Kavel splitsen in Den Velde: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 10-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Hardenberg: neutraal · principeverzoek: Hardenberg kent geen 'principeverzoek' maar een conceptverzoek of 'verken je idee' · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Den Velde op plek 1842 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Hardenberg

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Den Velde valt onder de gemeente Hardenberg; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Hardenberg.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Hardenberg kent geen 'principeverzoek' maar een conceptverzoek of 'verken je idee' (Legesverordening 2026, tarieventabel artikel 2.4). Tarieven: 1. beoordeling aan de intaketafel: a. zonder principe-uitspraak van het college 351,20 euro; b. met principe-uitspraak van het college 683,65 euro. 2. beoordeling aan de omgevingstafel: a. door de gemeente Hardenberg 1.336,20 euro; b. door de Omgevingstafel IJsselland 1.003,55 euro. Lid 3: als in het kader van het conceptverzoek ook een andere dienst uit de tarieventabel wordt verricht, wordt het tarief vermeerderd met de leges voor die dienst. Verrekening (artikel 2.52): wordt daarna een omgevingsvergunning aangevraagd voor dezelfde activiteit, in overeenstemming met de uitkomsten en binnen 12 maanden, dan geldt 75% vermindering van de geheven conceptverzoekleges - met uitzondering van artikel 2.4 lid 1 onderdeel b (het tarief met principe-uitspraak); minimaal blijft 77,45 euro verschuldigd. Vastgesteld bij raadsbesluit van 16 december 2025, in werking 25 december 2025. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Twee losse tarieven, beide op basis van bouwkosten (geen percentage, maar een bedrag per 500 euro bouwkosten met een minimum per schijf). TECHNISCH DEEL - artikel 2.5 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel): a. minder dan 500 euro: 45,95 euro; b. 500 tot 2.500 euro: per 500 euro bouwkosten 17,25 euro, minimum 59,30 euro; c. 2.500 tot 50.000 euro: per 500 euro 14,25 euro, minimum 86,35 euro; d. 50.000 tot 120.000 euro: per 500 euro 13,85 euro, minimum 1.421,70 euro; e. 120.000 tot 250.000 euro: per 500 euro 12,60 euro, minimum 3.322,35 euro; f. 250.000 tot 500.000 euro: per 500 euro 10,65 euro, minimum 6.280,10 euro; g. 500.000 tot 1.000.000 euro: per 500 euro 9,70 euro, minimum 10.636,10 euro; h. 1.000.000 euro of meer: per 500 euro 9,70 euro, minimum 19.348,00 euro, maximum legesbedrag 237.107,40 euro. RUIMTELIJK DEEL - artikel 2.6 lid 1 Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit: a. minder dan 500 euro: 31,50 euro; b. 500 tot 2.500 euro: per 500 euro 9,90 euro, minimum 31,50 euro; c. 2.500 tot 50.000 euro: per 500 euro 6,20 euro, minimum 49,50 euro; d. 50.000 tot 120.000 euro: per 500 euro 4,55 euro, minimum 620,00 euro; e. 120.000 tot 250.000 euro: per 500 euro 3,00 euro, minimum 1.090,35 euro; f. 250.000 tot 500.000 euro: per 500 euro 1,75 euro, minimum 1.523,25 euro; g. 500.000 tot 1.000.000 euro: per 500 euro 1,25 euro, minimum 1.763,75 euro; h. 1.000.000 euro of meer: per 500 euro 1,25 euro, minimum 2.458,55 euro, maximum 30.129,70 euro. Artikel 2.6 lid 2: omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit 619,50 euro. Verhogingen (artikel 2.6 lid 3): extra beoordeling aan de in het omgevingsplan opgenomen regels + 371,80 euro; als daarnaast een ruimtelijk kwaliteitsplan moet worden beoordeeld + 360,60 euro extra; toepassing wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht + 2.478,05 euro. Voor een gangbare nieuwbouwwoning (bouwkosten circa 250.000 tot 500.000 euro) komt dat neer op minimaal 6.280,10 euro technisch plus minimaal 1.523,25 euro ruimtelijk. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Geen vast BOPA-tarief voor een nieuwe woning. Artikel 2.6 lid 4 van de tarieventabel 2026: als sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het tarief van lid 1 verhoogd met: a. voor activiteiten die overeenkomen met de gevallen opgesomd in bijlage A (de oude kruimelgevallenlijst: bijbehorend bouwwerk, dakkapel/dakterras, bouwwerk geen gebouw zijnde, antenne-installatie, niet-ingrijpende herinrichting openbaar gebied, bewoning recreatiewoning, ander gebruik voor ten hoogste tien jaar, enzovoort): 600,70 euro; b. voor overige activiteiten - en een nieuwe woning valt daar onder - 'het bedrag van de aan de aanvrager meegedeelde kosten van behandeling, inclusief bekendmakingskosten, (externe) onderzoek- en advieskosten, stedenbouwkundige bureaukosten en de kosten voor de beoordeling van een ruimtelijk kwaliteitsplan', vastgesteld in een begroting van het college. De aanvraag wordt in behandeling genomen op de vijfde werkdag na bekendmaking van de kostenbegroting; binnen die 5 werkdagen kan de aanvraag kosteloos worden ingetrokken en bij lagere werkelijke kosten volgt teruggaaf. Deze bepaling geldt niet als de kosten via een grondexploitatieovereenkomst (hoofdstuk 12 Omgevingswet) worden verhaald. Artikel 2.48 lid 1 onder b: bij toepassing van afdeling 3.4 Awb (uitgebreide procedure) op een BOPA geldt eveneens het bedrag uit een vooraf meegedeelde kostenbegroting. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: De Parkeernormennota Hardenberg (raad 17 juli 2018) bevat geen eigen normtabel maar verwijst naar CROW-publicatie 317: 'Voor de functie wonen wordt de minimale CROW gehanteerd voor het gebied weinig stedelijk en het betreffende gebiedskenmerk.' De hele gemeente is ingedeeld als weinig stedelijk. Voor een vrijstaande woning noemt de nota expliciet: 'Een vrijstaande woning in het centrum van Dedemsvaart behoeft 1,4 parkeerplaats. Dezelfde woning in Anerveen behoeft 2 parkeerplaatsen.' In de norm zit 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Zone-indeling: centrum alleen in Hardenberg en Dedemsvaart; schil/overloopgebied alleen in Hardenberg; rest bebouwde kom = Balkbrug, Bergentheim, Dedemsvaart, De Krim, Gramsbergen, Hardenberg, Lutten en Slagharen (kernen met meer dan 2.000 inwoners); alle overige kernen en buurtschappen tellen als buitengebied. Parkeren op eigen terrein telt gereduceerd mee: enkele oprit zonder garage 0,8; lange oprit zonder garage of carport 1,0; dubbele oprit zonder garage 1,7; garage zonder oprit 0,4; garage met enkele oprit 1,0; garage met lange oprit 1,3; garage met dubbele oprit 1,8. Loopafstand wonen tot 100 meter. Verankering: omgevingsplan artikel 5.21 Parkeergelegenheid verwijst naar de 'Parkeernormennota Hardenberg' (datum vaststelling raad 17 juli 2018) of latere vervangende beleidsregels van het college. (bron, 2018)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat in m2 gevonden; Hardenberg kent geen kavelsplitsingsbeleid met een oppervlaktedrempel. Bepalend is het omgevingsplan gemeente Hardenberg, artikel 2.16 (functie Woongebied, stedelijk gebied): 'per bouwperceel is het bestaand aantal woningen in de bestaande bebouwingstypologie toegestaan', tenzij op de kaart een woonzorgcomplex, appartementencomplex of een ander maximaal aantal woningen is aangegeven. Een extra woning door kavelsplitsing kan dus alleen via een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan. Verdere maatvoering in hetzelfde artikel: het hoofdgebouw moet binnen een strook vanaf de voorgevelrooilijn van 20 m diep bij vrijstaande woningen (15 m bij overige grondgebonden woningen); de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt bij vrijstaande woningen minimaal 3 meter aan beide zijden; het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 60% van het bouwperceel; de dakhelling minimaal 35 graden; goot- en bouwhoogte maximaal 115% van het bestaande hoofdgebouw op het bouwperceel. Voor het buitengebied kent artikel 5.10 wel harde drempels voor woningsplitsing van een voormalige boerderij: een extra woning bij een bestaande inhoud van de aaneengesloten bebouwing van meer dan 1.000 m3, twee extra woningen bij meer dan 1.500 m3, mits binnen de bestaande aaneengesloten bebouwing, met behoud van de uiterlijke verschijningsvorm en passend binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma. Let op: voor het grootste deel van de gemeente geldt nog het tijdelijke deel van het omgevingsplan (oude bestemmingsplannen en beheersverordeningen per kern), waarin per plan afwijkende bouwvlak- en perceelregels kunnen staan. (bron, 2026)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Hardenberg 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Hardenberg voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Hardenberg 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Hardenberg is uitgesproken groeigericht: de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg (raad 6 juli 2021) wil tot 2035 tenminste 3.500 woningen toevoegen, minimaal 1.000 extra huishoudens huisvesten, 'meer mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied en in de kleine kernen' zoeken en zich 'vooral op kleine woningbouwprojecten' richten met maatwerk per kern. Tegelijk is er geen enkel beleid voor kavelsplitsing of perceelsplitsing binnen de kom: het nieuwe omgevingsplan legt het bestaande aantal woningen per bouwperceel vast, zodat elke extra woning een BOPA of planwijziging vergt, en woningsplitsing is alleen geregeld in de Kaderstellende beleidsnotitie woningsplitsing bij inwoning (college 23 januari 2018) die uitsluitend bestaande, vóór het geldende plan legaal ontstane inwoonsituaties legaliseert - 'nieuwe inwoonsituaties komen niet voor woningsplitsing in aanmerking'. Diezelfde notitie stelt dat er buiten het gemeentelijk woningbouwprogramma geen ruimte is voor een toename van het aantal woningen, niet in het stedelijk gebied en niet in het buitengebied. Nieuwe woningen worden dus per geval beoordeeld via het conceptverzoek/planologisch principebesluit en moeten passen in het Programma Wonen; sinds 2026 vraagt de gemeente ontwikkelaars bovendien woningbouwprojecten vroeg te melden in verband met netcongestie en transportcapaciteit. (bron, 2021)

De gemeente adviseert nadrukkelijk vooroverleg: 'Twijfelt u of uw bouwplan mag? Dan kunt eerst een conceptverzoek indienen', in te dienen via het Omgevingsloket bij stap 7 'Verzoek indienen'; de gemeente beoordeelt het plan ruimtelijk en legt het onder meer voor aan de welstandscommissie. De behandeling van een conceptverzoek duurt 'meestal 6 tot 8 weken'. Past het plan niet in het omgevingsplan, dan neemt het college op het conceptverzoek een planologisch principebesluit; pas daarna (en na participatie met de buurt) volgt een BOPA-aanvraag of een verzoek tot wijziging van het omgevingsplan - een procedure om het omgevingsplan te wijzigen duurt volgens de gemeente ongeveer een jaar, de duur van een BOPA hangt af van het soort procedure. De term 'principeverzoek' wordt door Hardenberg niet gebruikt (0 zoekresultaten op de gemeentesite); het Woonteam (woonteam@hardenberg.nl, 14 0523) begeleidt particulieren bij bouwkavels en bouwmogelijkheden. (bron)

Werkt de gemeente Den Velde mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Den Velde vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Den Velde eruit?

De mediane kandidaat in Den Velde is 17.806 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 35% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 2 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 6 tussen 60 en 80.

Waar in Den Velde liggen de meeste kansen?

• Rondweg — 17 kansrijke percelen
• Veldingerveldweg — 8 kansrijke percelen
• Lambertsdijk — 6 kansrijke percelen
• Zwolseweg — 5 kansrijke percelen
• Slingenbergweg — 4 kansrijke percelen
• Kerkenkastweg — 3 kansrijke percelen
• Noord Oosterweg — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Den Velde indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Hardenberg

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• infrastructuur — Melding Besluit activiteiten leefomgeving voor het aanleggen van een gesloten bodemenergiesysteem, Rondweg 32 7787EK in Holtheme (2026-07-03, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Verkeersbesluit wijziging voorrangsregeling Broeklanden bedrijventerrein (2026-05-18, bron)
• infrastructuur — Melding Besluit activiteiten leefomgeving voor het opslaan van kuilvoer of vaste bijvoedermiddelen, Rondweg 5 7786BA Den Velde (2026-03-25, bron)
• infrastructuur — Melding Besluit activiteiten leefomgeving voor het opslaan van diesel en vloeistoffen die niet brandbaar zijn in bovengrondse opslagtanks, Rondweg 5 7786BA Den Velde (2026-03-25, bron)
• infrastructuur — Melding Besluit activiteiten leefomgeving voor het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie, Rondweg 5 7786BA Den Velde (2026-03-25, bron)
• infrastructuur — Ontvangen aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van varkenshouderij naar pluimveehouderij, Rondweg 1-3 Den Velde (2026-02-04, bron)
• infrastructuur — Binnengekomen aanvraag omgevingsvergunning: Rondweg 1 in Den Velde, het wijzigen van varkenshouderij naar pluimveehouderij (Milieu) (2026-02-04, bron)
• asielopvang — Verleende omgevingsvergunning: Roskampweg 2 in Loozen, het verlengen van de termijn voor tijdelijke COA noodopvang Camping de Roskamp (tot 8 maart 2026) (2025-11-19, bron)
• asielopvang — Binnengekomen aanvraag omgevingsvergunning: Roskampweg 2 in Loozen, het verlengen van de termijn voor tijdelijke COA noodopvang Camping de Roskamp (t/m 31 maart 2026) (2025-11-05, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Het voorontwerp van het wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Hardenberg ‘Bedrijventerrein Rollepaal Oost’ en het ontwerp van het ‘MER uitbreiding bedrijventerrein Rollepaal Oos (2025-08-27, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Voor één specifiek adres zet de SplitsCheck alle toetsen op een rij: de vrije breedte naast de woning, het omgevingsplan, vergelijkbare besluiten in de omgeving en een indicatie van wat een kavel hier waard is.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Den Velde nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Hardenberg: kosten & regels Hardenberg · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Holtheme · Loozen · Gramsbergen · Radewijk · Anevelde · Ane · alle plaatsen