Kavel splitsen in Broek: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente De Fryske Marren: neutraal · principeverzoek: Tarieventabel Legesverordening 2026, paragraaf 2.2 Voorfase, artikel 2.4 Omgevingsoverleg / conceptverzoek. Artikel 2.1 lid 3 bepaalt uitdrukkelijk dat onder omgevingsoverleg / conceptverzoek mede wordt verstaan 'een schetsplan, een principeverzoek, conceptaanvraag en een vooroverleg'. Tarieven 2026 · nog geen vergelijkbare vergunning in de directe omgeving gevonden.

Daarmee staat Broek op plek 1420 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente De Fryske Marren

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Broek valt onder de gemeente De Fryske Marren; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van De Fryske Marren.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Tarieventabel Legesverordening 2026, paragraaf 2.2 Voorfase, artikel 2.4 Omgevingsoverleg / conceptverzoek. Artikel 2.1 lid 3 bepaalt uitdrukkelijk dat onder omgevingsoverleg / conceptverzoek mede wordt verstaan 'een schetsplan, een principeverzoek, conceptaanvraag en een vooroverleg'. Tarieven 2026 (op grond van de aanvraag, ongeacht het resultaat): a. voor elk conceptverzoek € 507,32; b. als alleen moet worden beoordeeld of er voor een activiteit een vergunning vereist is, per activiteit € 135,80; c. voor een volgend overleg zijnde de omgevingstafel (toets haalbaarheid of vergelijkbaar concept), per tafel € 1.568,17; d. per in te schakelen externe partij wordt het bedrag onder c verhoogd met het bedrag dat de derde partij in rekening brengt (vooraf meegedeeld; de aanvraag wordt dan in behandeling genomen op de vijfde werkdag na kennisgeving). Moet in het kader van het omgevingsoverleg een dienst uit paragraaf 2.12 (modaliteiten) worden uitgevoerd, dan wordt het tarief daarmee vermeerderd (artikel 2.4 lid 3). Verrekening bij een daaropvolgende vergunningaanvraag (artikel 2.52): de vermindering bedraagt 70% van de geheven omgevingsoverlegleges bij een bouwwerk met een bouwsom tot € 40.000 en 30% bij een bouwsom vanaf € 40.000 of meer of in andere gevallen, mits dezelfde activiteit, in overeenstemming met de uitkomst van het overleg en binnen 6 maanden aangevraagd. Teruggaaf bij gehele intrekking van het conceptverzoek binnen vier weken of op verzoek van de gemeente (artikel 2.4 lid 4), met dien verstande dat een bedrag minder dan € 176,65 niet wordt teruggegeven (artikel 2.61). Vermindering 100% als de gemeente vraagt de vergunningaanvraag om te zetten naar een vooroverleg (artikel 2.52a). Bedragen gecontroleerd in de brontabel van de geconsolideerde CVDR-versie, kolom 'tarief 2026'; de tabel is echte tekst, geen afbeelding. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Een nieuwe woning kost twee cumulatieve staffels over de bouwsom, beide 'per € 1.000,00 of gedeelte daarvan van de bouwsom'. TECHNISCH DEEL - artikel 2.5 Bouwactiviteit (bouwtechnische deel, paragraaf 2.3.2 Bbl): a. indien de bouwkosten minder dan € 50.000 bedragen € 7,85, met een minimum van € 135,80; b. indien de bouwkosten € 50.000 tot € 500.000 bedragen € 392,50 vermeerderd met € 6,66 van het bedrag waarmee de bouwkosten € 50.000 te boven gaan; c. indien de bouwkosten € 500.000 tot € 5.000.000 bedragen € 3.389,50 vermeerderd met € 5,86 van het bedrag boven € 500.000; d. indien de bouwkosten € 5.000.000 of meer bedragen € 29.759,50 vermeerderd met € 3,92 van het bedrag boven € 5.000.000; en met een maximum van € 35.520,27. RUIMTELIJK DEEL - artikel 2.6 lid 1 Omgevingsplanactiviteit: bouwactiviteit, in stand houden of gebruiken bouwwerk: a. indien de bouwkosten minder dan € 50.000 bedragen € 18,38, met een minimum van € 507,32; b. indien de bouwkosten € 50.000 tot € 400.000 bedragen € 919,00 vermeerderd met € 15,59 van het bedrag boven € 50.000; c. indien de bouwkosten € 500.000 tot € 5.000.000 bedragen € 7.934,50 vermeerderd met € 13,76 van het bedrag waarmee de bouwkosten € 400.000 te boven gaan; d. indien de bouwkosten € 5.000.000 of meer bedragen € 69.854,50 vermeerderd met € 9,13 van het bedrag boven € 5.000.000; en met een maximum van € 82.880,52. LET OP: de vastgestelde tabel bevat in artikel 2.6 lid 1 een inconsistentie - onderdeel b loopt tot € 400.000, onderdeel c begint bij € 500.000 terwijl de bijbehorende opslag rekent vanaf € 400.000; voor bouwkosten tussen € 400.000 en € 500.000 is de tekst dus niet sluitend. Rekenvoorbeeld bij bouwkosten € 300.000 (eigen berekening, geen bedrag uit de verordening): technisch € 392,50 + 250 x € 6,66 = € 2.057,50; ruimtelijk € 919,00 + 250 x € 15,59 = € 4.816,50; samen € 6.874,00, exclusief BOPA-opslag, welstand en rapportbeoordelingen. Bijkomend: artikel 2.6 lid 2 toets aan een in voorbereiding zijnd omgevingsplan + € 305,84; artikel 2.49 beoordeling onderzoeksrapport (bodem, archeologie, geluid/lucht, akoestiek, ecologie, aerius, overig) € 135,80 per rapport en MER € 1.874,50; artikel 2.50 welstandsadvies van de adviescommissie Hus en Hiem tegen het door het bestuur van de gemeenschappelijke regeling vastgestelde tarief (zie www.husenhiem.nl); artikel 2.47 achteraf ingediende aanvraag + € 0,11 per eenheid met minimum € 176,65 en maximum € 1.074,83. Ondergrens bouwkosten: artikel 2.1 lid 5 hanteert als minimale ondergrens de door het Nederlands Bouwkosten Instituut (NBI)/Casadata bepaalde basisbedragen bouwkosten voor de provincie Friesland. Teruggaaf: bij weigering of bij intrekking van een verleende vergunning 25% (artikelen 2.58 en 2.59); bij intrekking van de aanvraag binnen vier weken 75%, van vier tot zes weken 50%, daarna 25% (artikel 2.56); oordeelt het college dat geen vergunning nodig is, dan is een vast tarief van € 176,65 verschuldigd (artikel 2.54). (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): De gemeente kent geen zelfstandig BOPA-tarief; een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een opslag bovenop het tarief van de betreffende omgevingsplanactiviteit. Artikel 2.6 lid 3 (bouwactiviteit): indien sprake is van een 'buitenplanse omgevingsplanactiviteit' of een 'binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht' wordt het tarief per aanvraag verhoogd met: a. voor activiteiten waarvoor geen adviesrecht van de raad vereist is € 611,79; b. voor activiteiten waarvoor wel adviesrecht van de raad vereist is € 1.903,36. Dezelfde opslagen gelden voor aanlegactiviteiten (artikel 2.26 lid 3: € 611,79 respectievelijk € 1.903,36) en voor het kappen van bomen (artikel 2.30 lid 4). Artikel 2.7 sub c: voor het slopen van een bouwwerk als buitenplanse omgevingsplanactiviteit € 203,84. Artikel 2.48 sub b: als afdeling 3.4 Awb (uitgebreide voorbereidingsprocedure) van toepassing is en sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit komt daar € 578,42 bovenop (bij een milieubelastende activiteit € 702,94, bij andere activiteiten € 578,42). Alternatief traject: een aanvraag tot het wijzigen van het omgevingsplan (artikel 2.45) kent geen vast tarief maar het bedrag van een vooraf aan de aanvrager meegedeelde begroting die door het college is opgesteld; de aanvraag wordt in behandeling genomen op de vijfde werkdag na kennisgeving van die begroting. Een kavelsplitsing met een extra woning valt in de praktijk onder artikel 2.6 lid 3, dus totaal = technisch deel + ruimtelijk deel + € 611,79 of € 1.903,36. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Koop, vrijstaand: 2,3 parkeerplaatsen per woning binnen de bebouwde kom en 2,4 per woning in het buitengebied, waarvan 0,3 per woning het aandeel bezoekers is. Ter vergelijking uit dezelfde tabel: koop twee-onder-een-kap 2,2 (kom) / 2,3 (buitengebied); koop tussen/hoek 2,0 / 2,0; huurhuis vrije sector 2,0 / 2,0; huurhuis sociale huur 1,6 / 1,6; koop etage goedkoop 1,6, midden 1,9, duur 2,1. De enige zonering is 'bebouwde kom' versus 'buitengebied'; er zijn geen centrum-, schil- of restzones. Parkeren maakt integraal onderdeel uit van een ontwikkeling en dient op eigen terrein te worden ingepast (artikel 4 lid 1); pas als dat aantoonbaar niet kan volgt de trap bestaande openbare parkeergelegenheid op redelijke loopafstand (150 meter voor (recreatie)wonen), naburig privaat perceel en tot slot aanleg in de openbare ruimte op kosten van de aanvrager. Rekenwaarden eigen terrein (artikel 3 lid 7): enkele oprit zonder garage telt voor 0,8 (oprit min. 5,0 m diep), lange oprit zonder garage 1,5 (min. 10,0 m diep), dubbele/brede oprit zonder garage 1,7 (min. 4,5 m breed), garagebox zonder oprit bij woning 0,25, garage met enkele oprit 1,0, garage met lange oprit 1,5, garage met dubbele oprit 1,7. De parkeerbehoefte van de oude situatie mag in mindering worden gebracht en bestaande parkeertekorten hoeven niet te worden opgelost (artikel 2 lid 4 en 5). Betrouwbaarheidsnotitie: in de geconsolideerde CVDR-versie is Tabel 1 uitsluitend als afbeelding opgenomen. De hier vermelde waarden zijn visueel uitgelezen op pagina 14 van de officiele bijlage-PDF bij Gemeenteblad 2018-39040 (https://repository.officiele-overheidspublicaties.nl/externebijlagen/exb-2018-11304/1/bijlage/exb-2018-11304.pdf) en komen overeen met de tekstextractie van diezelfde PDF. De nota is nog steeds geldend (geldend van 03-03-2018 t/m heden); een nieuwere parkeernormennota is niet gevonden in het CVDR-bestand van de gemeente. (bron, 2018)
• Minimale kavelmaat: niet gevonden - De Fryske Marren kent geen gemeentebrede minimale kavel- of perceelsoppervlakte voor kavelsplitsing. Gecontroleerd: het CVDR-regelingenbestand van de gemeente via de SRU-zoekdienst (geen nota kavelsplitsing, woningsplitsing, erfbebouwing, welstandsnota, woonvisie of omgevingsvisie aanwezig), het Omgevingsplan gemeente De Fryske Marren (CVDR696523, nieuwe deel plus bruidsschat: geen minimale perceelsmaat en geen splitsingsregeling), en de planregels van het bestemmingsplan Joure - Kom (Actualisatie, NL.IMRO.1940.BPJRE12JOUREKOM-VA01), dat via het tijdelijke deel onderdeel is van het omgevingsplan. Wat in de kom wel bindend is (artikel 22 Wonen - 1, bouwregels hoofdgebouwen): 'een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd'; 'het aantal te bouwen hoofdgebouwen mag ten hoogste een bedragen, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding maximum aantal wooneenheden'; 'het aantal aaneen te bouwen hoofdgebouwen zal ten hoogste 2 bedragen'; de bouwhoogte van een hoofdgebouw binnen 3,00 m van de perceelsgrens bedraagt ten hoogste 5,00 m; aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen ten minste 0,5 m uit de bouwperceelgrens en ten minste 1,00 m achter de naar de weg gekeerde gevel, gezamenlijk ten hoogste 50 m2 en ten hoogste 50% van het bouwperceel achter de voorgevelrooilijn. Een extra woning op een afgesplitst perceeldeel ligt dus buiten het bouwvlak en vereist altijd een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De binnenplanse afwijking voor bouwen buiten het bouwvlak is uitdrukkelijk niet bruikbaar voor splitsing, want daarbij geldt: 1. het aantal woningen neemt niet toe; 2. de oppervlakte van het woonhuis inclusief aan- en uitbouwen bedraagt niet meer dan 150 m2; 3. de afstand van het hoofdgebouw tot de perceelgrens bedraagt ten minste 3,00 m. Uitbreiding van het aantal woningen moet bovendien in overeenstemming zijn met een actueel Woonplan/volkshuisvestingsprogramma. Wel bekend zijn twee kwantitatieve eisen elders: een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m2 voor zelfstandige woningen en, in het buitengebied, de Ruimte-voor-Ruimte-regeling waarbij sloop van 1.000 m2 beeldverstorende bebouwing recht geeft op een compensatiewoning (Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-507459.html). (bron, 2016)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening De Fryske Marren 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van De Fryske Marren voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening De Fryske Marren 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Het Volkshuisvestingsprogramma 2024-2028 is op papier uitgesproken faciliterend voor benutting van de bestaande voorraad: 'Daarom gaan we het splitsen van woningen, mits een goede woonkwaliteit behouden blijft, verder verruimen', en als concrete actie 'Het versoepelen van de mogelijkheden om een woning te splitsen in De Fryske Marren via een Beleidsregel woningsplitsing met als uitgangspunt dat er sprake is van een gezond woon- en leefklimaat en er geen onevenredige nadelige effecten op de woonomgeving mogen ontstaan.' Inbreiding en herbestemming worden actief gezocht (winkelpanden, oudere bedrijfsgebouwen, vrijkomende schoollocaties, en verruiming van de VAB- en Ruimte-voor-Ruimte-regeling van 1.000 m2 sloop voor een compensatiewoning naar mogelijk 3.000 m2 voor twee woningen); de gemeente wil ook bij kleine kernen woningen toevoegen voor de leefbaarheid en stelt: 'Initiatieven van derden - ook uit de dorpen - die haalbaar en realistisch zijn, blijven wij vanuit onze rol faciliteren.' De uitvoering loopt achter op de ambitie: de aangekondigde 'Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing De Fryske Marren' uit de Uitvoeringsagenda (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-507492.html) zijn per juli 2026 nog niet in de CVDR gepubliceerd, er is geen kavelsplitsingsbeleid, het college weigerde op 3 februari 2026 nog een omgevingsvergunning voor het splitsen van een twee-onder-een-kapwoning aan de Iepensteinlaan 23 in Joure, en in april 2026 liepen er raadsvragen over tijdelijke woningsplitsing in relatie tot woningnood. (bron, 2024)

De gemeente adviseert een conceptverzoek (omgevingsoverleg) voordat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd: 'Voordat u een omgevingsvergunning aanvraagt, kunnen wij naar een conceptverzoek kijken. Wij beoordelen dan of uw plan in het omgevingsplan past en of het voldoet aan de welstandsrichtlijnen.' Een orienterend gesprek vooraf is gratis, het conceptverzoek zelf gaat via het Omgevingsloket en kost € 507,32, waarvan bij een daaropvolgende vergunningaanvraag 30% wordt verrekend bij een bouwsom vanaf € 40.000 (70% bij een lagere bouwsom); de kosten van het welstandsadvies worden niet terugbetaald. Behandeltermijnen vergunning: de reguliere procedure duurt maximaal 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb, onder meer bij grotere buitenplanse omgevingsplanactiviteiten) duurt maximaal 26 weken met ontwerpbesluit, terinzagelegging en zienswijzen. Voor het conceptverzoek zelf publiceert de gemeente geen behandeltermijn; welstand loopt via de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Hus en Hiem, die iedere even week op dinsdag vergadert. (bron)

Werkt de gemeente Broek mee?

In de directe omgeving van de kandidaten in Broek vonden wij nog geen recente vergunning voor een vergelijkbare splitsing. Dat zegt niet dat het niet kan: kijk naar het woonbeleid en de tarieven van de gemeente hierboven, en naar besluiten in buurplaatsen onderaan deze pagina.

Hoe zien de kansrijke percelen in Broek eruit?

De mediane kandidaat in Broek is 4.238 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 29,8 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. 12% van de kandidaten ligt op een hoek. 10 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 12 tussen 60 en 80.

Waar in Broek liggen de meeste kansen?

• It Noard — 21 kansrijke percelen
• Plústerdyk — 12 kansrijke percelen
• It Súd — 10 kansrijke percelen
• Omkromte — 10 kansrijke percelen
• It Kromme Far — 2 kansrijke percelen
• Leeuwarderweg — 2 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Broek indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente De Fryske Marren

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• bedrijventerrein/logistiek — Toetsingskader indoor padelhallen op bedrijventerreinen De Fryske Marren (2026-03-30, bron)
• zonnepark — Rectificatie: Voormalige zandwinplas Eesterga: het realiseren van een drijvend zonnepark (OV 20230609/8121971) (2026-02-25, bron)
• zonnepark — Voormalige zandwinplas Eesterga (OTZ00/P/29): het realiseren van een drijvend zonnepark (OV 20230609/8121971) (2026-02-09, bron)
• windenergie — Woudfennen 10, 8503 BA Joure: verleende omgevingsvergunning (BOPA) voor het bouwen van een kleine windturbine voor eigen gebruik. (Z.852260) (2025-10-29, bron)
• asielopvang — Wikelerdyk 9 A, 8561 BD Balk, Wikelerdyk 9A te Balk: verleende omgevingsvergunning (BOPA) voor het verlengen van de tijdelijke vergunning voor een azc voor de periode van 3 jaar. ( (2025-10-13, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — bedrijventerrein Slotmolen: melding Woonrijpmaken bedrijventerrein Slotmolen . (Z.862099) (2025-09-04, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Kennisgeving voornemen tot verkoop van een perceel grond op bedrijventerrein Slotmolen te Sint Nicolaasga (2025-09-03, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Vastgesteld wijzigingsplan Lemmer - Uitbreiding bedrijventerrein Lemsterhoek, Gemeente De Fryske Marren, ter inzage (2025-07-24, bron)
• zonnepark — Sint Nicolaasga, nabij Tsjûkemarwei 20d: geweigerde vergunning voor het realiseren van een zonnepark (OV 20190585) (2025-07-22, bron)
• windenergie — Woudfennen 10, 8503 BA Joure: melding bouwen van een kleine windturbine voor eigen gebruik. (Z.852270) (2025-07-01, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Wilt u weten of dit ook voor uw perceel geldt? De SplitsCheck toetst een adres in Broek op maatvoering, omgevingsplan en vergunning-precedenten, met een indicatie van de grondwaarde erbij.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Broek nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van De Fryske Marren: kosten & regels De Fryske Marren · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Snikzwaag · Joure · Akmarijp · Boornzwaag · Goingarijp · Scharsterbrug · alle plaatsen