Kavel splitsen in Elp: wat kan er?

Analyse en tekst: Paul van Gompel (Kavelscout) · peildatum 12-08-2026 · methodiek en bronnen

In het kort: woonbeleid gemeente Midden-Drenthe: faciliterend · principeverzoek: Tarieventabel per 1-1-2026, hoofdstuk 2.2 · 26 kandidaten met een vergelijkbare vergunning in de buurt.

Daarmee staat Elp op plek 1191 van de 2.424 geanalyseerde plaatsen.

Kosten en regels in de gemeente Midden-Drenthe

Wat kavelsplitsing kost en welke normen gelden, verschilt per gemeente. Elp valt onder de gemeente Midden-Drenthe; deze cijfers gelden gemeentebreed. Wij zochten het uit in de legesverordening en het woonbeleid van Midden-Drenthe.

De tarieven

• Principeverzoek (leges): Tarieventabel per 1-1-2026, hoofdstuk 2.2 (conceptverzoek / voorfase), drie oplopende trappen: art. 2.2.1.1 vooroverleg 'in verband met het verkrijgen van een indicatie of een voorgenomen project in het kader van de Omgevingswet vergunbaar is' EUR 165,70; art. 2.2.1.2 intaketafel 'in verband met het toetsen van de wenselijkheid van een voorgenomen project' EUR 376,30; art. 2.2.1.3 omgevingstafel 'in verband met het breder beoordelen en toetsen van de haalbaarheid van een initiatief, per overleg' EUR 663,85. De trappen stapelen: een complex plan doorloopt vooroverleg + intaketafel en eventueel een of meer omgevingstafels. Op grond van art. 2.13.1 worden de leges van het conceptverzoek verrekend met de leges van een daarop volgende aanvraag omgevingsvergunning; de gemeentesite bevestigt dit ('kosten worden verrekend als u daarna een omgevingsvergunning aanvraagt'). De gemeente gebruikt de term 'vooroverleg'/'conceptverzoek'; de termen 'principeverzoek' en 'omgevingsoverleg' komen in de tarieventabel niet voor. (bron, 2026)
• Tariefmodel voorfase: staffel naar route of zwaarte — het tarief hangt af van de route: van een lichte intake tot een omgevingstafel of collegebesluit
• Omgevingsvergunning nieuwbouw woning (leges): Tarieventabel per 1-1-2026. Een nieuwe woning valt onder twee losse, cumulatieve staffels over de bouwkosten. (A) Technisch deel, art. 2.3.1.1 bouwactiviteit: bouwkosten minder dan EUR 15.000: 0,94% van de bouwkosten met een minimum van EUR 116,50; EUR 15.000 tot EUR 50.000: EUR 141,60 vermeerderd met 0,86% over het meerdere boven EUR 15.000; EUR 50.000 tot EUR 200.000: EUR 441,90 vermeerderd met 0,82% over het meerdere boven EUR 50.000; EUR 200.000 tot EUR 500.000: EUR 1.677,50 vermeerderd met 0,78% over het meerdere boven EUR 200.000; EUR 500.000 tot EUR 1.000.000: EUR 4.010,40 vermeerderd met 0,74% over het meerdere boven EUR 500.000; vanaf EUR 1.000.000: EUR 7.715,40 vermeerderd met 0,70% over het meerdere boven EUR 1.000.000. (B) Ruimtelijk deel, art. 2.3.2.1 omgevingsplanactiviteit bouwwerk: minder dan EUR 15.000: 2,11% met een minimum van EUR 145,60; EUR 15.000 tot EUR 50.000: EUR 316,50 vermeerderd met 2,00% over het meerdere; EUR 50.000 tot EUR 200.000: EUR 1.016,50 vermeerderd met 1,90% over het meerdere; EUR 200.000 tot EUR 500.000: EUR 3.866,50 vermeerderd met 1,81% over het meerdere; EUR 500.000 tot EUR 1.000.000: EUR 9.296,50 vermeerderd met 1,72% over het meerdere; vanaf EUR 1.000.000: EUR 17.896,50 vermeerderd met 1,63% over het meerdere. Er wordt dus geen tarief per m2 gehanteerd maar een degressief percentage van de bouwkosten. Rekenvoorbeeld (eigen berekening op basis van bovenstaande staffels) bij bouwkosten EUR 300.000: technisch EUR 1.677,50 + 0,78% x EUR 100.000 = EUR 2.457,50; ruimtelijk EUR 3.866,50 + 1,81% x EUR 100.000 = EUR 5.676,50; samen circa EUR 8.134,00, exclusief eventuele BOPA-toets. Het ruimtelijke deel is in Midden-Drenthe ruim tweemaal zo zwaar als het technische deel. De gemeentelijke website noemt dezelfde bedragen (EUR 116,50 / EUR 141,60 / EUR 441,90 technisch en EUR 145,60 / EUR 316,50 / EUR 1.016,50 ruimtelijk), wat de staffels bevestigt. (bron, 2026)
• Afwijken van het omgevingsplan (leges): Tarieventabel per 1-1-2026, hoofdstuk 2.12.1 (beoordeling planologische strijdigheid), bovenop de leges van art. 2.3.1.1 en 2.3.2.1: art. 2.12.1.1.1 binnenplanse afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht EUR 401,60; art. 2.12.1.1.2 kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit EUR 669,20; art. 2.12.1.1.3 buitenplanse omgevingsplanactiviteit (regulier) EUR 2.401,00. Als de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, komt daar op grond van art. 2.12.3.1 nog EUR 669,20 bij. Wijziging van een reeds verleende vergunning (geringe wijziging), art. 2.11.2.1.1: EUR 250,60. (bron, 2026)
• Parkeernorm vrijstaande woning: Geen concreet cijfer per woningtype gevonden: Midden-Drenthe heeft geen eigen nota parkeernormen en geen parkeernormenregeling in de CVDR (SRU-zoekopdracht op creator Midden-Drenthe met title any 'parkeer' geeft 0 records; sitezoekopdracht op middendrenthe.nl levert niets op). In plaats daarvan wordt naar de CROW-kencijfers verwezen, met een expliciete keuze voor de bovengrens. Beleidsregel kaders kavelsplitsing (art. 2 lid 2 sub e): 'op de afgesplitste kavel wordt voldoende parkeergelegenheid aangelegd', met in de toelichting: 'Uitgangspunt is dat de bovenkant van de CROW-richtlijnen aangehouden.' Dezelfde formulering staat in de Beleidsregels kaders woningsplitsing en tijdelijke bewoning van bijgebouwen (art. 2.4.k, 3.4.e en 4.4.e): 'Op het bijhorende erf wordt voldoende parkeergelegenheid aangelegd', toelichting 'Uitgangspunt is dat de bovenkant van de CROW-richtlijnen wordt aangehouden.' Ook het Omgevingsprogramma Alting Beilen (2026) zegt alleen: 'voor het parkeren worden de parkeernormen van het CROW gehanteerd', zonder getal. Er is dus geen zonering en geen door de gemeente vastgelegd getal voor een vrijstaande koopwoning; in de praktijk wordt de bovenwaarde van de CROW-bandbreedte voor de betreffende stedelijkheidsgraad toegepast en moet het parkeren op eigen erf worden opgelost. Een 'Toelichting op parkeren en de verkeersituatie' is een verplichte bijlage bij een verzoek om kavelsplitsing. (bron, 2024)
• Minimale kavelmaat: Geen minimale kavelmaat, perceelsoppervlakte of kavelbreedte voorgeschreven. De Beleidsregel kaders kavelsplitsing (vastgesteld 26 september 2024, in werking 30 oktober 2024) definieert kavelsplitsing als 'splitsing van een kavel met een woonfunctie waarbij twee of meer kavels ontstaan met een afzonderlijke woonfunctie' en stelt in artikel 2 lid 1 slechts een locatie-eis: 'Kavelsplitsing is alleen mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied op percelen met een woonfunctie', waarbij 'bestaand stedelijk gebied' de op de provinciale kaart aangeduide locaties zijn. Artikel 2 lid 2 noemt zeven kwalitatieve voorwaarden (geen schade voor (agrarische) bedrijven, voldoen aan wet- en regelgeving, redelijke eisen van Welstand, geen onevenredige afbreuk aan ruimtelijke, stedenbouwkundige, landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden, voldoende parkeergelegenheid op de afgesplitste kavel, geen onevenredige afbreuk aan verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden aangrenzende gronden, en passend binnen het gemeentelijk woningvoorraadbeleid). Geen enkele voorwaarde is uitgedrukt in m2 perceel. Bij woningsplitsing (splitsen van een bestaande woning) geldt wel een maat, maar dat is een woningmaat en geen perceelseis: 'Na de splitsing hebben de woningen op het perceel een gebruiksoppervlakte van minimaal 55 vierkante meter' (art. 2.4.a voor bestaand stedelijk gebied en art. 3.4.d voor het landelijk gebied), plus 'De bestaande bouwmassa wordt niet vergroot'. In het buitengebied is woningsplitsing beperkt tot voormalige boerderijen (art. 3.1) en in bestaand stedelijk gebied tot vrijstaande grondgebonden woningen (art. 2.1). Voor het buitengebied bestaat daarnaast de Ruimte voor Ruimteregeling met sloopdrempels (750 m2 sloop voor 1 compensatiewoning, 2.000 m2 voor 2, oplopend tot meer dan 6.000 m2 voor 6), maar dat zijn sloopoppervlakten van bebouwing, geen perceelsminima. (bron, 2024)

Peildatum juli 2026 — tarieven wijzigen jaarlijks; raadpleeg de bron voor de actuele stand. Wanneer u welk bedrag betaalt, staat in het processchema.

Legesverordening Midden-Drenthe 2026

De tarieven hierboven komen uit de officiële legesverordening van Midden-Drenthe voor 2026 (paragraaf voorfase en omgevingsvergunning). De volledige, geldende tekst leest u bij de officiële bekendmaking: legesverordening Midden-Drenthe 2026. Gemeenten stellen jaarlijks per 1 januari een nieuwe verordening vast; hierboven staat de samenvatting voor kavelsplitsers, met peildatum juli 2026.

Wat wil de gemeente?

Midden-Drenthe heeft sinds eind 2024 en begin 2025 expliciet faciliterend beleid voor het toevoegen van woningen op bestaande woonpercelen: de Beleidsregel kaders kavelsplitsing (26 september 2024) en de Beleidsregels kaders woningsplitsing en tijdelijke bewoning van bijgebouwen (25 februari 2025). Aanleiding is het woningtekort: 'Nederland heeft een groot en dringend woningtekort' en er is 'nog een grote behoefte aan woningen voor onze (eigen) inwoners'. Kavelsplitsing is toegestaan zonder minimale perceelsmaat, maar uitsluitend binnen het door de provincie op kaart aangewezen bestaand stedelijk gebied; het buitengebied en de esdorpse linten buiten die contour vallen er dus buiten, waar alleen splitsing van voormalige boerderijen of de Ruimte voor Ruimteregeling openstaan. De rem zit niet in kwantitatieve maten maar in kwalitatieve toetsen: redelijke eisen van Welstand, geen onevenredige afbreuk aan ruimtelijke, stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorische waarden, en parkeren op eigen erf volgens de bovenkant van de CROW-richtlijnen; nadeelcompensatie komt voor rekening van de initiatiefnemer. (bron, 2024)

De gemeente adviseert uitdrukkelijk om eerst vooroverleg aan te vragen: 'Wij adviseren in de meeste gevallen om eerst een vooroverleg aan te vragen.' Een vooroverleg is bedoeld 'om uw gewenste bouwactiviteit of afwijking van het omgevingsplan vooraf te toetsen bij de gemeente'; eenvoudige plannen krijgen een schriftelijke reactie, complexere plannen gaan naar de intaketafel en zeer complexe plannen daarnaast naar de omgevingstafel, waarna de gemeente contact opneemt over de mogelijkheden en het verdere proces. Voor de vergunning zelf geldt: 'Gewone procedure: u krijgt de beslissing binnen 8 weken. Deze periode mogen wij 1 keer verlengen met 6 weken' en 'Uitgebreide procedure: u krijgt de beslissing binnen 6 maanden. Deze periode mogen wij met 6 weken verlengen.' Voor het vooroverleg zelf publiceert de gemeente geen behandeltermijn; de leges van het conceptverzoek worden verrekend met een daarna ingediende aanvraag omgevingsvergunning (art. 2.13.1 tarieventabel). Participatie wordt aangemoedigd: 'altijd gewenst, ook als het niet verplicht is'. (bron)

Werkt de gemeente Elp mee?

Bij 26 kandidaat-percelen in Elp vonden wij recente vergunningen voor vergelijkbare kleinschalige woningbouw in de directe omgeving — het sterkste argument bij een principeverzoek. Voorbeelden met het gepubliceerde besluit:

• vergunning uit 2026 — gmb-2026-369697

Hoe zien de kansrijke percelen in Elp eruit?

De mediane kandidaat in Elp is 5.365 m² groot, met naast de bestaande bebouwing 30 meter vrije breedte. Dat is ruim boven de vuistregel van tien meter voor een vrijstaande woning. Opvallend: 58% van de kandidaten is een hoekperceel, met een eigen ontsluiting op de straat — dat vergroot de slaagkans. 23 kandidaten scoren 80 punten of hoger op onze kavelscore, 13 tussen 60 en 80.

Waar in Elp liggen de meeste kansen?

• Schoonloërweg — 26 kansrijke percelen
• Hoofdstraat — 15 kansrijke percelen
• Zwiggelterweg — 10 kansrijke percelen
• Boerstraat — 9 kansrijke percelen
• Hogebrinksweg — 8 kansrijke percelen
• Westerborkerstraat — 7 kansrijke percelen
• Tipweg — 6 kansrijke percelen
• Meertenakkersweg — 5 kansrijke percelen

Straatniveau; nooit individuele woningen.

Wat is een extra kavel in Elp indicatief waard?

Geplande ontwikkelingen in gemeente Midden-Drenthe

Grootschalige plannen die de omgeving de komende jaren kunnen veranderen, automatisch gesignaleerd uit de officiële bekendmakingen (peildatum 2026-09-07). Feitelijke signalen met bronvermelding — wat dit voor een specifiek perceel betekent, verschilt per plan en fase.

• zonnepark — Aanvraag omgveingsvergunning-Energieopslagsysteem bij zonnepark Hijkerleek (2026-08-05, bron)
• windenergie — Aanvraag Omgevingsvergunning voor plaatsen windmolen, aan Geelbroekerweg 8, 9414TD Hooghalen (2026-06-19, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Buiten behandeling laten kappen boom nabij Jumbo distributiecentrum Beilen (2026-06-18, bron)
• bedrijventerrein/logistiek — Aanvraag Omgevingsvergunning voor kappen boom nabij Jumbo distributiecentrum Beilen (2026-06-11, bron)
• zonnepark — Aanvraag omgevingsvergunning reguliere procedure - Aanvraag vergunning voor een Zonnepark tussen Hijkerleek en de Lotten in Hijken (2026-03-13, bron)
• zonnepark — Aanvraag omgevingsvergunning reguliere procedure - Aanvraag vergunning voor energieopslagsysteem zonnepark Hijkerleek(tussen Hijkerleek en De Lotten) (2026-01-22, bron)
• zonnepark — Aanvraag omgevingsvergunning reguliere procedure - Aanvraag vergunning voor aanleg van natuurinclusief zonnepark nabij de Lotten 3 te Hijken (2025-12-16, bron)

Hoe werkt kavelsplitsing?

Principeverzoek, dan omgevingsvergunning; bij recente gevallen in de regio duurde dat een half jaar tot een jaar. Elke stap met kosten en doorlooptijd: het processchema van vooroverleg tot vergunning.

Is uw perceel geschikt?

Benieuwd hoe uw eigen perceel in Elp ervoor staat? De SplitsCheck loopt dezelfde toetsen langs voor één adres: maatvoering, omgevingsplan, precedenten in de buurt en een indicatie van de grondwaarde.

Doe de SplitsCheck voor uw adres eerst een voorbeeldrapport zien?

Nog niet zover? De gratis SplitsAlert mailt zodra er in Elp nieuwe kansrijke percelen bijkomen of een vergelijkbare splitsing wordt vergund (eerst een bevestigmail; afmelden onder elke mail).

Meer weten?

De gids over kavel splitsen · de procedure stap voor stap · kosten & regels per gemeente · wat een bouwkavel waard is · zelf nakijken: Regels op de Kaart en officielebekendmakingen.nl.

Leges en beleid van Midden-Drenthe: kosten & regels Midden-Drenthe · alle 342 gemeenten.

Kavel splitsen in andere plaatsen

Zuidveld · Zwiggelte · Westerbork · Orvelte · Schoonloo · Grolloo · alle plaatsen