Kavel splitsen in Donderen: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Tynaarlo: neutraal · principeverzoek: Gratis. Tarieventabel 2026 artikel 2.4 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Donderen op plek 782 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Tynaarlo

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Donderen valt onder de gemeente Tynaarlo; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Tynaarlo.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Gratis. Tarieventabel 2026 artikel 2.4 (conceptverzoek) noemt a. vooroverleg en b. beoordeling haalbaarheid en wenselijkheid van een initiatief (omgevingstafel), maar de tariefkolom is bij beide leeg - visueel gecontroleerd op de gerasterde PDF-pagina, dus geen extractiefout. De gemeente bevestigt dit: 'Dan kunt u kosteloos een zogenoemd vooroverleg bij ons indienen.' Let op: artikel 2.52 (Vermindering na omgevingsoverleg) is 'Gereserveerd', dus er is geen verrekening - die is ook niet nodig omdat de voorfase niets kost. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: gratis — de voorfase kost (vrijwel) niets
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee delen, samen circa 1,86% van de bouwkosten. Artikel 2.5 bouwactiviteit (bouwtechnisch deel): 0,560% van de bouwkosten, met minimum 72,90 euro bij bouwkosten onder 50.000 euro, 300,60 euro bij 50.000-200.000 euro, 1.201,40 euro bij 200.000-1.000.000 euro en 6.005,80 euro vanaf 1.000.000 euro. Artikel 2.6 omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit (ruimtelijk deel): 1,300% van de bouwkosten, met minimum 103,95 euro, 701,40 euro, 2.803,30 euro respectievelijk 1,300% vanaf 1.000.000 euro. Rekenvoorbeeld nieuwe vrijstaande woning met 250.000 euro bouwkosten: 1.400 euro plus 3.250 euro is 4.650 euro, exclusief de BOPA-modaliteit. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Artikel 2.46a (modaliteit, komt bovenop de bouwleges): a. binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid in het tijdelijke deel van het omgevingsplan 170,90 euro; b. kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit 247,05 euro; c. buitenplanse omgevingsplanactiviteit 3.498,40 euro. De tarieventabel definieert nergens wat 'klein' is - de teksten van b en c zijn woordelijk identiek op het label na, dus het verschil van factor 14 hangt volledig af van de gemeentelijke uitleg. Voor een extra woning is realistisch onderdeel c van toepassing. Daar bovenop: artikel 2.48 uitgebreide voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) 494,05 euro en artikel 2.50 lid 1a advies van de gemeenteraad 247,05 euro. Artikel 2.60 bepaalt dat van het legesdeel voor de modaliteiten nooit teruggaaf wordt verleend, ook niet bij intrekking of weigering. Artikel 2.46a lid 2 voegt toe: 'Tenzij kostenverhaal op andere wijze met elkaar is overeengekomen' (anterieure overeenkomst). Geen open-einde uurtarief en geen boete op het overslaan van vooroverleg (artikel 2.47 Achteraf ingediende aanvraag is 'Gereserveerd'). (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen eigen parkeernota - volgt CROW. De toelichting op het Veegplan bestemmingsplannen Tynaarlo zegt letterlijk: 'De gemeente heeft geen nota opgesteld waar parkeernormen in staan opgenomen (parkeerbeleid).' Artikel 18.1 van dat Veegplan, dat via artikel 21.15 van het omgevingsplan voorrang heeft, verwijst rechtstreeks naar 'de normen in de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 381 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Een concreet gemeentelijk cijfer voor een vrijstaande koopwoning bestaat dus niet en CROW 381 is niet vrij toegankelijk, dus het exacte kencijfer is niet uit een openbare gemeentelijke bron te halen. Enige harde gemeentelijke norm die wel is vastgelegd: bij woningsplitsing in het nieuwe deel van het omgevingsplan geldt 'per woning ten minste een parkeerplaats op eigen erf' (artikel 21.43, alleen voor het gebied Heiveen 2 Midlaren). (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Niet gevonden - geen minimale perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd in het omgevingsplan (CVDR696497_4), het bestemmingsplan Kleinere kernen en het bestemmingsplan Zuidlaren centrum. De bindende beperking is niet de kavelmaat maar het aantal woningen: artikel 23.2 sub a onder 2 van bp Kleinere kernen bepaalt 'het aantal woningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal per bouwperceel' en artikel 6.2.1 van bp Zuidlaren centrum 'het aantal woningen bedraagt niet meer dan een per bouwperceel'. Twee getallen die er wel staan maar GEEN perceelseis voor splitsing zijn: de drempels van 500, 750, 1.000 en 3.000 m2 in artikel 23.4 sub f gelden voor de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen, en de 'oppervlakte is minimaal 200 m2' in artikel 21.43 van het omgevingsplan slaat op het te splitsen hoofdgebouw (en alleen voor het gebied Heiveen 2 Midlaren), niet op het perceel. Wel geldt overal: maximaal 50% van een bouwperceel mag worden bebouwd. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Tynaarlo 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Tynaarlo voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Tynaarlo 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Op papier faciliterend: de Omgevingsvisie 2023-2040 stelt dat 'nieuwbouw van woningen binnen de bebouwde kom op open plekken mogelijk is onder voorwaarden: passend binnen de ruimtelijke structuur en de cultuurhistorische kenmerken van het dorp' en noemt het splitsen van grote woningen of boerderijen expliciet als optie om woonruimte toe te voegen. De Woonvisie 2023-2027 kiest nadrukkelijk voor inbreiding boven uitbreiding en ziet woningsplitsing 'om meerdere redenen als kansrijk', met als enige rem plekken waar het tot leefbaarheidsproblemen of parkeerdruk leidt. Juridisch staat daar het omgekeerde tegenover: in de woonbestemming van zowel bp Kleinere kernen als bp Zuidlaren centrum is het aantal woningen per bouwperceel gemaximeerd op het bestaande aantal, en de ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden dekken die bepaling niet. Elke extra woning op een gesplitste kavel is daardoor automatisch een buitenplanse omgevingsplanactiviteit van 3.498,40 euro; de goedkope binnenplanse route van 170,90 euro is niet beschikbaar. (bron, 2023)

De gemeente adviseert actief om eerst een gratis vooroverleg bouwplannen in te dienen: 'Heeft u bouw- of verbouwplannen? Wilt u van tevoren weten of die vergunningplichtig zijn? En hoe kansrijk uw aanvraag is? Vraag dan een vooroverleg bouwplannen aan.' Streeftermijn voor uitsluitsel is 6 weken na het vooroverleg. De reguliere vergunningprocedure duurt 8 weken en kan eenmalig met 6 weken worden verlengd; complexe plannen kunnen tot maximaal 26 weken lopen. De legesverordening kent naast het vooroverleg ook een omgevingstafel voor de beoordeling van haalbaarheid en wenselijkheid van een initiatief, eveneens zonder tarief. (bron)

Werkt de gemeente Donderen mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Donderen vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Donderen eruit?

De mediane kandidaat in Donderen is 5.000 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 51% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 28 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 29 tussen 60 en 80.

Waar in Donderen liggen de meeste kansen?

• Norgerweg — 29 kansrijke percelen
• Dorpsweg — 21 kansrijke percelen
• Noordenveldweg — 21 kansrijke percelen
• Zuideinde — 17 kansrijke percelen
• Noordeinde — 13 kansrijke percelen
• Vriezerweg — 11 kansrijke percelen
• Bunnerweg — 10 kansrijke percelen
• Oosterwaterweg — 9 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Donderen indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Tynaarlo

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Reguliere omgevingsvergunning verleend Randweg 3a te Zuidlaren; het tijdelijk plaatsen van een zeecontainer voor maximaal 5 jaar (2026-08-25, bron)
• infrastructuur — Besluit verlenging beslistermijn omgevingsvergunning Randweg 3a te Zuidlaren; het tijdelijk plaatsen van een zeecontainer voor maximaal 5 jaar (2026-08-19, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag omgevingsvergunning Burg. J.G. Legroweg te Eelde (Business Park Bravo langs taxibaan 01-19); het ontwikkelen van een bedrijventerrein (2026-08-03, bron)
• infrastructuur — Aanvraag omgevingsvergunning Randweg 3b te Zuidlaren; het tijdelijk plaatsen van een zeecontainer (2026-07-01, bron)
• infrastructuur — Reguliere omgevingsvergunning verleend Randweg 1 te Zuidlaren; het aanleggen van een paardenbak (2026-01-27, bron)
• windenergie — Uitgebreide omgevingsvergunning verleend Minister Cremerstraat 8a te Zeijen; het plaatsen van een kleine windmolen (2025-11-27, bron)
• windenergie — Uitgebreide omgevingsvergunning verleend Minister Cremerstraat 8a te Zeijen; het plaatsen van een kleine windmolen (2025-11-27, bron)
• infrastructuur — Besluit verlenging beslistermijn omgevingsvergunning Randweg 1 te Zuidlaren; het aanleggen van een paardenbak (2025-11-03, bron)
• asielopvang — Reguliere omgevingsvergunning verleend Koopmansweg 2 te Tynaarlo; het verlengen van de instandhoudingstermijn voor de opvang van asielzoekers (2025-10-22, bron)
• infrastructuur — Reguliere omgevingsvergunning verleend Randweg 3 te Zuidlaren; het aanleggen van een kunstgrasveld en de daarbij behorende inrichting (2025-10-21, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Donderen op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Donderen nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Tynaarlo: kosten & regels Tynaarlo · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Bunne · Vries · Yde · Winde · De Punt · Eelde · alle plaatsen