dat is de grote kostenpost. Losse posten daarnaast: beoordeling onderzoeksrapporten (artikel 2.44), zoals stedenbouwkundig advies 495,55, cultuurhistorische waarden 495,55, verkeerskundig onderzoek 185,80, archeologisch rapport 371,65, ecologisch onderzoek 185,80, landschappelijk inpassingsplan 185,80, erfinrichtingsplan 185,80; advies van de gemeenteraad 378,75 (artikel 2.45); welstands- of adviescommissieadvies op basis van een vooraf meegedeelde begroting (artikel 2.45 onder b en c, open bedrag). Aanvraag na aanvang of gereedkomen van de activiteit: plus 10 procent met een maximum van 1.858,50 euro (artikel 2.42). Wijzigen van het omgevingsplan (artikel 2.39) gaat op begroting, tenzij kostenverhaal anders is overeengekomen. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: 2 parkeerplaatsen op eigen erf bij vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen, 1 parkeerplaats bij hoekwoningen. Dit staat als harde beoordelingsregel in het omgevingsplan zelf: artikel 5.10 lid 1 onder d bepaalt dat een omgevingsvergunning voor bouwen alleen wordt verleend als er voldoende parkeergelegenheid op eigen erf is, en dat daarvan in woongebieden in ieder geval sprake is bij die aantallen. Artikel 5.5 vult aan dat voor het bepalen van wat voldoende is wordt gekeken naar de richtlijnen van het CROW en de feitelijke behoefte; maatwerkvoorschriften zijn mogelijk. Bij woningsplitsing in het buitengebied geldt eveneens minimaal 2 parkeerplaatsen per woning op eigen erf, met een gemotiveerde afwijkingsmogelijkheid naar de actuele CROW-normen (beleidsregel woningsplitsing artikel 3 lid 6 en artikel 4). Aa en Hunze heeft GEEN eigen parkeernota of nota parkeernormen: gecontroleerd via de CVDR SRU-API op de zoekwoorden parkeer, parkeren en parkeernorm, alle nul treffers. Volgt dus CROW, aangevuld met de norm in het omgevingsplan. (bron, 2026)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - er is geen minimale perceels- of kavelmaat. De beleidsregel Woningsplitsing in buitengebied (in werking 5 september 2025) stelt uitsluitend eisen aan het gebouw en het erf, niet aan het perceelsoppervlak: het te splitsen woonhuis moet het bestaande hoofdgebouw zijn met de functie Wonen of Wonen - Voormalig boerderijpand in het tijdelijke deel van het omgevingsplan; na splitsing maximaal 6 woningen; iedere woning zelfstandig met minimaal 75 m2 GEBRUIKSOPPERVLAKTE volgens NEN 2580 (dit is nadrukkelijk een woningmaat, geen perceelseis); per woning minimaal 25 m2 aan bijgebouwen; 2 parkeerplaatsen per woning op eigen erf; geen extra inritten; erfinrichtingsplan op schaal 1:500 in twee delen; behoud van de karakteristieke hoofdvorm; het bouwvlak mag niet groter worden. De eerdere eis dat het hoofdgebouw minimaal 200 m2 moest zijn is in 2025 geschrapt en de minimale gebruiksoppervlakte per woning is verlaagd van 100 naar 75 m2. Legesverordening 2026, het omgevingsplan en de splitsingsbeleidsregel zijn alle drie doorzocht op perceel, kavel en oppervlakte: nergens een minimum perceelsoppervlak voor splitsing. (bron, 2025)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Aa en Hunze 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Aa en Hunze voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Aa en Hunze 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Aa en Hunze is uitgesproken faciliterend voor woningsplitsing in het buitengebied: het college verruimde in 2025 het toetsingskader, schrapte de eis van minimaal 200 m2 hoofdgebouw, verlaagde de minimale gebruiksoppervlakte per woning van 100 naar 75 m2 en liet de limiet van twee woningen los, waardoor nu tot 6 woningen mogen ontstaan (aansluitend op artikel 3.1.6 van de Provinciale Omgevingsverordening). Motieven in de considerans zijn starters helpen, doorstroming bevorderen, grote boerderijpanden onderhoudbaar en betaalbaar houden en de leefbaarheid van het platteland. Binnen de kom is het beeld strenger: artikel 4.6 van het nieuwe deel van het omgevingsplan verbiedt het splitsen van een woning en het samenvoegen van woningen ronduit, en het nieuwe deel kent geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor het toevoegen of splitsen van woningen - artikel 5.11 noemt alleen antenne-installaties, verduurzaming, een tijdelijke woonunit en zonnepanelen. Elke extra woning binnen de kom loopt daarmee via een BOPA, al is die route hier goedkoop (918,90 euro planologische leges bij de reguliere procedure) en zegt de gemeente op haar eigen pagina dat er binnen dorpen en kernen vaak goede mogelijkheden zijn, mits passend in de omgeving. Aa en Hunze heeft nog geen omgevingsvisie (startnotitie december 2024, wettelijke deadline 1 januari 2027) en geen eigen parkeernota. (bron, 2025)

De gemeente adviseert nadrukkelijk een voortraject en biedt twee smaken: een principeverzoek/verken uw idee (126,30 euro) om de haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling te laten toetsen, en een conceptverzoek (204,20 euro) om een concreter bouwplan aan wet- en regelgeving te laten toetsen; voor woningsplitsing vraagt de gemeente expliciet een principeverzoek met situatieschets, indeling, parkeren en effecten op de omgeving. Beide worden in beginsel binnen 8 weken beoordeeld, met verlenging bij aanvullende informatie, extern advies of planaanpassing; het zijn informele procedures zonder wettelijke termijnen. Alleen het conceptverzoek wordt voor 100 procent verrekend met een daaropvolgende aanvraag omgevingsvergunning binnen 12 maanden (artikel 2.47 legesverordening); het principeverzoek niet. Bij intrekking of buiten behandeling laten blijft altijd minimaal 204,20 euro verschuldigd (artikelen 2.49 tot en met 2.52). (bron)

Werkt de gemeente Gasteren mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Gasteren vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Gasteren eruit?

De mediane kandidaat in Gasteren is 3.482 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 28,5 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 53% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 16 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 11 tussen 60 en 80.

Waar in Gasteren liggen de meeste kansen?

• Gagels — 14 kansrijke percelen
• Oosteinde — 12 kansrijke percelen
• Westeinde — 9 kansrijke percelen
• Zandkampen — 9 kansrijke percelen
• Brink — 7 kansrijke percelen
• De Hoek — 7 kansrijke percelen
• Zuides — 7 kansrijke percelen
• Bosakkers — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Gasteren indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Aa en Hunze

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Toestemming voor het Festival der Aa ter hoogte van Randweg 10-12 te Schipborg (2026-07-02, bron)
• infrastructuur — Aanvraag vergunning voor het Festival der Aa 2026 ter hoogte van Randweg 10-12 te Schipborg (2026-06-04, bron)
• infrastructuur — Vergunning geweigerd voor het kappen van een Canadese populier nabij Randweg 2 te Schipborg (2026-03-19, bron)
• infrastructuur — Aanvraag vergunning voor het kappen van een Canadese populier nabij Randweg 2 te Schipborg (2026-02-05, bron)
• zonnepark — Toestemming voor het aanleggen van een zonnepark voor eigen gebruiken aan binnenring ijsbaan te Annen (2025-11-06, bron)
• zonnepark — Toestemming voor het aanleggen van een zonnepark voor eigen gebruik aan Spijkerboorsdijk 6b te Annen (2025-07-10, bron)
• zonnepark — Toestemming voor het realiseren van een zonnepark, BESS (batterij opslag) en waterstoftankstation aan Gasselternijveenschemond en Gasselternijveenschedreef te Gasselte (2025-06-26, bron)
• infrastructuur — Toestemming voor het organiseren van het FestiValderAa vanaf vrijdag 4 tot en met zondag 6 juli 2025 aan Langakkers 28 en Randweg te Schipborg (2025-06-19, bron)
• zonnepark — Rectificatie: Aanvraag vergunning voor het aanleggen van een zonnepark aan U-1143 & U-1434 te Annen (2025-05-08, bron)
• zonnepark — Verlenging beslistermijn voor het realiseren van een zonnepark en waterstoftankstation aan sectie K, nummer 135, 136 en 141 (Gasselternijveenschemond, Gasselternijveenschedreef, vo (2025-05-01, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Gasteren ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Gasteren nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Aa en Hunze: kosten & regels Aa en Hunze · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Oudemolen · Balloërveld · Anloo · Taarlo · Zeegse · Schipborg · alle plaatsen