Kavel splitsen in Ellemeet: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Schouwen-Duiveland: faciliterend · principeverzoek: Twee aparte tarieven in de Tarieventabel bij de Legesverordening Schouwen-Duiveland 2026, artikel 2.4 'Omgevingsoverleg' · 1 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Ellemeet op plek 1643 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Schouwen-Duiveland

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Ellemeet valt onder de gemeente Schouwen-Duiveland; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Schouwen-Duiveland.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Twee aparte tarieven in de Tarieventabel bij de Legesverordening Schouwen-Duiveland 2026, artikel 2.4 'Omgevingsoverleg' (paragraaf 2.2 Voorfase). a) Vooroverleg over een of meer activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving: 100,00 euro (2025: 100,00 euro), 'Tenzij uit de uitkomst blijkt dat er sprake is van een volledig vergunningsvrij activiteit'. b) Aanvraag om een (principe)uitspraak te doen of het college bereid is om ten behoeve van een initiatief middels een planologische procedure af te wijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan / omgevingsplan: 783,20 euro (2025: 767,50 euro). Verrekening: artikel 2.52 geeft 100% vermindering van het op grond van artikel 2.4 in rekening gebrachte tarief als daarna een aanvraag omgevingsvergunning wordt gedaan voor dezelfde activiteit(en), in overeenstemming met de uitkomsten van het vooroverleg en binnen 24 maanden na dagtekening van de kennisgeving van die uitkomst. Artikel 2.62: 50% teruggaaf als het college een negatieve grondhouding aanneemt op een (principe)uitspraak maar geen Quick Scan is opgesteld. Het bedrag van 783,20 euro wordt ook op de gemeentelijke website genoemd bij het product principeverzoek. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: vast tarief — één bedrag per verzoek
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Artikel 2.5 van de Tarieventabel 2026 voegt het bouwtechnische en het ruimtelijke deel samen (artikel 2.6 en 2.6a vermelden letterlijk 'samengevoegd met 2.5'). Tarief: 2,90% van de bouwkosten exclusief BTW, met een minimumbedrag van 219,20 euro (2025: 214,80 euro). Daarbovenop komt per soort omgevingsplanactiviteit: a) binnenplanse omgevingsplanactiviteit om binnenplans af te wijken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan 844,95 euro (2025: 828,00 euro); b) binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht 844,95 euro; c) buitenplanse omgevingsplanactiviteit 1.043,95 euro (2025: 1.023,00 euro). Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 300.000 euro bouwkosten excl. BTW binnen een wijzigingsbevoegdheid: 8.700,00 euro + 844,95 euro = 9.544,95 euro. Modaliteit: bij een aanvraag ingediend na aanvang of gereedkomen van de activiteit worden de leges verhoogd met 50,00%, met een maximum van 1.000,00 euro (artikel 2.47). Advies agrarische adviescommissie en beoordeling onderzoeksrapporten worden apart in rekening gebracht (artikelen 2.49 en 2.50). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) bij een bouwactiviteit: 1.043,95 euro (artikel 2.5 onder c Tarieventabel 2026; 2025: 1.023,00 euro). Hetzelfde bedrag van 1.043,95 euro geldt voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit bij slopen (artikel 2.7), bij monumenten (artikel 2.8 lid 1 onder b) en bij slopen in beschermd stads- of dorpsgezicht (artikel 2.10 lid 1 onder b). Let op: als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is en sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, komt daar op grond van artikel 2.48 nog 4.235,05 euro bovenop (2025: 4.150,00 euro), dus in totaal 5.279,00 euro plus het percentage over de bouwkosten. Een aanvraag tot het wijzigen van het omgevingsplan (artikel 2.45) kost 4.235,05 euro, met 50% teruggaaf bij intrekking voor vaststelling of bij afwijzing (artikel 2.60). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: De gemeente stelt bewust GEEN eigen parkeernormen vast en publiceert dus geen getal voor een vrijstaande koopwoning. Parkeerbeleid 2017-2020, paragraaf 5.5 'Parkeren nieuwbouw': 'We stellen bewust geen parkeernormen vast. Situaties zijn vaak erg specifiek en maatwerk is vaak nodig. Dit kunnen we prima bieden door gebruik te maken van de landelijke CROW-richtlijnen. Deze liggen vast in CROW publicatie nummer 317 kencijfers parkeren en verkeersgeneratie.' Uitgangspunten daarbij: stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' voor de hele gemeente ('Dit baseren we op de omgevingsadressendichtheid van 506'); als locatie geldt voor de hele gemeente met uitzondering van Zierikzee 'rest bebouwde kom' (binnen de bebouwde kom) en 'buitengebied' (buiten de bebouwde kom). Alleen voor Zierikzee zijn er deelgebieden/zones volgens een bijgevoegde kaart (centrum, centrumschil, rest bebouwde kom). 'In principe gaan we bij nieuwe ontwikkelingen uit van realisatie van het benodigd aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.' Juridisch verankerd in artikel 3.1 van het bestemmingsplan 'parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland' (NL.IMRO.1676.00255Bpp-VA01, nu tijdelijk deel van het omgevingsplan): 'Bij nieuwbouw en/of uitbreiding van gebouwen dient op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid te worden voorzien en in stand te worden gehouden, overeenkomstig het Parkeerbeleid 2017-2020 of het daarvoor in de plaats tredende parkeerbeleid.' Het concrete kencijfer voor 'koop, huis, vrijstaand' volgt dus uit CROW-publicatie 317, die niet vrij toegankelijk is en daarom hier niet met een geverifieerd getal kan worden opgenomen. (bron, 2017)
• Minimale kavelmaat: Geen algemene minimale kavelmaat of minimale perceelsoppervlakte voor kavel-/perceelsplitsing gevonden. Gezocht via de CVDR SRU-API op alle regelingen van de gemeente, in het geconsolideerde omgevingsplan (CVDR696475, versie geldig vanaf 18-02-2026: 0 treffers op 'kavel'), in de Beleidsregels omgevingsplanactiviteiten (2023) en via de SRU van officielebekendmakingen op de termen 'kavelsplitsing' (0 records), 'kavelgrootte' (0 records) en 'perceelsbreedte' (0 records). Wel gelden concrete minima voor WONINGsplitsing (het splitsen van een bestaande woning in zelfstandige wooneenheden, dus geen kavelsplitsing) op grond van de Huisvestingsverordening gemeente Schouwen-Duiveland 2023-2027, paragraaf 2.2.2: 'De minimale oppervlakte van het te splitsen pand is 160 m2 gebruiksoppervlakte'; 'De woningen hebben ieder een gebruiksoppervlakte van minimaal 80 m2 gebruiksoppervlakte. De minimale gebruiksoppervlakte van een appartement is 60 m2'; splitsen naar maximaal 2 of 3 woningen; eigen berging van minimaal 5 m2 gebruiksoppervlakte; buitenruimte verplicht; 'Woningvorming of splitsing blijft beperkt binnen de bestaande (toegestane) hoofdbouwmassa'; spreidingsregel: 'Ten minste vier woningen aan beide zijden, boven en onder en voor en achter het te splitsen pand zijn niet eerder gesplitst'. Dit zijn gebruiksoppervlaktes (vloeroppervlak), NIET perceeloppervlaktes. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Schouwen-Duiveland 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Schouwen-Duiveland voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Schouwen-Duiveland 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

De Woonvisie 2025-2030 'Samen Doen op Schouwen-Duiveland' is uitgesproken faciliterend voor inbreiding: 'Inbreiding boven uitbreiding blijft het devies', de gemeente 'wil woningbouw in alle kernen faciliteren' en heeft 'een positieve eerste grondhouding tegenover initiatieven die een kwalitatieve aanvulling vormen op de voorraad'; per kern is een kernprofiel opgesteld waarin geschikte inbreidingslocaties zijn opgenomen. Tegelijk erkent de gemeente dat 'inbreidingslocaties schaars zijn geworden' waardoor ook aan de randen van de kernen gebouwd moet worden, en waarschuwt zij dat door de stikstofproblematiek 'in sommige gebieden/kernen mogelijk geen woningbouw mogelijk zijn' zal zijn - een reeel risico op dit Natura 2000-rijke kusteiland. Voor het splitsen van bestaande grote woningen staat de gemeente open ('We staan daarnaast open voor mogelijkheden om grote woningen te splitsen'), maar concreet beleid daarvoor moet nog worden opgesteld; tot die tijd geldt de vergunningplicht en het toetsingskader uit de Huisvestingsverordening 2023-2027, dat een omgevingsdialoog verplicht stelt, splitsing van nieuwbouwwoningen de eerste vijf jaar verbiedt en uitdrukkelijk bepaalt: 'Woningvorming of woningsplitsing in woonruimten met een recreatieve bestemming, voor recreatief gebruik of voor short stay is niet toegestaan' en 'Woningvorming of splitsing is uitsluitend voor permanent gebruik waarbij de bewoner ingeschreven is in de BRP'. Splitsing of woningvorming in het buitengebied is maatwerk en bewust buiten die verordening gelaten; het toevoegen van een woning op een afgesplitste kavel loopt daardoor via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of via een oude wijzigingsbevoegdheid, die op grond van artikel 5.7 van de Beleidsregels omgevingsplanactiviteiten als omgevingsvergunning kan worden verleend. (bron, 2025)

De gemeente kent twee voorfases en adviseert die actief. Voor een bouwplan dat mogelijk binnen het omgevingsplan past is er het vooroverleg: 'Voordat u een aanvraag omgevingsvergunning indient, kunt u uw bouwplan ter beoordeling voorleggen', kosten 100 euro, vervallend als geen vergunning nodig blijkt en volledig verrekend met de latere vergunningleges (artikel 2.52 Legesverordening 2026, mits de aanvraag binnen 24 maanden na de uitkomst wordt ingediend). Past het plan niet binnen het omgevingsplan, dan is er het principeverzoek: 'Met een principeverzoek vraagt u aan het gemeentebestuur of uw plannen kans van slagen hebben', kosten 783,20 euro, waarbij een situatietekening op schaal plus een planbeschrijving volstaat en de gemeente zo nodig een quickscan opstelt; bij een negatief besluit zonder quickscan krijgt de aanvrager 50% terug. De gemeentelijke pagina over het wijzigen van het omgevingsplan verwijst expliciet eerst naar het principeverzoek en naar telefonisch overleg met de afdeling Ruimte en Milieu (0111 452 252); concrete behandeltermijnen voor vooroverleg of principeverzoek publiceert de gemeente niet op deze pagina's. (bron)

Hoe zien de kansrijke percelen in Ellemeet eruit?

De mediane kandidaat in Ellemeet is 4.090 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 52% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 5 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 26 tussen 60 en 80.

Waar in Ellemeet liggen de meeste kansen?

• Schelpweg — 20 kansrijke percelen
• Weelweg — 13 kansrijke percelen
• Kuijerdamseweg — 10 kansrijke percelen
• Moolweg — 8 kansrijke percelen
• Burgemeester de Bruijnstraat — 3 kansrijke percelen
• Krijn Karelsweg — 3 kansrijke percelen
• Loostraat — 3 kansrijke percelen
• Deensestraat — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Ellemeet indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Schouwen-Duiveland

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Omgevingsvergunning, Bruinisse. G1726 (Krammer) - het realiseren van een zonnepark op het KrammersluizencomplexAanvraag (2026-07-10, bron)
• windenergie — Aanvraag om reguliere omgevingsvergunning voor het plaatsen van een windmolen, op de locatie Krabbenhoekseweg 1 in Nieuwerkerk (2026-07-08, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Bekendmaking plan tot verkoop in het kader van de ruil van een perceel grond aan Kromme Koolweg 1 in Zierikzee en een perceel grond op het bedrijventerrein “Boerenweg”, plaatselijk (2026-06-12, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerp wijziging omgevingsplan gemeente Schouwen-Duiveland ‘Bedrijventerrein Zierikzee Zuidoost’ ter inzage (2026-04-17, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Ontwerpbesluit wijziging omgevingsplan Schouwen-Duiveland ‘Bedrijventerrein Zierikzee Zuidoost’ (2026-04-15, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Omgevingsvergunning, Renesse, bedrijventerrein Duinzoom - het realiseren van een PumptrackAanvraag (2026-04-10, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan gemeente Schouwen-Duiveland 'Uitbreiding Bedrijventerrein Zierikzee Zuidoost' (2026-02-27, bron)
• asielopvang — Verleend Omgevingsvergunning, Poorterstraat 1,2,3,4,5,6,7 4301 WM Zierikzee - Het realiseren van een tijdelijke opvanglocatie van het COA (voor 5 jaar) voor 250 personen. Hiervoor (2025-05-28, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verlenen Uitgebreide Omgevingsvergunning, Groeneweegje 14 4301NH Zierikzee- Nieuwbouw bedrijfspand op het bedrijventerrein te Zierikzee (2025-04-24, bron)
• infrastructuur — Verleend Omgevingsvergunning, Laone 20, 4325EL Renesse - het verplaatsen van een bijgebouw i.v.m. wegverbreding (2025-02-24, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Ellemeet ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Ellemeet nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Schouwen-Duiveland: kosten & regels Schouwen-Duiveland · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Noordwelle · Scharendijke · Renesse · Brouwershaven · Kerkwerve · Burgh-Haamstede · alle plaatsen